lunes, 29 de abril de 2013

NOVEDADES 2013 EN FISCALIDAD DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y ADMINISTRADORES DE FINCAS


El pasado 21 marzo 2013 impartí una conferencia en el Colegio de Administradores de Fincas de Baleares sobre novedades en materia de fiscalidad inmobiliaria y, en particular, sobre novedades en la fiscalidad de Comunidades de Propietarios y Administradores de Fincas
A través del siguiente enlace se puede acceder a un completo informe sobre dicha temática que se entregó a los asistentes: NOVEDADES 2013 FISCALIDAD INMOBILIARIA Y DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

Por lo que se refiere a novedades fiscales en la fiscalidad de Comunidades de Propietarios, en dicho informe se recoge la siguiente información:

1.-CONSULTA DGT QUE DICE QUE LA APLICACIÓN IVA 10% A LAS OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN DE VIVIENDA NO TIENE FECHA LÍMITE

2.-CONSULTA DGT QUE EXPLICA LA DIFERENCIA ENTRE REHABILITACION Y RENOVACIÓN/REPARACIÓN DE VIVIENDAS A EFECTOS DE LA APLICACIÓN IVA 10% (MODELO COMUNICACIÓN A ENTREGAR POR DESTINATARIO OBRAS A CONTRATISTA PARA IVA 10%)

3.-CONSULTA DGT QUE DICE EN LOS SERVICIOS DE MANTENIMIENTO EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (ascensores, bombas de presión, etc.) TRIBUTAN AL TIPO GENERAL IVA (21%)

4.-CONSULTA DGT QUE DICE EN LAS OBRAS EN VIVIENDAS, O COMUNIDADES, FACTURADAS A COMPAÑÍAS DE SEGUROS, DEBE APLICARSE EL TIPO GENERAL IVA (21%)

5.-CONSULTA DGT QUE DICE QUE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DEBEN PRACTICAR RETENCIÓN 1% A DETERMINADOS EMPRESARIOS EN MÓDULOS (enlace web de la Agencia Tributaria para consultar si un empresario tributa en módulos)

6.-CONSULTA DGT QUE DICE QUE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DEBEN PRESENTAR MODELO 184 SI OBTIENEN RENTAS

7.-CONSULTA DGT QUE EXPLICA CÓMO PUEDEN DEDUCIR EL IVA SOPORTADO POR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS AQUELLOS COPROPIETARIOS QUE SEAN EMPRESARIOS O PROFESIONALES (o incluso la propia Comunidad si es arrendadora)

8.-CONSULTA DGT QUE EXPLICA CÓMO TRIBUTAN POR IRPF LAS SUBVENCIONES PERCIBIDAS POR LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

9.-PARA DETERMINADAS OBRAS EN VIVIENDAS O EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS HASTA 31/12/2012 TODAVÍA RESULTA APLICABLE IMPORTANTE DEDUCCIÓN EN IRPF

 

Palma, 29 abril 2013

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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martes, 16 de abril de 2013

RENTA 2012: Consejos a propietarios de viviendas alquiladas que no quieran llevarse un susto de Hacienda


Los propietarios de viviendas arrendadas NO tienen que dejar de declarar los ingresos por alquileres, porque cada vez están más controlados por Hacienda y porque, si se declaran, podrán aplicar una importante reducción sobre el rendimiento neto resultante (ingresos-gastos deducibles).

CONTROLES DE HACIENDA EN RELACIÓN CON EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. BENEFICIOS FISCALES PARA INQUILINOS.
La Administración Tributaria tiene actualmente un gran control sobre los arrendamientos de viviendas a través de diversas fuentes de información:
-TODOS los inquilinos para los cuales la vivienda arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler que pagan, al confeccionar su declaración de IRPF deben indicar la dirección y su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler. La Ley del Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral de los bienes inmuebles debe figurar en los contratos de arrendamiento y, en cualquier caso, le resulta muy fácil a los inquilinos averiguar la referencia catastral de la vivienda en la que viven (a través de la Oficina Virtual del Catastro)
-Además, ALGUNOS inquilinos pueden deducir en su declaración IRPF por las cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual, cumpliendo determinados requisitos y haciendo constar el NIF del arrendador de la vivienda:
i) Sigue existiendo una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, aplicable a todo tipo de contribuyentes. Para el 2012 los inquilinos con Base Imponible inferior a 17.707,20 € podrán deducir el 10,05% con una base máxima de 9.040 € anuales, los que tengan BI entre 17.707,20 y 24.107,20 podrán deducir el 10,05% de una base que se irá reduciendo cuando mayor sea la BI, y los inquilinos con BI igual o superior a 24.107,20 no podrán deducir nada.
ii) La mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, etc.). Así por ejemplo, en Baleares los inquilinos menores de 36 años, los discapacitados con minusvalía igual o superior al 65% y las familias numerosas pueden deducir el 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 300 € anuales, cumpliendo otros requisitos en cuanto al nivel de renta y al depósito de la fianza.  Esta deducción ha sido derogada en Baleares para 2013 por la Ley 15/2012 de Presupuestos Baleares 2013.
-Las compañías comercializadoras de suministros de energía eléctrica están obligadas a presentar una declaración anual de consumo de energía eléctrica (modelo 159), en la que deben proporcionar a Hacienda información relativa a la identificación de los titulares de contratos de suministro, referencia catastral del inmueble y su localización, potencia nominal contratada y consumo anual, etc.
Con tales fuentes de información, Hacienda puede detectar con bastante facilidad alquileres no declarados y requerir a los inquilinos para que aporten datos y documentación (contrato de arrendamientos, cantidades pagadas, etc.) en base a los cuales exigirá al propietario los impuestos no pagados, con la correspondiente sanción.

TRIBUTACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL IRPF DEL PROPIETARIO. BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS.
El propietario no debe tributar sobre todas las cantidades cobradas al inquilino, pues podrá descontar:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses de préstamos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación, tributos y recargos no estatales (por ejemplo el IBI y tasa basuras), seguros, gastos de administración, gastos de comunidad, suministros pagados por el arrendador (luz, agua, gas), etc.
b) La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Se puede descontar el 3% del valor del inmueble sin incluir el valor del suelo, tomando como valor del inmueble el mayor de: coste adquisición satisfecho o valor catastral.
Los gastos financieros y reparaciones se pueden deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se podrá deducir en los 4 años siguientes. Los demás gastos se pueden descontar sin límite de cuantía, pudiendo resultar un rendimiento negativo que se podría compensar con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general (rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)
Pues bien, tratándose de arrendamiento de viviendas (que no sean arrendamientos de temporada o alquileres a empresas que las ceden a sus empleados) el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, desde el 1 enero 2011, en un 60% (anteriormente un 50%). Es decir, un propietario con un rendimiento neto de 6000 € en 2012 (9.000 de ingresos – 3.000 de gastos deducibles) no tendrá que pagar IRPF sobre esos 6.000 € sino que tendrá que pagar IRPF sólo sobre 2.400 € (6.000 – 60%).
Esa reducción es del 100%, es decir no tributará el propietario por el IRPF, cuando el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31/12/2010 se consideraban 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2012).
Tratándose de rendimientos netos positivos, sólo se permite la aplicación de estas reducciones a los rendimientos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando estos rendimientos sean descubiertos por Hacienda. Es decir, la no declaración de estos alquileres puede conllevar esta importante penalización.

PARA APLICAR REDUCCIÓN 100% MUY IMPORTANTE CONSEGUIR UNA COMUNICACIÓN FIRMADA POR EL INQUILINO PARA CONFECCIONAR DECLARACIÓN RENTA 2012 CON SEGURIDAD Y CON TRANQUILIDAD.

Para que el propietario arrendador de vivienda pueda aplicarse la reducción del 100% cuando se cumplan aquellos requisitos, debe conseguir y conservar una comunicación como la que  figura más abajo como ANEXO (referida a la declaración de Renta 2012) cumplimentada y firmada por su inquilino. Según el artículo 16 del vigente Reglamento del IRPF, el inquilino está obligado a entregar al arrendador esta comunicación antes del 31 de marzo del año siguiente. Los inquilinos no suelen preparar y entregar esas comunicaciones, por lo que es muy recomendable que los propietarios (o los administradores de fincas o profesionales que les gestionen los alquileres) las preparen y las hagan firmar cuanto antes a los inquilinos que cumplan los requisitos. De lo contrario, podría ser problemático conseguirla más tarde si el inquilino deja la vivienda o se estropea la relación entre las partes por impago o por cualquier otra razón.
Si una misma vivienda está alquilada por ejemplo a dos personas y sólo una de ellas cumple los requisitos para aplicar la reducción del 100%, conviene conseguir la comunicación firmada por el inquilino que cumpla los requisitos, y la reducción del 100% se podrá aplicar de forma proporcional, en este caso a la mitad del rendimiento neto (por la otra mitad se podrá aplicar la reducción general del 60%)
Consiguiendo la comunicación firmada por el inquilino que cumpla los requisitos el propietario podrá aplicar tranquilamente la reducción del 100% en su declaración de Renta y NO SE LLEVARÁ NINGÚN SUSTO Y NO TENDRÁ NINGÚN PROBLEMA SI HACIENDA LE NOTIFICA MÁS TARDE UN REQUERIMIENTO como el que han estado recibiendo muchos arrendadores de viviendas, en los ejercicios anteriores, en los siguientes términos:
“En relación con su declaración anual del IRPF correspondiente al ejercicio 2009, se han detectado ciertas incidencias, para cuya subsanación se solicita:
-Justificantes de que el inquilino cumple los requisitos para dar derecho a la reducción del 100% en los rendimientos de capital inmobiliario declarados.
-En concreto, deberá aportar la comunicación emitida por el arrendatario con el contenido establecido en el art. 16 del Reglamento IRPF a fin de acreditar que el/los arrendatario/s tienen una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.381,33 euros, importe del IPREM para el ejercicio 2009.
-Asimismo, para justificar los ingresos de capital inmobiliario declarados, deberá aportar los contratos de alquiler y los recibos correspondientes al ejercicio 2009.
Por ello se acuerda realizar este requerimiento con el fin de que proceda a subsanar las citadas incidencias.”

ANEXO: MODELO COMUNICACIÓN INQUILINOS VIVIENDA 
DECLARACION IRPF 2012

COMUNICACIÓN AL PROPIETARIO D. _____________________________________, con DNI ______________________, ARRENDADOR DE LA VIVIENDA SITA EN_______________, EN LA CALLE _________________________________________

A efectos de la aplicación, por su parte, de la reducción prevista en el apartado 2º del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, le presento comunicación con el siguiente contenido:
a) D/D.ª ___________________________________________________, con domicilio fiscal en _____________________________________________________________, y con N.I.F. n.º __________________, persona abajo firmante, ha sido durante 2012 inquilino/arrendatario de la vivienda indicada en el encabezamiento.
b) El inmueble arrendado, objeto de la presente comunicación, ha constituido mi vivienda en el período impositivo anterior (2012).
c) Manifiesto que durante todo el año 2012 he tenido una edad comprendida entre los 18 y 30 (*) años / o que he tenido esa edad durante una parte del 2012, en concreto hasta ..…/….
d) Manifiesto haber obtenido durante el período impositivo anterior (2012) unos rendimientos netos del trabajo y/o de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 Euros).
En ........................, a …… de marzo de 2013

Fdo.: ..................................................
 (Inquilino)

 (*) Si el contrato de alquiler es anterior al 31/12/2010 la edad del inquilino puede ser hasta 35 años

Palma, 16 abril 2013


Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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HACIENDA ADVIERTE DEL PELIGRO FISCAL DE SACAR DINERO DEL BANCO Y GUARDARLO DINERO EN CASA ¿cómo evitar ese peligro?

El pasado 11 de abril publiqué en el blog de nuestro despacho un post sobre el referido tema.
Comento que Hacienda se ha pronunciado recientemente sobre esa problemática (Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V0586-13, de 26 febrero 2013) y que el problema fiscal no es tanto sacar dinero del Banco sino el cómo y cuándo aparece de nuevo.


Se puede acceder al artículo través del siguiente enlace:


Desgraciadamente vuelve a ser un tema de actualidad y mi artículo está teniendo bastante repercusión en internet y redes sociales. Es noticia destacada de www.meneame.net y en pocas horas está teniendo miles de visitas:



Palma, 16 abril 2013

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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domingo, 7 de abril de 2013

Nuestra denuncia contra Modelo 720 (obligación declarar bienes extranjero) ha sido admitida a trámite por la Comisión Europea. Fases Procedimiento Infracción Derecho UE


He publicado en el blog de nuestro despacho (http://blog.consultingdms.com/es/) un post informando que en fecha 2 abril 2013 la Comisión Europea nos ha comunicado la admisión a trámite de la denuncia que nuestro despacho presentó a finales de febrero contra la nueva normativa española que obliga a las personas residentes a informar sobre sus bienes y derechos en el extranjero (Modelo 720).

Se puede acceder a dicho post a través del siguiente enlace: Comisión Europea admite a trámite nuestra denuncia contra Modelo 720.

Dicho post, en el que explico las fases de un eventual procedimiento de infracción por incumplimiento del Derecho de la Unión Europea, viene a complementar algunos posts anteriores sobre el mismo tema:

-nuestro post del 3 diciembre 2012 en el que explicamos el contenido y alcance de la nueva obligación de informar sobre bienes y derechos en extranjero y, en particular, el durísimo régimen sancionador previsto para cualquier incumplimiento.

-nuestro post del 6 marzo 2013 en el que informamos sobre la presentación de nuestra denuncia y explicamos los motivos por los que esa obligación, tal y como está configurada, nos parece que infringe el Derecho de la Unión Europea.

Palma, 7 abril 2013
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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martes, 2 de abril de 2013

INICIO CAMPAÑA RENTA Y PATRIMONIO 2012: No fiarse del borrador ni de los datos fiscales que remite Hacienda


Desde hoy, 2 abril 2013, se puede solicitar a Hacienda que nos remita el borrador IRPF y/o datos fiscales correspondientes al ejercicio 2012.
Se pueden conseguir a través de la web de la Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.gob.es. Comunicando el NIF y el importe de la casilla 620 de la declaración IRPF 2011, recibiremos, en el número de teléfono móvil que indiquemos, un “sms” con un número de referencia con el que podremos acceder por internet al borrador o a los datos fiscales.
A los contribuyentes con rentas más sencillas Hacienda les preparará y remitirá un borrador (junto a sus datos fiscales) que podrán confirmar una vez que lo hayan revisado y, en su caso, modificado o completado. Se puede confirmar a partir del mismo 2 abril y hasta el 1 de julio 2013 (hasta el 26 de junio si resulta a pagar y se quiere domiciliar el pago). Este año recibirán el borrador un mayor número de contribuyentes. Como en el año anterior lo recibirán quienes tengan rendimientos de trabajo, rendimientos del capital mobiliario o ganancias patrimoniales sujetas a retención, etc. Pero este año lo recibirán también quienes hayan obtenido obtenido otro tipo de rentas, como por ejemplo renta básica de emancipación, subvenciones no consideradas rendimientos de actividades económicas, pérdidas patrimoniales derivadas de fondos, imputación de rentas inmobiliarias que procedan como máximo de 8 inmuebles (para 2011 el máximo eran 2), rendimientos del capital mobiliario o alquileres obtenidos a través de Comunidades de Bienes.
Por su parte, aquellos contribuyentes a los que Hacienda no pueda hacer el borrador, o que no puedan confirmar el que les remitan, porque tengan por ejemplo rendimientos de actividades económicas, alquileres, ganancias patrimoniales no sujetas a retención (por transmisión de inmuebles, por ventas de acciones, …) podrán obtener sus datos fiscales a partir del 2 de abril y presentar su declaración de IRPF 2012 a partir del 24 de abril y hasta el 1 de julio 2013
Conviene revisar muy bien el borrador antes de confirmarlo, o los datos fiscales antes de preparar y presentar la declaración en base a los mismos, porque en muchos casos hay fallos u omisiones que deben corregirsetanto si benefician como si perjudican
En el blog de nuestro despacho he publicado un completo informe sobre la CAMPAÑA RENTA Y PATRIMONIO 2012 al que se puede acceder a través del siguiente enlace:
Palma, 2 abril 2013
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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lunes, 1 de abril de 2013

OBRAS EN VIVIENDAS O COMUNIDADES: MEJOR HACERLAS ANTES 31/12/2013, PARA APLICAR IVA REDUCIDO 10%


La aplicación del tipo reducido del IVA 10% en obras de renovación y reparación en viviendas, y en edificios de viviendas, fue uno de los temas que más interés despertó en mi conferencia en el Colegio de Administradores de Fincas de Baleares el pasado 21 de marzo, sobre novedades en fiscalidad inmobiliaria.
Todavía hay muchos contratistas (albañiles, fontaneros, electricistas, etc.) que aplican siempre el tipo general del IVA (actualmente 21%) en ese tipo de obras en viviendas o en comunidades de propietarios, bien simplemente porque desconocen la posibilidad de aplicar el tipo reducido del IVA (actualmente 10%) cuando se cumplen determinados requisitos, o bien porque conocían esa posibilidad pero piensan que sólo podía aplicarse hasta el 31 diciembre 2012.
Pues bien, expliqué al respecto en mi conferencia:

(1) El Real Decreto-ley 20/2012, que entró en vigor el 1 septiembre 2012, incrementó de forma muy importante los tipos del IVA (general pasó del 18 al 21%, y reducido pasó del 8 al 10%) pero ha mantenido (mejorándola un poco) la aplicación del tipo reducido del IVA 10% para las ejecuciones de OBRAS DE RENOVACIÓN Y REPARACIÓN REALIZADAS EN VIVIENDAS o edificios de viviendas, SIN LIMITACIÓN TEMPORAL.
Así lo aclara la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V2580-12, de 27/12/2012:
“El Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, (BOE del 13 de abril), procedió a modificar la redacción del anterior número 15º del articulo 91.Uno.2, sustituyendo las ejecuciones de obra de albañilería por las ejecuciones de obra de renovación y reparación, pero estableciendo una vigencia temporal hasta el 31 de diciembre de 2012.
La nueva redacción dada a este artículo por el citado Real Decreto-ley 20/2012 no hace mención a vigencia temporal alguna, en consecuencia la aplicación del tipo reducido del 10 por ciento a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas se aplicará desde el día 1 de septiembre de 2012 sin limitación temporal, resultando pues de aplicación a todas las operaciones realizadas a partir de dicha fecha”.

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 91, apartado uno. 2, número 10º de la Ley 37/1992 del IVA, según la redacción dada por el citado Real Decreto-ley 20/2012, se aplicará el IVA reducido a esas obras siempre que los materiales aportados por la persona que realice las obras no excedan del 40% de la base imponible de la operación (hasta el RD-ley 20/2012 los materiales no tenían que exceder del 33%) y se cumplan otros requisitos:
-que el destinatario sea comunidad de propietarios o persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular.
-Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
Al final de mi post del 21/1/2013 figura un modelo de comunicación con el que los particulares pueden solicitar a los contratistas la aplicación del IVA reducido en estas obras, a modo de acreditación del cumplimiento de los requisitos para ello.

(2) Aunque la nueva norma ya no fija un límite temporal para la aplicación del tipo reducido en las obras de renovación y reparación de viviendas, parece que la intención del Gobierno es que a partir de 1/1/2014 pasen a tributar al 21%.
De hecho, en la referencia del Consejo de Ministros que aprobó el Real Decreto-ley 20/2012 se anunció: “Las obras de renovación y reparación de vivienda que, como medida temporal prevista hasta el 31 de diciembre venían disfrutando de una tributación al tipo reducido del 8 por 100 desde abril de 2010, tributarán hasta final de 2013 al nuevo tipo reducido del 10 por 100”.

Así pues, si se tienen que hacer obras en casa o en la Comunidad de Propietarios, será mejor hacerlas antes del 31/12/2013, en la medida en que se pueda, para asegurarse la aplicación del tipo reducido del IVA y reducir el coste de forma muy importante.

Palma, 31 marzo 2013

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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