sábado, 18 de febrero de 2012

MUCHO CUIDADO CON LAS DONACIONES DE INMUEBLES. LO BARATO PUEDE RESULTAR MUY CARO.

Estos últimos años se han estado realizando más donaciones de inmuebles que nunca, sobre todo porque muchas Comunidades Autónomas han rebajado drásticamente el Impuesto aplicable a sus residentes por donaciones entre familiares directos.

El gran problema es que muchas personas han formalizado esas donaciones de inmuebles pensando sólo en ese Impuesto, en el Impuesto de Donaciones a pagar por el donatario, olvidándose de otros impuestos que se devengaban con esas operaciones por importes que pueden ser muy elevados. Muchos no sabían que al donar un inmueble puede resultar una importante ganancia patrimonial por la que el donante debe pagar Impuesto sobre la Renta, y no han reflejado esas ganancias en la correspondiente declaración de IRPF. Ahora, Hacienda está comenzando a revisar esas operaciones y puede exigir el pago de impuestos elevados, incluso con sanciones. Además, Hacienda puede comprobar los valores de los inmuebles declarados en la escritura de donación al objeto de exigir mayores impuestos al donatario (Impuesto Sucesiones y Donaciones) y al donante (IRPF).

IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES (LO BARATO)
Según la normativa estatal las herencias y donaciones tributan aplicando una tarifa progresiva del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que va desde el 7,65% hasta el 34%.
Sin embargo, las diferentes Comunidades Autónomas han aprobado reducciones muy importantes de dicho Impuesto aplicables a sus residentes. Así por ejemplo, en BALEARES las herencias entre familiares directos tributan como máximo al 1% y las donaciones al 7% con carácter general.
Además, en Baleares, al igual que en otras Comunidades Autónomas, se pueden realizar determinadas donaciones en vida que pueden tributar como si fueran herencias, pagando un impuesto muy reducido.
En efecto, en Baleares se pueden realizar donaciones acogiéndose a determinados contratos o pactos sucesorios previstos en el Derecho Civil de Baleares (donación universal, definición, finiquito de legítima, etc.), que pueden tributar al 1%. Sería el caso, por ejemplo, de una donación de dinero o de un inmueble por un padre a su hijo, renunciando éste a la legítima que le pueda corresponder en el futuro (no significa que luego ese hijo no pueda ser nombrado heredero por el donante).

OTROS IMPUESTOS (LO MUY CARO)
En cualquier caso, cuando se formaliza una DONACIÓN DE UN INMUEBLE, además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones a pagar por el donatario (en Baleares el 7% en general para donaciones “normales” entre familiares directos, o el 1% para donaciones en base a aquellos pactos sucesorios), hay que tener muy en cuenta otros dos impuestos que pueden ser importantes:

-IMPUESTO SOBRE LA RENTA A PAGAR POR EL DONANTE sobre la posible GANANCIA PATRIMONIAL derivada de la donación. Por increíble que pueda parecer, cuando un padre dona a un hijo un inmueble con un valor real de 200.000 € que el padre había comprado o heredado por valor de 100.000 €, de acuerdo con la Ley del IRPF el donante tiene una ganancia de 100.000 € por la que debe tributar en su declaración del IRPF.
Desde el 1 de enero de 2010 por estas ganancias se puede tener que pagar en el IRPF hasta un 21%, y en 2012 y 2013 se puede tener que pagar hasta un 27%
Este Impuesto se ve reducido si el padre había adquirido el inmueble antes del 31 diciembre 1994, pagándose menos cuantos más años haya sido propietario. Así por ejemplo, si el padre era propietario desde mediados de 1960 pagaría aproximadamente un 2,24% sobre la ganancia si dona a mediados de 2011 y un 3,14 si dona a principios de 2012.
-si lo era desde 1970 pagaría aproximadamente un 2,79% en 2011, y un 3,89% si dona a principios de 2012.
-si lo era desde 1980 aproximadamente un 3,69% en 2011, y un 5,13% si dona a principios de 2012.
-si lo era desde 1986 aproximadamente un 4,57% en 2011, y un 6,33% si dona a principios de 2012.
-si lo era desde 1990 aproximadamente un 12,35% en 2011, y un 16,17% si dona a principios de 2012.
-y si lo era a partir de 1994 aproximadamente un 21% en 2011, y un 27% si dona a principios de 2012.
Este impuesto NO se paga cuando el donante es mayor de 65 años y lo que dona es su vivienda habitual, y tampoco se paga cuando el inmueble se transmite por herencia,



-PLUSVALÍA MUNICIPAL (Impuesto Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana) a pagar al Ayuntamiento, cuando se trate de la donación de inmueble urbano. Este impuesto se calcula en función del valor catastral del terreno y, al contrario que el Impuesto sobre la Renta, se paga más Plusvalía cuantos más años haya sido propietario el donante. En municipios donde se han revisado recientemente los valores catastrales está ocurriendo que hay herencias y donaciones entre familiares directos en que se están pagando auténticas barbaridades de Plusvalía Municipal, mucho más que de Impuesto Sucesiones y Donaciones.



Con todo, para realizar cualquier donación de inmuebles (“normal” o “especial” con pacto sucesorio) resulta fundamental contar con asesoramiento jurídico y fiscal especializado, para conocer todas sus consecuencias y asegurar una correcta formalización. Se trata, por ejemplo, de comprobar la residencia fiscal y la vecindad civil en la correspondiente Comunidad Autónoma de las partes intervinientes, de que éstas y todos los familiares con derechos en la sucesión (hijos, cónyuges, etc.) conozcan todas las consecuencias del pacto sucesorio que se plantean suscribir, de determinar los valores adecuados a declarar para los inmuebles, de cuantificar todos los impuestos que se puedan derivar, etc.
De lo contrario, LO APARENTEMENTE BARATO PUEDE RESULTAR MUY CARO.



Palma, 18 febrero 2012



Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal

jueves, 16 de febrero de 2012

IMPORTANCIA Y PELIGRO DE LAS REVISIONES CATASTRALES. Palma de Mallorca inicia revisión, que podría aplicarse en 2013.

Ayer apareció publicado en prensa que el Ayuntamiento de Palma ha solicitado al Catastro que ponga en marcha una revisión catastral (procedimiento de valoración colectiva) de todos los inmuebles del municipio, que podría aplicarse en 2013. La última revisión catastral es de 1997.
Aunque se diga desde el Ayuntamiento que esta actualización de los valores catastrales tendrá en cuenta la actual situación del mercado inmobilario y que no tiene por qué suponer un incremento del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), lo cierto es que en la inmensa mayoría de los casos supondrá un incremento muy importante de los valores catastrales de los inmuebles.
Esas revisiones catastrales tienen muchísima más importancia de lo que pueda parecer.
UN MAYOR VALOR CATASTRAL PUEDE SUPONER:

1.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI). Este Impuesto se calcula tomando como base el valor catastral, y aunque tras la revisión catastral se conceden durante los primeros años reducciones importantes y los Ayuntamientos pueden ajustar a la baja los tipos de gravamen aplicables, lo normal será que se vaya incrementando la cuota a pagar a lo largo de los siguientes años.

2.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE LA RENTA cada año, ya que por los inmuebles urbanos de uso propio (excepto por la vivienda habitual, terrenos, etc.) hay que imputar y declarar una renta inmobiliaria del 1,1% del valor catastral.

3.-Tener que pagar más IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO (restablecido en España en principio para 2011 y 2012, aunque Baleares ha decidido no cobrarlo a sus residentes al bonificarlo al 100%). A efectos de este Impuesto, para valorar los inmuebles hay que tomar el mayor de 3 valores: valor catastral, valor de compra o adquisición, o valor comprobado por Hacienda.

4.-Tener que pagar más PLUSVALÍA MUNICIPAL (Impuesto Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana) al transmitir cualquier inmueble urbano (por compraventa, herencia, donación, etc.), ya que este impuesto se calcula en función del valor catastral del terreno y del número de años que se ha sido propietario. De hecho, en municipios donde se han realizado revisiones de valores catastrales está ocurriendo que hay herencias entre familiares directos en que se están pagando auténticas barbaridades de Plusvalía Municipal, mucho más que de Impuesto Sucesiones.

5.-Mayor posibilidad de que HACIENDA COMPRUEBE EL VALOR DECLARADO DE LOS INMUEBLES (en compraventa, herencia, donación, etc.). Muchas Haciendas Autonómicas (como por ejemplo la Balear) tienen muy en cuenta el valor catastral para fijar sus valores comprobados a efectos del IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, Y DEL IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.

Con todo, es muy importante impugnar las revisiones catastrales cuando nos afectan y dan a nuestro inmueble un valor superior al que correspondería en función de su valor real o de mercado. Hay que impugnarlas en el momento en que nos notifiquen el nuevo valor catastral revisado. En principio, un valor catastral bien fijado no tendría que superar el 50% del valor de mercado.
Por otra parte, para quien se esté planteando realizar la transmisión por valor reducido (como por ejemplo, por compraventa o donación entre familiares o amigos) de un inmueble en Palma o en cualquier municipio en el que se vayan a revisar valores catastrales, puede ser muy ventajoso desde el punto de vista fiscal realizar la transmisión antes de que entren en vigor los nuevos valores catastrales revisados (la Plusvalía Municipal a pagar será normalmente muy inferior, al igual que las posibilidades de que la Hacienda Autonómica entre a comprobar el valor declarado). En todo caso, también hay que tener muy en cuenta la posible ganancia patrimonial derivada de la transmisión (por venta y también por donación) por la que tiene que tributar el transmitente por el IRPF exigible por la Hacienda Estatal (hasta el 27% en 2012 y 2013)Palma, 16 febrero 2012



Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

martes, 14 de febrero de 2012

¿DONDE PAGAR IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES CON NO RESIDENTES? ¿BALEARES O MADRID?

En Baleares, desde 1 enero 2007 las herencias de padres a hijos o entre cónyuges tributan a un tipo máximo del 1%, y las donaciones entre estos mismos familiares tributan al 7%. Sin embargo, estas importantes reducciones sólo se aplicarán a aquellas herencias y donaciones que de acuerdo con la Ley deban tributar en Baleares y con la normativa balear, y ello dependerá de la residencia fiscal de las personas implicadas y del lugar de situación de los bienes.
En los siguientes ESQUEMAS se indica dónde y cómo se debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de acuerdo con la Ley 22/2009 que regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas a partir de 1 enero 2010:
-en ESPAÑA-MADRID, en cuyo caso se aplica la normativa del Estado (desde 7,65% al 34%, o más)
-en ESPAÑA-BALEARES, aplicando la normativa balear (1%herencias familiares directos y 7%donaciones)







































Tal y como se indica en los anteriores esquemas, cuando se trata de herederos o donatarios residentes en España tributan por Obligación Personal por todos los bienes y derechos recibidos, tanto los situados en España como los situados en el extranjero. En tal caso, la Ley española establece que del impuesto a pagar en España se podrá deducir el impuesto pagado en el extranjero o una cantidad inferior (Deducción por Doble Imposición Internacional).
Es importante señalar que en relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones España sólo tiene suscritos tres Convenios Internacionales para evitar la Doble Imposición, con Grecia, con Francia y con Suecia, cuyas normas serán tenidas en cuenta en todo caso cuando se trata de herencias o donaciones con personas residentes en dichos Estados.

POSIBLES CAMBIOS A CORTO O MEDIO PLAZO
El 27 octubre 2011 la Comisión Europea denunció a España ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo por considerar que sus normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones son discriminatorias, al obligar a los no residentes a pagar impuestos más elevados que a los residentes, al beneficiarse éstos de importantes reducciones aprobadas por las diferentes Comunidades Autónomas. La Comisión Europea considera que esa fiscalidad discriminatoria constituye un obstáculo a la libre circulación de personas y capitales, que son principios fundamentales del mercado único de la UE, e infringe el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.
Por otra parte, el pasado 15 diciembre 2011 la Comisión Europea presentó una serie de recomendaciones a todos los Estados miembros para que adapten y mejoren sus normas nacionales precisamente para evitar situaciones de discriminación y de doble imposición en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Aquella denuncia y las referidas recomendaciones pueden tener dos efectos muy importantes:
-En primer lugar, forzarán a España a modificar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que podría suponer una importante rebaja de los impuestos mencionados para no residentes, al menos para los que residan en la Unión Europea. De lo contrario cabe la posibilidad de que se impongan fuertes multas a España.
-En segundo lugar, esta denuncia supone un gran argumento para que las personas que ya hayan pagado impuestos excesivos en herencias o donaciones entre no residentes (que no estén prescritos y sean superiores a los aplicables a los residentes en las diferentes Comunidades Autónomas), o que se vean obligadas a pagarlos con la actual normativa, puedan iniciar procedimientos para tratar de recuperar los impuestos pagados en exceso en España, incluso antes de que entre en vigor una posible modificación e incluso antes de que se pronuncie sobre esta cuestión el Tribunal de Justicia de la UE.
Son procedimientos pueden durar años, por lo que tiene que valer la pena en función del posible exceso pagado, y lógicamente no tendrían sentido si el impuesto soportado en España por el no residente se ha podido descontar totalmente o en su mayor parte del impuesto a pagar en su país de residencia.

Palma, 14 febrero 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal


viernes, 10 de febrero de 2012

GRAVE PELIGRO COMPROBACIONES VALOR INMUEBLES POR HACIENDA EN BASE A TASACIONES HIPOTECARIAS, tras Sentencia Tribunal Supremo 7/12/2011

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 diciembre 2011, recurso 71/2010, Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, dictada en recurso de casación en interés de la ley, fija como doctrina legal que:

"La utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre , no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".


Esta doctrina viene a dar carta blanca a la Administración Tributaria para comprobar los valores de los inmuebles en base a las tasaciones hipotecarias.

Así por ejemplo, por muy real que sea el precio declarado en la compraventa de un inmueble (300.000 Euros), si dicha compraventa se financia con un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre dicho inmueble y resulta que según la tasación hipotecaria tiene un valor de 380.000 Euros, la Administración Tributaria podrá exigir más impuestos sin tener que molestarse en comprobar si se pagó o no dinero negro y sin tener que acreditar que ese valor de tasación coincide con el valor real o de mercado del inmueble.

Normalmente será la correspondiente Hacienda Autonómica la que exija más impuestos al comprador (habitualmente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 7% o incluso más, sobre aquella diferencia de 80.000 Euros). Con esta intención, las Haciendas Autonómicas ya hace tiempo que empezaron a exigir a los notarios información sobre los valores de tasación de las fincas hipotecadas. Así por ejemplo, la Hacienda Balear estableció en el artículo 28 de la Ley 6/2007, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias y Económico-administrativas de la CAIB, que entró en vigor el 1 de enero de 2008, la obligación de los Notarios que ejercen sus funciones en Baleares de hacer constar el valor de tasación de los inmuebles objeto de adquisición y de financiación a través de hipotecas, en las declaraciones informativas notariales que periódicamente remiten a la Hacienda Autonómica, además de otros muchos datos que ya estaban remitiendo.

No hay que olvidar que la Hacienda Estatal también podría emplear la tasación hipotecaria para exigir más impuestos al vendedor, si es persona física, calculándole una mayor ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta (en 2012 y 2013 hasta un 27% para residentes o 21% para no residentes). A tales efectos, la Hacienda Estatal ya recibe de las entidades bancarias mucha información, a través del Modelo 181, sobre los préstamos que conceden para financiar la adquisición de inmuebles, incluyendo por supuesto el valor de tasación.

De los “peligros” de las comprobaciones de valor de los inmuebles en base a tasaciones hipotecarias ya hablé en un informe de enero 2008 (ver informe), y de los “peligros” de las comprobaciones del valor de inmuebles en general ya hablé en mi conferencia de noviembre 2011 (ver texto conferencia) en CaixaForum Palma.

EVIDENTEMENTE, EXISTEN MEDIOS DE DEFENSA SI LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA COMPRUEBA EL VALOR EN BASE A UNA TASACIÓN HIPOTECARIA QUE ASIGNA A UN INMUEBLE UN VALOR SUPERIOR AL VALOR REAL O DE MERCADO DEL MISMO. Siempre se podrá solicitar la práctica de una tasación pericial contradictoria, para que sea un tercer perito independiente el que termine decidiendo el tema. Afortunadamente, mientras discutimos con Hacienda sobre el valor, podemos solicitar que quede en suspenso la obligación de pagar la deuda tributaria derivada de la comprobación.


También, como medida preventiva, cuando puedan existir diferencias importantes entre el precio pactado para una compraventa y el posible valor de tasación hipotecaria, puede ser muy conveniente solicitar a la Administración Tributaria una PREVALORACIÓN. El art. 90 de la Ley General Tributaria establece que podemos solicitar a la Administración el valor a efectos fiscales de un inmueble, antes de su adquisición o transmisión. Este valor será vinculante durante 3 meses para la Administración, evitando comprobaciones.


Palma, 10 febrero 2012
Alejandro del Campo
Abogado-Asesor Fiscal