martes, 27 de diciembre de 2011

ARRENDAMIENTO VIVIENDAS: controles Hacienda, beneficios fiscales para inquilinos y propietarios

Muchos propietarios de viviendas alquiladas no declaran las rentas derivadas del arrendamiento al pensar que será mucho lo que tengan que pagar en su declaración de IRPF sobre tales rentas.
Esa forma de actuar, además de suponer una infracción tributaria sancionable, puede ser un gran error, por varias razones:
1.-Porque Hacienda tiene muy fácil detectar arrendamientos no declarados,
2.-Porque normalmente se tiene que pagar muy poco, o incluso nada, sobre los beneficios derivados del alquiler de viviendas, siempre que se hayan declarado.

1.-CONTROLES DE HACIENDA EN RELACIÓN CON EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. BENEFICIOS FISCALES PARA INQUILINOS.
La Administración Tributaria tiene actualmente un gran control sobre los arrendamientos de viviendas a través de diversas fuentes de información:
-TODOS los inquilinos para los cuales la vivienda arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler que pagan, al confeccionar su declaración de IRPF deben indicar la dirección y su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler. La Ley del Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral de los bienes inmuebles debe figurar en los contratos de arrendamiento.
-Además, ALGUNOS inquilinos pueden deducir en su declaración IRPF por las cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual, cumpliendo determinados requisitos y haciendo constar el NIF del arrendador de la vivienda:
i) Existe una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, aplicable a todo tipo de contribuyentes. Para el 2011 los inquilinos con Base Imponible inferior a 17.707,20 € podrán deducir el 10,05% con una base máxima de 9.040 € anuales, los que tengan BI entre 17.707,20 y 24.107,20 podrán deducir el 10,05% de una base que se irá reduciendo cuando mayor sea la BI, y los inquilinos con BI igual o superior a 24.107,20 no podrán deducir nada.
ii) La mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, etc.). Así por ejemplo, en Baleares los inquilinos menores de 36 años, los discapacitados con minusvalía igual o superior al 65% y las familias numerosas pueden deducir el 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 300 € anuales, cumpliendo otros requisitos en cuanto al nivel de renta y al depósito de la fianza.
-Las compañías comercializadoras de suministros de energía eléctrica están obligadas a presentar una declaración anual de consumo de energía eléctrica (modelo 159), en la que deben proporcionar a Hacienda información relativa a la identificación de los titulares de contratos de suministro, referencia catastral del inmueble y su localización, potencia nominal contratada y consumo anual, etc.
Con tales fuentes de información, Hacienda puede detectar con bastante facilidad alquileres no declarados y requerir a los inquilinos para que aporten datos y documentación (contrato de arrendamientos, cantidades pagadas, etc.) en base a los cuales exigirá al propietario los impuestos no pagados, con la correspondiente sanción.

2.- TRIBUTACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL IRPF DEL PROPIETARIO. BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS.
El propietario no debe tributar sobre todas las cantidades cobradas al inquilino, pues podrá descontar:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses de préstamos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación, tributos y recargos no estatales (por ejemplo el IBI y tasa basuras), seguros, gastos de administración, gastos de comunidad, suministros pagados por el arrendador (luz, agua, gas), etc.
b) La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Se puede descontar el 3% del valor del inmueble sin incluir el valor del suelo, tomando como valor del inmueble el mayor de: coste adquisición satisfecho o valor catastral.
Los gastos financieros y reparaciones se pueden deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se podrá deducir en los 4 años siguientes. Los demás gastos se pueden descontar sin límite de cuantía, pudiendo resultar un rendimiento negativo que se podría compensar con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general (rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)
Pues bien, tratándose de arrendamiento de viviendas (que no sean arrendamientos de temporada o alquileres a empresas que las ceden a sus empleados) el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, desde el 1 enero 2011, en un 60% (anteriormente un 50%). Es decir, un propietario con un rendimiento neto de 6000 € en 2011 (9.000 de ingresos – 3.000 de gastos deducibles) no tendrá que pagar IRPF sobre esos 6.000 € sino que tendrá que pagar IRPF sólo sobre 2.400 € (6.000 – 60%).
Esa reducción es del 100%, es decir no tributará el propietario por el IRPF, cuando el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31/12/2010 se consideraban 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2011).
Tratándose de rendimientos netos positivos, sólo se permite la aplicación de estas reducciones a los rendimientos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando estos rendimientos sean descubiertos por Hacienda. Es decir, la no declaración de estos alquileres puede conllevar esta importante penalización.
Para que el propietario arrendador de vivienda pueda aplicarse la reducción del 100% cuando se cumplan aquellos requisitos, debe conseguir y conservar una comunicación como la que se adjunta en el Anexo (referida a la declaración de Renta 2011) cumplimentada y firmada por su inquilino. Según el artículo 16 del vigente Reglamento del IRPF, el inquilino está obligado a entregar al arrendador esta comunicación antes del 31 de marzo del año siguiente. Los inquilinos no suelen preparar y entregar esas comunicaciones, por lo que es muy recomendable que los propietarios (o los administradores de fincas o profesionales que les gestionen los alquileres) las preparen y las hagan firmar a los inquilinos que cumplan los requisitos.

CONCLUSION
Es muy conveniente que los propietarios de viviendas arrendadas incluyan en su declaración de Renta los rendimientos obtenidos, puesto que la tributación sobre los mismos puede ser muy reducida o incluso nula, y teniendo en cuenta que Hacienda puede detectar, cada vez más fácilmente, cualquier alquiler no declarado.

Palma, 27 de diciembre 2011

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal

ANEXO

COMUNICACIÓN INQUILINOS VIVIENDA DECLARACION IRPF 2011

COMUNICACIÓN AL PROPIETARIO D. ________________________________________, con DNI ______________________, ARRENDADOR DE LA VIVIENDA SITA EN _________________________, EN LA CALLE __________________________________
_________________________, con Referencia Catastral ___________________________

A efectos de la aplicación, por su parte, de la reducción prevista en el apartado 2º del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, le presento comunicación con el siguiente contenido:

a) D/D.ª ___________________________________________________, con domicilio fiscal en _____________________________________________________________, y con N.I.F. n.º __________________, persona abajo firmante, ha sido durante 2011 inquilino/arrendatario de la vivienda indicada en el encabezamiento.
b) El inmueble arrendado, objeto de la presente comunicación, ha constituido mi vivienda en el período impositivo anterior (2011).
c) Manifiesto que durante todo el año 2011 he tenido una edad comprendida entre los 18 y 30 (*) años / o que he tenido esa edad durante una parte del 2011, en concreto hasta ..…/….
d) Manifiesto haber obtenido durante el período impositivo anterior (2011) unos rendimientos netos del trabajo y/o de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 Euros).
En Palma, a 31 de marzo de 2012

Fdo.: ..................................................

                              (Inquilino)

(*) Si el contrato de alquiler es anterior al 31/12/2010 la edad del inquilino puede ser hasta 35 años

jueves, 22 de diciembre de 2011

Si quieres hacer obras o reformas en tu vivienda, hazlas antes del 31/12/2012, si quieres que hacienda te ayude a pagarlas

Los particulares que se estén planteando realizar alguna obra o reforma en sus viviendas, o las comunidades de propietarios que quieran realizarlas en el edificio, no deben retrasarse mucho si quieren que Hacienda les ayude a pagarlas. Realizando determinadas obras antes del 31 diciembre 2012 se podrá recuperar hasta el 20% de las cantidades invertidas, a través del IRPF.
El Real Decreto-Ley 6/2010, introdujo a partir del 14 de abril de 2010 en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) una deducción por obras de mejora que se realizaran en la vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Al parecer, la deducción no ha resultado ser un incentivo fiscal lo suficientemente interesante, pues era muy modesta (deducción del 10%, con un límite de 12.000 € por vivienda) y sólo la podían aprovechar los contribuyentes con rentas inferiores a 53.007,20 €. No se podían beneficiar los contribuyentes con rentas más elevadas, que justamente son los que más capacidad económica tienen para realizar ese tipo de obras. En consecuencia, la deducción no animaba mucho a realizar obras, y muchas personas que las realizaban preferían pagar sin factura, con el riesgo que ello supone, para ahorrarse el IVA (al tipo general 18% o reducido 8% para obras que cumplan determinados requisitos).
Mediante la disposición final primera del REAL DECRETO-LEY 5/2011, DE 29 DE ABRIL, de medidas para la regularización y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas, publicado en el BOE del 6/5/2011, que entró en vigor el día siguiente (7 mayo 2011), el Gobierno MEJORÓ E INCREMENTÓ CONSIDERABLEMENTE LA DEDUCCIÓN EN EL IRPF POR OBRAS DE MEJORA REALIZADAS ANTES DEL 31/12/2012 EN CUALQUIER VIVIENDA EN PROPIEDAD, con el objetivo de fomentar la creación de empleo en el sector de la construcción y también de aflorar economía sumergida.

¿DE QUÉ MANERA SE HA INCREMENTADO LA DEDUCCIÓN? ¿CUÁNTO SE PODRÁ DEDUCIR?
La deducción sigue siendo temporal y se aplicará sólo para obras realizadas antes del 31/12/2012.
Las obras realizadas hasta el 6 de mayo de 2011 deducirán de acuerdo con la anterior normativa.
Para las obras realizadas desde el 7 de mayo de 2011 se ha mejorado e incrementado la deducción en los siguientes términos:
-Se ha ampliado el objeto de la deducción, que ya no estará limitado a las obras que se realicen en la vivienda habitual o en el edificio en el que se encuentra ésta (obras realizadas por Comunidades de Propietarios), sino que se extenderá a las obras que se lleven a cabo en cualquier otra vivienda en propiedad, o en el edificio en que se encuentren, incluidas las que se pongan en alquiler, con la única excepción de que no estén afectas a actividades económicas.
-Se eleva el tipo de la deducción del 10% al 20%.
-Se podrá beneficiar un mayor número de contribuyentes, ya que a partir de ahora los contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 53.007,20 € podrán beneficiarse en su totalidad de la deducción, rebajándose ésta progresivamente hasta quedar a cero para los contribuyentes con una base imponible superior a 71.007,20 € (hasta ahora estos límites eran de 33.007,20 € y 53.007,20 €, respectivamente).
-Se eleva la base máxima anual de deducción, que pasa de 4.000 € a 6.750 €. Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de esa base máxima anual podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes.
-Se eleva el límite de base deducible por cada vivienda, que pasa de 12.000 € a 20.000 €
Así por ejemplo, con la nueva normativa, un contribuyente que realice en su vivienda a finales de 2011 una obra con un coste de 15.000 € (IVA incluido) y que tenga unas rentas anuales inferiores a 53.007 €, podrá llegar a recuperar 3.000 Euros (20%) en sus declaración de Renta: 1.350 € en la declaración IRPF del 2011 (6.750 x 20%), otros 1.350 € en la declaración de IRPF del 2012 y 300 € (1.500 x 20%).
Si el que realiza esa obra de 15.000 € a finales de 2011 es un contribuyente con unas rentas anuales en torno a 62.000 euros, podrá llegar a recuperar unos 1.650 € aproximadamente en sus declaraciones de Renta del 2011, 2012 y 2013.

¿QUÉ TIPO DE OBRAS DAN DERECHO A LA DEDUCCIÓN?
Esto no cambia con el nuevo Real Decreto-Ley.
SI darán derecho a deducción:
-obras parar mejorar la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, y la utilización de energías renovables, tales como instalar paneles solares, mejorar la envolvente térmica del edificio (por ejemplo, mejoras en el aislamiento de ventanas, paredes o cubiertas), mejorar sistemas de instalaciones térmicas, mejorar las instalaciones de suministro e instalar mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, etc.
-obras para mejorar la seguridad y la estanqueidad de los edificios, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros,
-obras para favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, tales como instalar ascensores o adaptarlos a las necesidades de personas con discapacidad, instalar o mejorar las rampas de acceso a los edificios, instalar elementos de información que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores, obras de adaptación de las viviendas a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 65 años.
-obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.
NO darán derecho a deducción: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras anteriormente indicadas.
NO darán derecho a esta deducción, las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

¿CÓMO DEBEN PAGARSE LAS OBRAS? ¿QUÉ REQUISITOS DEBE REUNIR LA FACTURA?
Tampoco cambia el requisito de que las obras deben pagarse mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. Para evitar la economía sumergida y la falsificación de facturas, la deducción no será aplicable si el pago de la factura se hace en metálico.
Es importante conservar las facturas recibidas por las obras, y el correspondiente justificante del medio de pago. En la factura, además de cumplirse con todos los requisitos legales, conviene que se haga una descripción de la operación con el suficiente detalle como para que se pueda ver que se trata de una obra con derecho a deducción, evitándose expresiones como “obras”, “obras diversas”, “albañilería” u otras de tipo genérico. En cuanto al IVA, no hay que olvidar que se puede aplicar el tipo reducido del 8% (en lugar del tipo general del 18%) a todo tipo de obras de renovación y reparación en viviendas (o en Comunidades de Propietarios) realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que se cumplan determinados requisitos, básicamente que se trate de viviendas de uso particular y que el coste de los materiales aportados no exceda del 33% de la base imponible.

CONCLUSIÓN
Con todo, no cabe duda de que a partir de ahora y hasta el 31 de diciembre 2012 puede ser un buen momento para afrontar obras en viviendas o en comunidades de propietarios, y pagarlas con factura y con el correspondiente IVA. Con ello, además de la garantía que eso puede suponer frente a trabajos mal realizados, se podrá en ocasiones acceder a determinadas ayudas públicas o subvenciones y las ventajas fiscales pueden ser muy importantes:
-en muchos casos se podrá aplicar el tipo reducido del IVA (8%),
-las obras de mejora contribuirán a incrementar el valor de adquisición de la vivienda reduciendo el Impuesto sobre la Renta a pagar en caso de transmisión, al reducir la ganancia obtenida,
-en el caso de viviendas alquiladas las obras contribuirán a incrementar los gastos deducibles de los ingresos (normalmente como mayor amortización), y
-con la nueva e incrementada deducción del IRPF Hacienda ayudará a muchos contribuyentes a pagarlas (hasta un 20%).

Palma, 6 de mayo de 2010

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal

IMPUESTOS A PAGAR EN ESPAÑA POR NO RESIDENTES CON INMUEBLES DE USO PROPIO O ALQUILADOS

Además del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES a pagar cada año al correspondiente Ayuntamiento, las personas físicas no residentes que sean propietarios de inmuebles en España deben estar muy atentos a otros dos impuestos a pagar a la Hacienda Estatal:
-Impuesto sobre la Renta,
-Impuesto sobre el Patrimonio, restablecido en España, en principio sólo para el 2011 y 2012

1.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA
1.1.- INMUEBLES DE USO PROPIO (no alquilados)
Por cada inmueble de uso propio deben pagar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, calculando una renta imputada (ficticia) del 1,1% del valor catastral, y aplicando sobre dicha renta un tipo del 24% (*).
Si no se ha sido propietario todo el año, o durante parte del año el inmueble ha permanecido alquilado, esa renta imputada (1,1% del valor catastral) se reduce proporcionalmente al número de días en que el inmueble se ha usado o ha podido usarse por el propietario.
Así por ejemplo, por una vivienda con un valor catastral de 200.000 Euros que se ha disfrutado (o se ha podido disfrutar) durante todo el año, se tiene que declarar una renta imputada anual de 2.200 Euros (1,1% de 200.000) y pagar 528 Euros (24% de 2.200). Si por ejemplo esa vivienda no se ha podido disfrutar todo el año porque se vendió el 30 de septiembre, o porque se alquiló a partir de esa fecha, se tendría que calcular una renta imputada de unos 1.650 Euros (1,1% de 200.000 x 9 meses/12 meses) y pagar 396 Euros (24% de 1.650).
Si no existe valor catastral (como ocurre por ejemplo con inmuebles recién construidos) se toma en su lugar el 50% del mayor de los dos siguientes: valor de adquisición o valor comprobado por Hacienda.
En todo caso, por determinados inmuebles no se tiene que imputar esa renta: terrenos, inmuebles en construcción, etc.
En cuanto a los impresos y plazos para declarar y pagar dicho Impuesto:
-Se declara con el Modelo 210, debiendo presentar un Modelo 210 por cada inmueble generador de estas rentas inmobiliarias imputadas.
-Se puede declarar y pagar durante todo el año siguiente. Así por ejemplo, los Impuestos correspondientes al ejercicio 2010 se pueden pagar hasta el 31 de diciembre de 2011.
1.2.- INMUEBLES ALQUILADOS. NOVEDAD IMPORTANTE desde 1 enero 2010.
Hasta ahora, muchos no residentes que alquilaban sus inmuebles en España no declaraban los rendimientos obtenidos porque debían pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes al 24% (*) sobre las rentas brutas (25% hasta el 31/12/2006), sin posibilidad de descontar gastos (aunque tuvieran pérdidas). Eso suponía una tributación muy elevada.
Pues bien, desde el 1 de enero 2010, los no residentes que tengan su residencia en otro estado la Unión Europea y que alquilen inmuebles en España, pueden pagar el Impuesto sobre la Renta (24%) sobre el rendimiento neto, y no sobre el alquiler bruto. Esas personas podrán ahora descontar todos los gastos derivados del inmueble (en proporción al período que el inmueble haya estado alquilado): amortización, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa basuras, gastos comunidad, gastos de reparación y conservación, intereses de préstamos que hayan servido para la adquisición o mejora del inmueble, etc.
De esta manera, se reduce muchísimo la tributación para estos no residentes, que ahora estarán mucho más dispuestos a declararlos, sobre todo por el mayor control que va teniendo Hacienda sobre tales rentas.
Incluso, aquellos no residentes que alquilen por ejemplo locales de negocio y sus inquilinos les practiquen la correspondiente retención (24%) (*) a cuenta del Impuesto Renta No Residentes, al poder descontar gastos podrán presentar declaración solicitando la devolución de todo o de parte de la retención practicada.
En todo caso, los arrendadores que NO residan en la Unión Europea tendrán que seguir tributando al 24% (*) sobre las rentas brutas.
Si un inmueble ha estado alquilado parte del año y otra parte del año ha estado a disposición de su propietario, tendrán que declararse dos tipos de rentas: las rentas derivadas del alquiler (brutas o netas los residentes de la UE) y la renta imputada en función del tiempo de uso propio.
En cuanto a los impresos y plazos para declarar las rentas derivadas del alquiler:
-Se declara con el Modelo 210 agrupando las rentas (alquileres) devengados en el mismo trimestre natural, y si resulta a pagar debe presentarse la declaración dentro de los 20 primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.
-Si la declaración Modelo 210 es con resultado a devolver (por ejemplo, por tratarse de un local alquilado en que el inquilino ha estado practicando una retención del 24% y al descontar gastos resulta una devolución), podrá presentarse a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
Es importante señalar que las personas que en el Modelo 210 deduzcan gastos de los alquileres por residir en otro Estado de la Unión Europea deberán presentar junto con esa declaración un Certificado de residencia fiscal en dicho Estado.

2.- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO
Este impuesto ha sido restablecido en España, en principio sólo para 2011 y 2012, aunque sólo deberán pagar aquellas personas que tengan un inmueble (o una parte del mismo) con un valor superior a 700.000 Euros. Por encima de dicho valor se paga en función de una escala progresiva, del 0,2% al 2,5%.
Un matrimonio que sea propietario de un inmueble comprado por 1.200.000 Euros no tendrá que pagar el impuesto porque el valor correspondiente a cada persona es inferior a 700.000 Euros.
A efectos de este impuesto los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda. Se pueden descontar las deudas por préstamos invertidos en la adquisición del inmueble.
Los que sean propietarios de un inmueble a 31/12/2011 deberán pagar el Impuesto correspondiente a 2011 durante el 2012 (está por determinar el impreso a emplear y el plazo para pagar, aunque lo normal será que se pueda pagar como mínimo hasta el 30 junio 2012). Los propietarios a 31/12/2012 deberán pagar en 2013.

Palma, 22 diciembre 2011
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

(*) En el Real Decreto Ley 20/2011 se establece que durante los ejercicios 2012 y 2013 el tipo de gravamen será del 24,75%, en lugar del 24%.

jueves, 15 de diciembre de 2011

Comunidades Autónomas con BENEFICIOS FISCALES para la NOVACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. Tributación en Baleares.

La Hacienda Balear lleva varios meses notificando liquidaciones por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por importes elevados, a muchos particulares y empresas que en años anteriores, para poder seguir haciendo frente a sus hipotecas, renegociaron las condiciones con su Banco o Caja, alargando el plazo, introduciendo carencia, etc.
Son personas y empresas que, en lugar de tener préstamos hipotecarios, tenían créditos con garantía hipotecaria, que son productos que llevan muchos años comercializándose en las entidades financieras, y no sólo para empresas sino también para particulares, que en muchas ocasiones los destinan a la adquisición de vivienda habitual.
La Administración considera que según el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, lo único que está claramente exento del Impuesto AJD son las escrituras de novación de préstamos hipotecarios y sólo cuando se modifica interés, plazo o ambas condiciones.
A las personas y empresas que firmaron escrituras de novación de créditos hipotecarios, modificando cualquier condición, se les está exigiendo por esas novaciones/modificaciones de las hipotecas el  Impuesto AJD al 1% sobre el importe total garantizado, el mismo impuesto que pagaron para su constitución. El impuesto a pagar puede ascender a 2.000 € en una hipoteca de 150.000 €, a 7.000 € en una hipoteca de 500.000 €, a 13.500 €, en una hipoteca de 1.000.000 € ...
Aunque se pueden impugnar tales liquidaciones con sólidos argumentos, en principio hay que pagar o avalar para suspender la ejecución y evitar el inicio del procedimiento de apremio.
Por eso, no se entiende que la Agencia Tributaria de Islas Baleares esté exigiendo esas elevadas liquidaciones a las personas y empresas que peor lo están pasando con la grave crisis económica y financiera actual y que se haya aprobado en Baleares el Decreto Ley 6/2011, de 2 de diciembre, de Medidas Tributarias Urgentes, que bonifica al 100% el Impuesto sobre el Patrimonio (renunciando a los 23.000.000 € que se podrían recaudar con este impuesto).
Se podría haber aprovechado dicha norma para introducir beneficios fiscales que faciliten a las familias y a las empresas la renegociación tanto de préstamos como de créditos hipotecarios, reduciendo o eliminando el posible Impuesto Actos Jurídicos Documentados derivado de la formalización de estas operaciones, como han hecho, en mayor o menor medida, otras Comunidades Autónomas cuya normativa al respecto se verá a continuación.


Confiemos en que los Tribunales terminen anulando las injustas y desproporcionadas liquidaciones que se están exigiendo y en que el legislador balear, y el del resto de Comunidades, hagan algo al respecto lo antes posible, antes de que muchas familias pierdan su casa y muchas empresas tengan que cerrar.

ARAGON
Las primeras copias de escrituras de novación modificativa no exentas de los préstamos y créditos hipotecarios a que se refieren los apartados II), III) y IV) del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, tendrán una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria del subconcepto "Documentos Notariales" prevista en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

CANARIAS
En la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados será de aplicación el tipo cero a las escrituras públicas de novación modificativa de créditos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo, o a ambas.

CASTILLA Y LEÓN
1. Se establece una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria gradual en la modalidad de "Actos Jurídicos Documentados" prevista en el artículo 30 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de Tributos cedidos por el Estado aplicable a:
a) Las primeras copias de escrituras que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el apartado IV) del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.
b) Las primeras copias de escrituras que documenten la alteración del plazo, o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.
2. En ningún caso se aplicará esta bonificación a la ampliación o reducción del capital del préstamo o del crédito.

MADRID
1. Se aplicará una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria gradual en la modalidad de «Actos Jurídicos Documentados» prevista en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre a:
a) Las primeras copias de escrituras que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el artículo 4.º 2, apartado IV, de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.
b) Las primeras copias de escrituras que documenten la alteración del plazo, o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.
c) Las primeras copias de escrituras que documenten las operaciones de subrogación de créditos hipotecarios, siempre que la subrogación no suponga alteración de las condiciones pactadas o que se alteren únicamente las condiciones financieras a que se refiere el punto anterior, y que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.
En ningún caso, se aplicará esta bonificación a la ampliación o reducción del capital del préstamo o crédito.
2. A efectos de lo dispuesto en este artículo, se considerará vivienda habitual e inversión en la misma a las así definidas por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

MURCIA
Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la constitución y modificación de préstamos y créditos hipotecarios, afectos a una empresa individual o negocio profesional cuyo titular sea un trabajador por cuenta propia o autónomo, con domicilio fiscal en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.
El concepto de empresa individual o negocio profesional se determinará conforme a la normativa de IRPF.
Este tipo de gravamen sólo podrá ser aplicado por los contribuyentes cuyo volumen de rendimientos íntegros en el año inmediato anterior no supere los límites establecidos en el artículo 31.1, 30, b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Para determinar la condición de trabajador por cuenta propia o autónomo se estará a la definición que del mismo se establece en la normativa de seguridad social correspondiente al Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos.

LA RIOJA
1. Se aplicará una deducción del 100% de la cuota resultante de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, después de aplicar las deducciones estatales y autonómicas que, en su caso, resulten procedentes a:
a) Los documentos descritos en el artículo 21 de esta ley que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el apartado IV del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.
b) Los documentos descritos en el artículo 21 de esta ley que documenten la subrogación, la alteración del plazo o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.
2. En ningún caso se aplicará esta deducción a la ampliación o reducción del capital del préstamo o crédito.
3. A los efectos de la aplicación de este artículo, se estará a los conceptos de adquisición de vivienda y de vivienda habitual contenidos en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
4. En caso de incumplirse los requisitos que establece la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la consideración del inmueble como vivienda habitual, el adquirente beneficiario de este tipo reducido deberá comunicar tal circunstancia a la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma de La Rioja, dentro del plazo de treinta días hábiles desde la fecha en que se produzca el incumplimiento, y pagar la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada así como los correspondientes intereses de demora.

Palma, 15 diciembre 2011
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal


ACTUALIZACIÓN 18/4/2012: Ver post del 18/12/2011 comentando que CATALUÑA y GALICIA también han aprobado beneficios fiscales en el Impuesto AJD para novaciones de CRÉDITOS HIPOTECARIOS.






martes, 13 de diciembre de 2011

10 CONSEJOS PRÁCTICOS PARA REDUCIR O EVITAR EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO (en las Comunidades Autónomas que decidan exigirlo)

En primer lugar hay que destacar que la Administración Tributaria dispone de muchísima información para controlar la correcta la declaración de este impuesto:
-las entidades financieras deben informar regularmente a la Administración Tributaria sobre saldos medios y saldos a 31 de diciembre de cuentas y depósitos, de valores de negociación y cotización media en el cuarto trimestre, de los valores de rescate seguros, del valor liquidativo de los fondos de inversión a 31/12, etc.
-a través del Catastro se controlan titularidades y valores catastrales de los inmuebles (aunque todavía hay muchos errores)

En todo caso, el hecho de que este impuesto se encuentre cedido a las Comunidades Autónomas no facilita precisamente el control del fraude en el mismo, ya que la Hacienda estatal, que tiene muchos más medios personales y materiales para controlar, digamos que no está tan motivada para investigar porque la recaudación no revierte en sus arcas (salvo con los no residentes).

Hay que tener mucho cuidado con el dinero que se retira del Banco en efectivo para llevarlo a casa o meterlo en una caja de seguridad. También debe reflejarse en la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio en el apartado de “Otros Bienes y Derechos”, y el problema no es tanto sacarlo como el volver a ingresarlo en el Banco más adelante, pues Hacienda podría llegar a considerarlo un incremento no justificado de patrimonio y hacerlo tributar.

También debe reflejarse en la declaración del Impuesto de Patrimonio, y puede resultar muy conveniente hacerlo, el dinero prestado a familiares y el dinero prestado a sociedades (hay que tener precaución con los préstamos a sociedades vinculadas, pues con la normativa de operaciones vinculadas se puede tener que tributar sobre los intereses de mercado en el IRPF al marginal de hasta el 45% y no como renta del ahorro hasta el 21%)

Veamos a continuación 10 FÓRMULAS LEGALES PARA PAGAR MENOS IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO:

1.-FIJAR NUESTRA RESIDENCIA HABITUAL EN EL INMUEBLE CON UN MAYOR VALOR A EFECTOS DEL IMPUESTO PATRIMONIO
Ya se ha comentado anteriormente que los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda a efectos de otros tributos.
Esta es una regla problemática y se da en muchas ocasiones el caso de que dos personas tengan inmuebles con un valor real muy similar, incluso situados en el mismo edificio, y que una lo tenga que declarar por un valor muy reducido, porque compró el inmueble hace muchos años, y la otra lo tenga que declarar por un valor muy superior al comprarlo hace menos tiempo por un precio mucho más elevado. También puede darse el caso de inmuebles que se tengan que declarar por su valor catastral, al ser mayor que el precio o valor de adquisición, al estar situados en municipios que recientemente han revisado e incrementado esos valores catastrales, mientras que otros inmuebles con un valor real similar tienen un valor catastral muy reducido al estar en municipios que no han revisado sus valores recientemente.
Pues bien, fijando la residencia habitual en un inmueble con un valor elevado a efectos del Impuesto Patrimonio podemos ahorrar bastante dinero, ya que la vivienda habitual se encuentra exenta hasta un máximo de 300.000 por persona (600.000 si es propiedad de un matrimonio)..
Así por ejemplo, puede ocurrir que vivamos habitualmente en un inmueble adquirido hace mucho tiempo por un precio o valor reducido (100.000), con un valor catastral no muy elevado (140.000), y que tengamos otro inmueble comprado o heredado hace poco por un valor elevado (700.000).
En tal caso, interesa fijar nuestra vivienda habitual en ese último inmueble si queremos ahorrarnos algunos miles de euros en el Impuesto Patrimonio (hasta 600.000 exentos para un matrimonio x máximo 2,5% = 15.000 Euros). Si el inmueble en que fijamos nuestra vivienda habitual también tiene un mayor valor catastral que el anterior, también podemos conseguir algún ahorro en el IRPF (no se tendrá que imputar una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral).
Queda poco margen para el 2011, pero sería factible para 2012. Para que una vivienda se consolide como vivienda habitual a efectos fiscales debería seguir siéndolo durante un plazo continuado de al menos 3 años.
En todo caso, MUCHO CUIDADO donde fijamos nuestra vivienda habitual, pues también hay que tener en cuenta:
-si se está practicando en IRPF deducción por adquisición vivienda habitual
-NO TRIBUTA EN IRPF LA GANANCIA PATRIMONIAL DERIVADA DE LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITUAL POR MAYORES DE 65 AÑOS (por venta, donación, permuta, etc.).

2.-¿CAMBIAR DE COMUNIDAD AUTÓNOMA DE RESIDENCIA?
Más de una persona con patrimonio elevado se habrá planteado últimamente “hacer las maletas” para trasladar su residencia a alguna Comunidad Autónoma que finalmente decida no cobrar ese impuesto a sus residentes, como podría ser el caso de Madrid.
NO ES TAN FÁCIL. Para el 2011 ya no será posible, y sólo para no pagar en 2012 seguramente no valdrá la pena.
En España las Comunidades Autónomas tienen capacidad normativa muy importante en los diferentes tributos: IRPF, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto Patrimonio (restablecido para 2011 y 2012), Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, etc.
El problema es que las Comunidades están haciendo uso intensivo de esa capacidad, de forma que, de facto, no todos los españoles somos ya iguales ante la Administración Tributaria.
Están empezando a existir diferencias importantes en los impuestos a pagar según seamos residentes en una u otra Comunidad Autónoma. Hasta el año pasado, las diferencias más relevantes se producían en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Ahora, las DIFERENCIAS se han ampliado al IRPF y al ITP-AJD y PODRÍAN SER MUY IMPORTANTES EN EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO.
Como continúen o se incrementen esas diferencias pueden hacerse cada vez más habituales los traslados de residencia por motivos fiscales. Justamente, las diferencias son más significativas para los contribuyentes con rentas o patrimonios más elevados, que son precisamente los que suelen tener más facilidades para cambiar su residencia.
Desde luego, cualquier persona puede elegir con total libertad su lugar de residencia dentro de España, pero la Administración Tributaria (la estatal y las autonómicas) puede investigar y rechazar traslados ficticios de residencia o cambios con la única intención de reducir los impuestos a pagar.
El artículo 28 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, regula la residencia habitual de las personas físicas, estableciendo reglas para determinar el lugar de residencia a efectos de los diferentes Impuestos y algunas medidas y presunciones para evitar cambios ficticios o con la intención principal de pagar menos impuestos.
Según esa norma, para que una persona sea considerada residente en una Comunidad Autónoma A EFECTOS DEL IRPF Y DEL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO debería poder acreditar que ha permanecido en su territorio un mayor número de días durante el año y que allí tiene su vivienda habitual. Si no puede determinarse esa permanencia, será residente de la Comunidad donde obtenga la mayor parte de sus rentas, y cuando tampoco así pueda determinarse la residencia se considerará residente en la última residencia declarada en el IRPF.
La norma establece también que no tendrá efecto un cambio de residencia (en el IRPF y el Impuesto Patrimonio) que tenga por objeto principal lograr una menor tributación, como sería el caso del siguiente ejemplo:
-persona que en 2010 fue residente la Comunidad A y tuvo unas rentas de 100.000 €,
-en 2011 tiene unas rentas de más de 150.000 € (al menos un 50% más que el año anterior) y fija y declara su residencia en una Comunidad B donde pagará menos de lo que pagaría en la Comunidad A,
-no prolonga su residencia en la Comunidad B durante, al menos 3 años, sino que en 2012 o 2013 vuelve a fijar su residencia en la Comunidad A.

3.-HACER DONACIÓN A DESCENDIENTES antes del 31 diciembre
Como el Impuesto sobre el Patrimonio se basa en una foto a 31/12, no se tendrán que computar aquellos bienes (inmuebles, dinero, etc.) que se hayan donado antes de esa fecha.
Hay Comunidades Autónomas donde se pueden realizar donaciones a favor de familiares directos con un Impuesto de Sucesiones y Donaciones muy reducido o incluso nulo.
En las donaciones a favor de hijos no residentes en España se aplica normativa estatal y se paga del 7,65 al 34%.
IMPORTANTE: Si se trata de una donación de inmuebles, además de ese Impuesto a pagar por el donatario, hay que tener en cuenta:
-PLUSVALÍA MUNICIPAL
Este impuesto a pagar al Ayuntamiento puede ser muy elevado, en particular si se trata de un municipio en que se hayan revisado recientemente los valores catastrales.
-GANANCIA PATRIMONIAL DEL DONANTE A TRIBUTAR EN SU IRPF hasta el 21% (o menos si hace muchos años que es propietario).
Como el cálculo de la ganancia patrimonial derivada de una donación o venta de inmuebles puede resultar muy complicado, y a los donantes o vendedores les interesa conocer con la mayor exactitud posible el impuesto que tendrán que pagar sobre la ganancia, hemos desarrollado una herramienta disponible desde nuestra web (http://www.consultingdms.com/es/p67/herramientas-calculo-fiscal/transmision-de-inmuebles-en-2010-o-2011-por-particulares-personas-fisicas.html) que permite hacer esos complejos cálculos en un minuto (con cualquier ordenador o móvil con acceso a internet):
En todo caso, ya se ha indicado anteriormente que NO SE TRIBUTARÁ POR IRPF SI SE TRATA DE LA TRANSMISIÓN DE VIVIENDA HABITAL POR MAYORES DE 65 AÑOS.
ESTA POSIBILIDAD DE HACER DONACIONES EN VIDA HAY QUE PLANTEÁRSELA MUY SERIAMENTE NO SÓLO PARA REDUCIR EL IMPUESTO PATRIMONIO (ESTOS 2 AÑOS EN QUE EN PRINCIPIO SE APLICARÁ), SINO TAMBIÉN PARA REDUCIR EN UN FUTURO EL IMPUESTO SUCESIONES.
En efecto, el pasado 27 octubre 2011 la Comisión Europea denunció a España ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo por considerar que sus normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones son discriminatorias, al obligar a los no residentes en España a pagar impuestos más elevados que a los residentes. Esta denuncia puede tener CONSECUENCIAS MUY IMPORTANTES Y NO SÓLO PARA LOS NO RESIDENTES.Esa denuncia forzará al legislador español a cambiar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para que deje de ser discriminatoria con los no residentes.Como la “culpa” de la discriminación la tienen las Comunidades Autónomas que han rebajado considerablemente el impuesto para transmisiones entre familiares directos residentes, CABE LA POSIBILIDAD DE QUE EL LEGISLADOR ESPAÑOL DECIDA UNIFORMAR EL IMPUESTO EN TODA ESPAÑA, LO QUE PODRÍA SUPONER QUE LOS RESIDENTES PAGUEN ALGO MÁS DE LO QUE AHORA ESTÁN PAGANDO en muchas Comunidades Autónomas (por ejemplo, en Baleares 1% en herencias entre familiares directos) Y QUE LOS NO RESIDENTES PAGUEN ALGO MENOS DE LO QUE AHORA ESTÁN PAGANDO. En ese sentido, en un estudio publicado por el Instituto de Estudios Fiscales del Ministerio de Economía y Hacienda a mediados de 2010 se proponía aprobar un tipo fijo en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones con mínimos exentos para los parientes más cercanos, de forma que las CCAA tengan competencias para modificarlos pero dentro de unos límites, para minimizar los problemas de competencia entre territorios dentro de España, y eso se podría aplicar también a los no residentes para evitar la discriminación denunciada por la UE.

4.-APORTACIÓN A PLANES DE PENSIONES
Los derechos consolidados en un Plan de Pensiones están exentos.
En todo caso, por los límites en las aportaciones (10.000 con carácter general o 12.500 para mayores de 50 años) el ahorro anual en el Impuesto Patrimonio será muy reducido (12.500 x máximo 2,5% = 312,50 Euros).
Sin embargo, el ahorro en renta puede llegar al 45% o incluso más en determinadas Comunidades Autónomas.

5.-HACER JUGAR LÍMITE 60% BASE IMPONIBLE IRPF
Se establece una tributación conjunta máxima por IP y por IRPF. Así, la suma de las cuotas por ambos impuestos no puede superar el 60% de la base imponible total (general y del ahorro) del IRPF. Si la supera, la cuota del Impuesto de Patrimonio se reduce hasta dicho importe, con el límite del 80%. Es decir, siempre se tributará al menos por el 20% de la cuota del Patrimonio.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que:
- Si contamos con bienes no susceptibles de generar rentas sujetas al IRPF (joyas, automóviles, etc.), estos no minorarán la cuota del IP que resulte de los mismos.
- Se excluye el saldo neto de ganancias patrimoniales generadas en más de un año tanto en base imponible como en cuota.
Con los bienes no susceptibles de producir rentas no cabe mucha planificación. Sin embargo, sí tendrán margen para la planificación aquellos contribuyentes con elevado patrimonio pero con rentas no elevadas o susceptibles de cambiar su procedencia. Por ejemplo, nos convendrá a estos efectos sustituir rentas o, sobre todo, ubicar nuestro ahorro en inversiones susceptibles de generar ganancias patrimoniales en más de 1 año, derivando los depósitos a productos como fondos de inversión, acciones, etc., respecto de los cuales podamos escoger en qué momento realizarlos transcurrido al menos un año desde su adquisición. De este modo evitamos que hasta el 60% de dichas cuantías sirva para pagar la cuota del IP.
La percepción de rentas (intereses, dividendos, remuneraciones, etc.) procedentes de empresas o sociedades vinculadas también puede ser objeto de planificación en cuanto al momento en que se perciben y su importe, en función de lo que más convenga a los efectos de reducir la tributación por IP e IRPF, aunque siempre hay que tener los valores de mercado.
Si no se planifica en ese sentido, los intereses, dividendos, etc pueden tributar hasta el 60% (sumando cuotas IRPF + IP) y no hasta el 21%.
Además de servir para planificar una reducción del Impuesto Patrimonio, la inversión en fondos tiene importantes ventajas en el IRPF. No se tiene que tributar hasta el final, hasta que se vendan y, mientras, se permite incluso traspasar el dinero de un producto a otro sin necesidad de tributar sobre las plusvalías acumuladas. Se puede no llegar a tributar nunca sobre esas plusvalías o tributar como máximo en Baleares al 1% por el Impuesto de Sucesiones, y no por el IRPF ya que en este impuesto no se tributa ya por la llamada “plusvalía del muerto”. Así por ejemplo, si fallece una persona que unos años antes invirtió 100.000 Euros en un fondo y en el momento del fallecimiento esas participaciones valen 130.000 Euros, si heredan el cónyuge o los hijos tributarán en Baleares por el Impuesto de Sucesiones como máximo al 1% sobre esos 130.000 Euros, de modo que por esos 30.000 Euros de ganancia acumulada se pagará sólo ese 1% y no el IRPF al 19-21%.

6.-VENDER ACCIONES COTIZADAS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE SI A FINALES DE AÑO HAN CAÍDO EN PICADO
Estas acciones se tienen que declarar por su valor de negociación media del cuarto trimestre del año.
Si han caído en picado a finales de año puede interesar vender antes del 31/12 para así declarar un valor inferior. Podemos tener una cartera con un valor medio el 4T2011 en torno a 300.000 pero que a finales de año valga sólo 200.000. Si vendemos antes del 31/12 podremos declarar dinero por valor de 200.000 en lugar de cartera por valor de 300.000.

7.-AFECTAR UN PATRIMONIO INMOBILIARIO AL DESARROLLO DE UNA ACTIVIDAD EMPRESARIAL DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, para dejarlo exento del Impuesto Patrimonio
Una persona que tiene arrendados diversos inmuebles con un valor elevado se puede plantear convertir esos arrendamientos en una actividad empresarial, afectando los inmuebles a la misma, para que así puedan quedar exentos en el Impuesto Patrimonio.
Para ello, la Ley del IRPF exige tener persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (requisitos necesarios pero no suficientes) y el titular debe ejercer de forma habitual, personal y directa la actividad, y debe constituir su principal fuente de renta (los bienes comunes del matrimonio también quedan exentos).
No lo podrá hacer una persona jubilada, que esté ya cobrando pensión.
Esa opción puede resultar interesante no sólo para reducir o evitar el Impuesto sobre el Patrimonio, sino también para reducir en el futuro el Impuesto sobre Sucesiones, ya que en este impuesto se establecen importantísimas reducciones para la transmisión hereditaria de empresas.
En todo caso, hay que tener en cuenta que si una persona afecta a una actividad empresarial VIVIENDAS arrendadas, el problema será que tendrá que tributar en su IRPF sobre la totalidad del beneficio obtenido con el arrendamiento y no podrá aplicar las importantes reducciones aplicables en el IRPF para quienes alquilen viviendas como simples particulares (reducción del 60% del rendimiento neto obtenido, o incluso reducción del 100% cuando el inquilino es menor de 30 años).

8.-APORTAR DINERO O BIENES (INMUEBLES) A UNA SOCIEDAD QUE NO TENGA POR ACTIVIDAD PRINCIPAL LA GESTIÓN DE UN PATRIMONIO MOBILIARIO O INMOBILIARIO, para dejar exentas las participaciones si se cumplen determinados requisitos:
Quizás con esto no ahorremos IP 2011, pero puede interesar de cara a IP 2012 y de cara al Impuesto Sucesiones.
-En relación con inmuebles arrendados hay que tener persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (requisitos necesarios pero no suficientes)
-Si durante más de 90 días se tienen valores o bienes no afectos no habrá exención (se considera que no realiza actividad económica)
-Participación mínima del 5%, o del 20% conjuntamente con cónyuges, ascendientes, descendientes o colaterales de 2º grado
-Al menos una persona de ese grupo debe ejercer efectivamente funciones de dirección en la entidad, percibiendo remuneración superior al 50% de sus rendimientos empresariales o del trabajo,
-La exención sólo alcanza al valor de las participaciones en la proporción de bienes afectos a actividad económica
Ya no se paga el Impuesto de Operaciones Societarias en la constitución o ampliación de capital de sociedades. Sin embargo, en la aportación de inmuebles a sociedades pueden devengarse Plusvalía Municipal y ganancias patrimoniales sujetas al IRPF hasta el 21% (para evitar esta tributación se puede plantear desarrollar la actividad directamente como persona física afectando los inmuebles al menos durante 3 años y llevando contabilidad según Código de Comercio y Plan General de Contabilidad)

9.-COTITULARIDADES DE CUENTAS, DEPÓSITOS BANCARIOS, FONDOS, ETC.
Hay que ser consciente del riesgo que conlleva declarar en el IP en base a cotitulares formales y no reales, poniendo el dinero de una persona a nombre de varias, para así aparentar tener un menor patrimonio neto. El artículo 7 de la Ley del IP establece al respecto:

Artículo 7. Titularidad de los elementos patrimoniales.
Los bienes y derechos se atribuirán a los sujetos pasivos según las normas sobre titularidad jurídica aplicables en cada caso y en función de las pruebas aportadas por aquellos o de las descubiertas por la Administración.
En su caso, serán de aplicación las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico del matrimonio, así como en los preceptos de la legislación civil aplicables en cada caso a las relaciones patrimoniales entre los miembros de la familia.
La titularidad de los bienes y derechos que, conforme a las disposiciones o pactos reguladores del correspondiente régimen económico matrimonial, sean comunes a ambos cónyuges, se atribuirá por mitad a cada uno de ellos, salvo que se justifique otra cuota de participación.
Cuando no resulte debidamente acreditada la titularidad de los bienes o derechos, la Administración tributaria tendrá derecho a considerar como titular a quien figure como tal en un registro fiscal u otros de carácter público.
Las cargas, gravámenes, deudas y obligaciones, se atribuirán a los sujetos pasivos según las reglas y criterios de los párrafos anteriores.

Los riesgos son diversos: que Hacienda pueda ver una donación, que fallezca uno de los titulares formales y que el Banco donde esté depositado el dinero solicite al titular real que tribute por el Impuesto Sucesiones sobre la parte que supuestamente pertenecía al titular formal fallecido para permitir al titular real volver a disponer de este dinero, etc.

10.-OBRAS DE ARTE Y ANTIGUEDADES
Están exentos del IP:
*Obras de arte y antigüedades de valor inferior a las siguientes cantidades:
-90.151,82 Euros: obras pictóricas y escultóricas con menos de 100 años,
-60.101,21 Euros: obras pictóricas con 100 o más años.
-42.070,85 Euros: obras escultóricas, relieves con 100 o más años
-30.050,61 Euros: alfombras, tapices y tejidos históricos
-etc.
*Bienes inscritos o calificados como bienes de interés cultural .
En algún caso podría valer la pena solicitar esa inscripción o calificación para reducir el IP, aunque para 2011 no se conseguirá.
*Obras de arte y antigüedades cedidas por sus propietarios en depósito permanente, por período no inferior a 3 años a Museos o Instituciones Culturales sin fin de lucro para su exhibición pública (mientras estén depositados).
En algún caso, podría valer la pena realizar esa cesión, por un mínimo de 3 años, para reducir el IP.

Palma, 13 diciembre 2011
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal








IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO: Preguntas y respuestas

El 17 de septiembre 2011 entró en vigor el Real Decreto Ley 13/2011, de 16 de septiembre, que restablece el Impuesto sobre el Patrimonio en España, aplicable a las personas físicas.
Este Impuesto, que se había establecido con carácter “extraordinario” en 1977, no había sido derogado en España, sino que dejó de aplicarse en el año 2008 al aprobarse una bonificación del 100% y eliminarse la obligación de declarar. Ahora ha sido reactivado, en principio sólo para el 2011 y 2012, al eliminarse la bonificación para dichos ejercicios, y se han introducido algunos cambios para intentar que tributen sólo los patrimonios altos.
En base a la nueva normativa estatal cada persona podrá descontar el valor de su vivienda habitual en España hasta un máximo de 300.000 € y además tendrá un mínimo exento de 700.000 €. En el Impuesto Patrimonio aplicable hasta el 2007 se podía descontar por vivienda habitual hasta un máximo de 150.000 Euros y el mínimo exento era tan solo de 108.000 €. Hay otros bienes exentos, por los que no se tributa, como por ejemplo los afectos a actividades económicas o las participaciones en sociedades que desarrollen verdaderas actividades económicas, cumpliendo determinados requisitos. Una vez aplicados esos descuentos, el resto del patrimonio tributará en base a una escala progresiva entre el 0,2% y el 2,5%.
En todo caso, el Impuesto sobre el patrimonio aplicable a los residentes en España se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas, que tienen capacidad para modificarlo e incluso para no aplicarlo. Algunas Comunidades Autónomas ya han decidido no cobrarlo a sus residentes, como es el caso de Madrid, Valencia y Baleares. Otras Comunidades han decidido cobrarlo, como es el caso de Andalucía (que en su Decreto Ley 2/2011 de 25/10 ha incrementado los tipos un 10%), Galicia, Extremadura, Cantabria, Castilla-León ….
Podría ocurrir incluso que el nuevo Gobierno del Partido Popular decida derogar el Real Decreto Ley 13/2011, por el que se ha restablecido el Impuesto.
El Impuesto de Patrimonio se basa en una “foto” del patrimonio neto de cada persona a 31 de diciembre. Cada persona deberá “retratarse” con todo su patrimonio neto (viviendas, acciones, depósitos, coches, yates, seguros de vidas, etc, menos las deudas) y por lo que supere los mínimos exentos (300.000 como máximo del valor de la vivienda habitual+700.000 de mínimo exento o el que apruebe la Comunidad Autónoma) tendrán que pagar en base a una escala progresiva entre el 0,2% y el 2,5%.

¿QUÉ TENDRÁN QUE COMPUTAR LAS PERSONAS RESIDENTES EN ESPAÑA?
Cada persona física tendrá que calcular el valor de su patrimonio neto MUNDIAL a 31 de diciembre de cada año. Tendrá que sumar todos sus bienes y derechos con independencia del lugar donde se encuentren (en España o en cualquier otro lugar del mundo): inmuebles, depósitos, fondos de inversión, coches, yates, seguros de vida, participaciones en empresas, etc.
Se podrán descontar las deudas. Es decir, si se tiene una casa comprada por 600.000 € con una hipoteca por la que se deben 350.000 € al finalizar el año, sólo se computarán 250.000 € a efectos del impuesto.
Cuando un inmueble u otro bien es propiedad de un matrimonio o de dos o más personas, cada persona computará su porcentaje de participación en el valor del bien y en las posibles deudas.

¿CÓMO SE VALORA EL PATRIMONIO?
A efectos de este impuesto, existen reglas especiales para la valoración de determinados bienes. Así por ejemplo:
-los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda,
-los depósitos en cuenta corriente o de ahorro se computan por el saldo a 31 de diciembre, salvo que el saldo medio del último trimestre sea superior en cuyo caso se toma este último (no se declara ese saldo medio si el dinero está invertido en otro bien a 31/12),
-Valores negociados, por su valor de negociación o cotización media en el cuarto trimestre del año,
-Acciones o participaciones de sociedades no cotizadas, por el valor teórico resultante del último balance aprobado si está auditado, o si no está auditado por el mayor de 3 (nominal, teórico según último balance, el que resulte de capitalizar al 20% promedio beneficios de los últimos 3 ejercicios sociales),
-Seguros de vida, por su valor de rescate a 31/12
-Joyas, vehículos, embarcaciones, objetos de arte y antigüedades, por su valor de mercado a 31/12,
-Etc.

¿HAY BIENES QUE NO SE COMPUTAN?
Determinados bienes y derechos están exentos y no se computan, como por ejemplo los planes de pensiones, los bienes calificados de interés cultural, los afectos a actividades económicas o las participaciones en sociedades que desarrollen verdaderas actividades económicas, cumpliendo determinados requisitos, etc.

¿SE COMPUTA LA VIVIENDA HABITUAL?
La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 € por persona. Si el valor de la vivienda es inferior a ese importe no se suma nada por ella, y si es superior se suma sólo la diferencia a partir de 300.000 €.

¿QUIÉN TENDRÁ QUE PAGAR?
Tendrán que pagar aquellas personas con un patrimonio neto superior al mínimo exento.
El Estado ha establecido un mínimo exento de 700.000 € por persona que se aplicará salvo que la Comunidad Autónoma tenga establecido otro mínimo diferente.

¿CUÁNTO SE TENDRÁ QUE PAGAR?
El impuesto es progresivo. Por encima del mínimo exento se paga entre el 0,2 y el 2,5%. Así por ejemplo, aplicando la escala estatal (*), una persona con un patrimonio de 500.000 € una vez restado el mínimo exento tendrá que pagar 1.664,36 €. Con 1.000.000 € por encima del mínimo exento pagaría 5.490,36 €. Con 2.500.000 € pagaría 23.642,36 €. Con 4.000.000 € pagaría 48.446,37 €. Con 7.000.000 € pagaría 106.054,37 €.

Escala estatal del Impuesto sobre el Patrimonio aplicable a la Base Liquidable (una vez descontadas las deudas, el mínimo exento de 700.000 €, los 300.000 € de vivienda habitual los residentes, los bienes exentos por normativa española o por Convenio de Doble Imposición, etc.):  


 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
(*) Las Comunidades Autónomas pueden aprobar escalas diferentes aplicables a sus residentes.

Esos tipos aplicables en el Impuesto Patrimonio son de los más elevados del mundo. Quizás en 1991, o muchos años antes, cuando rentabilidad del dinero podía llegar hasta el 15% podía tener algo de sentido un tipo máximo de hasta el 2,5%, pero no actualmente.

¿QUIÉN TENDRÁ QUE PRESENTAR DECLARACIÓN?
Tendrán que presentar declaración aquellas personas obligadas a pagar porque su patrimonio supere el mínimo exento, y también las personas con bienes o derechos por valor de 2.000.000 € que no estén obligadas a pagar por tener bienes exentos, deudas o cargas que dejen su patrimonio neto por debajo del mínimo exento.

-¿QUÉ PASA CON LAS PERSONAS NO RESIDENTES EN ESPAÑA?
Las personas físicas que no tengan su residencia fiscal en España sólo tendrán que pagar el Impuesto por los bienes y derechos que estén situados en España, y lo harán en base a la nueva normativa estatal, ya que el impuesto a pagar por no residentes NO está cedido a las Comunidades Autónomas.
Es importante destacar que con la nueva normativa estatal cada persona no residente también tendrá un mínimo exento de 700.000 €, ya que en el Impuesto Patrimonio aplicable hasta el 2007 los no residentes NO tenían ningún mínimo exento.
En todo caso, hay que tener siempre muy en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición, que prevalecen sobre la normativa interna de cada Estado. Así por ejemplo, en base a esos Convenios las personas residentes en Alemania o en el Reino Unido deberán pagar en España el Impuesto Patrimonio por los inmuebles situados en España, pero no deberán pagarlo por otros bienes que puedan tener situados en España, como por ejemplo dinero en Bancos o acciones o participaciones de sociedades españolas. Con Alemania puede cambiar en breve esa situación, pues el nuevo Convenio firmado entre España y Alemania firmado el 3 de febrero de 2011, que sustituirá al anterior Convenio de 1966, podría entrar en vigor el 1 de enero de 2012 estableciendo que también tributarán en España los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de una sociedad española.
Con todo, sólo tributarán los no residentes que tengan bienes en España, como por ejemplo inmuebles, con un valor superior a 700.000 €. Por el patrimonio situado en España que supere esa cantidad tributarán en base a la escala progresiva estatal entre el 0,2% y el 2,5%.

Palma de Mallorca, 13 diciembre 2011

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal