COMPROBACIÓN DEL VALOR DE INMUEBLES POR HACIENDA, o lo maravilloso que le puede parecer a Hacienda nuestro inmueble si se trata de exigir más impuestos (ver fotos)

Tanto las Haciendas Autonómicas, respecto de los tributos cedidos (Impuesto Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto Sucesiones y Donaciones) como la Hacienda Estatal (IRPF, Impuesto Renta No Residentes, Impuesto sobre Sociedades) están comprobando cada vez con más frecuencia los valores de los inmuebles declarados en las escrituras de compraventa, permuta, herencia, donación, obra nueva, etc.

Muchos contribuyentes no entienden que Hacienda les pueda comprobar los valores declarados, para exigirles más impuestos, en supuestos tan habituales como el del siguiente ejemplo:

A LOS COMPRADORES, PARA EXIGIRLES MÁS IMPUESTO DE TRANSMISIONES

El Sr. A vendió un inmueble al Sr. B por 300.000 Euros. No se pagó ni un céntimo más, y ese fue el precio que se escrituró, por lo que el comprador Sr. B pagó el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a la Hacienda Autonómica correspondiente (7% en Baleares). Algunos meses o años después, esa Hacienda Autonómica le hace al Sr. B una comprobación de valores, considerando que el valor real del inmueble en el momento en que se formalizó la compraventa son 400.000 euros y le exige el Impuesto de Transmisiones sobre la diferencia. Hacienda le viene a decir a ese comprador: “Enhorabuena, al parecer Usted ha comprado una ganga, pero el Impuesto me lo tiene que pagar sobre el valor real porque así lo establece la Ley del ITP”.

A LOS VENDEDORES, PARA CALCULARLES UNA MAYOR GANANCIA Y UN MAYOR IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Siguiendo con el ejemplo anterior, el vendedor Sr. B presentó su declaración de Renta de ese año declarando que había vendido por 300.000 € un inmueble que había comprado o heredado algunos años antes por 200.000 €, y pagando un 19-21% sobre esa ganancia "real".

Pues resulta que la Hacienda Estatal, que es la gestiona el IRPF, también puede comprobar ese valor declarado en la venta. La Hacienda Estatal le explicará al vendedor que no tiene por qué dudar de que vendió el inmueble sólo por 300.000 euros, pero que de acuerdo con la Ley del IRPF (artículo 35.3) el valor de transmisión que hay que tomar para calcular la ganancia es el efectivamente satisfecho (300.000 euros en este supuesto) salvo que difiera del valor “normal de mercado” en cuyo caso prevalecerá éste. En este caso Hacienda habrá fijado ese valor en 400.000 euros, por lo que podrá exigir al vendedor el Impuesto sobre la Renta 19-21% sobre esa mayor ganancia "no real".

 

EVIDENTEMENTE, EXISTEN MEDIOS DE DEFENSA SI LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA SE EXCEDE CON EL VALOR COMPROBADO. Siempre podremos alegar o recurrir si detectamos errores o falta de motivación en la tasación de Hacienda, o solicitar la práctica de una tasación pericial contradictoria, para que sea un tercer perito independiente el que termine decidiendo el tema si la diferencia entre nuestra tasación y la de Hacienda es importante.

Afortunadamente, mientras discutimos con Hacienda sobre el valor, podemos solicitar que quede en suspenso la obligación de pagar la deuda tributaria derivada de la comprobación.

En relación a lo que se acaba de comentar resulta más que procedente copiar a continuación unas imágenes que circulan por internet (en powerpoint) mostrando de forma muy simpática y elocuente lo maravilloso que le puede parecer a Hacienda un inmueble cuando se trata de exigir más impuestos:

TU CASA VISTA POR TI:

TU CASA VISTA POR EL COMPRADOR:




TU CASA VISTA POR EL BANCO:

TU CASA VISTA POR EL TASADOR:

TU CASA VISTA POR LA AGENCIA TRIBUTARIA:

Palma, 28 septiembre 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

http://www.consultingdms.com/

NO RESIDENTE: NO ES NECESARIO QUE TE LLEVES TU DINERO DE ESPAÑA PARA NO PAGAR IMPUESTO PATRIMONIO

Ante la avalancha de noticias sobre el restablecimiento del Impuesto sobre el Patrimonio en España, en principio sólo para 2011 y 2012, es posible que algunas personas No Residentes se estén planteando llevarse de España el dinero que puedan tener depositado en el Banco para no tener que tributar sobre el mismo.

 

En principio, los No Residentes deben tributar sobre todos los bienes y derechos que tengan situados en España, pero se les puede tranquilizar explicándoles que normalmente NO tendrán que tributar en España sobre ese dinero:

 

1º.-Porque los No Residentes también tienen un mínimo exento de 700.000 € (por persona),

2º.-Porque a las personas residentes en Estados que tienen suscrito Convenio de Doble Imposición con España (Alemania, Reino Unido, etc.) se les aplica dicho Convenio con preferencia sobre la Ley española, de modo que deben pagar el Impuesto Patrimonio en España por los inmuebles que puedan tener aquí (o por bienes muebles que puedan tener afectos a empresas) pero NO sobre el dinero que puedan tener en Bancos españoles (cuentas corrientes, depósitos o imposiciones a plazo, fondos, etc.). Normalmente tampoco tributarán sobre las acciones o participaciones de sociedades españolas, aunque algunos Convenios permiten la tributación en España en determinados supuestos, como por ejemplo cuando se trata de sociedades cuyo activo esté constituido principalmente por inmuebles en España.

Palma, 26 septiembre 2011

 

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

NO ES TAN FÁCIL CAMBIAR DE RESIDENCIA PARA PAGAR MENOS IMPUESTOS

Ante la avalancha de noticias en relación con el restablecimiento del Impuesto de Patrimonio, más de un “rico” se habrá planteado últimamente “hacer las maletas” para trasladar su residencia a alguna Comunidad Autónoma que finalmente decida no cobrar ese impuesto a sus residentes, como podría ser el caso de Madrid.

En España las Comunidades Autónomas tienen capacidad normativa muy importante en los diferentes tributos: IRPF, Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, Impuesto Patrimonio (restablecido para 2011 y 2012), Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, etc.

El problema es que las Comunidades están haciendo uso intensivo de esa capacidad, de forma que, de facto, no todos los españoles somos ya iguales ante la Administración Tributaria.

Están empezando a existir diferencias importantes en los impuestos a pagar según seamos residentes en una u otra Comunidad Autónoma. Hasta el año pasado, las diferencias más relevantes se producían en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Ahora, las DIFERENCIAS se han ampliado al IRPF y al ITP-AJD y PODRÍAN SER MUY IMPORTANTES EN EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO, QUE SE ACABA DE RESTABLECER EN PRINCIPIO SÓLO PARA 2011 Y 2012.

Como continúen o se incrementen esas diferencias pueden hacerse cada vez más habituales los traslados de residencia por motivos fiscales. Justamente, las diferencias son más significativas para los contribuyentes con rentas o patrimonios más elevados, que son precisamente los que suelen tener más facilidades para cambiar su residencia.

Desde luego, cualquier persona puede elegir con total libertad su lugar de residencia dentro de España, pero la Administración Tributaria (la estatal y las autónomicas) puede investigar y rechazar traslados ficticios de residencia o cambios con la única intención de reducir los impuestos a pagar.

El artículo 28 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias, regula la residencia habitual de las personas físicas, estableciendo reglas para determinar el lugar de residencia a efectos de los diferentes Impuestos y algunas medidas y presunciones para evitar cambios ficticios o con la intención principal de pagar menos impuestos.

Según esa norma, para que una persona sea considerada residente en una Comunidad Autónoma A EFECTOS DEL IRPF Y DEL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO debería poder acreditar que ha permanecido en su territorio un mayor número de días durante el año y que allí tiene su vivienda habitual. Si no puede determinarse esa permanencia, será residente de la Comunidad donde obtenga la mayor parte de sus rentas, y cuando tampoco así pueda determinarse la residencia se considerará residente en la última residencia declarada en el IRPF.

La norma establece también que no tendrá efecto un cambio de residencia (en el IRPF y el Impuesto Patrimonio) que tenga por objeto principal lograr una menor tributación, como sería el caso del siguiente ejemplo:

-persona que en 2010 fue residente la Comunidad A y tuvo unas rentas de 100.000 €,

-en 2011 tiene unas rentas de más de 150.000 € (al menos un 50% más que el año anterior) y fija y declara su residencia en una Comunidad B donde pagará menos de lo que pagaría en la Comunidad A,

-no prolonga su residencia en la Comunidad B durante, al menos 3 años, sino que en 2012 o 2013 vuelve a fijar su residencia en la Comunidad A.

 

En cuanto al IMPUESTO SOBRE SUCESIONES la norma establece una regla muy especial. Como este impuesto se paga en España en función del lugar de residencia de la persona fallecida, puede darse el caso de que una persona muy anciana o gravemente enferma decida cambiar de residencia para que sus herederos paguen mucho menos por dicho Impuesto. Pues bien, cuando esa persona fallezca los herederos tendrán que pagar el Impuesto de Sucesiones no necesariamente en la Comunidad en la que tuviera su residencia al fallecer sino en la Comunidad donde más tiempo hubiera residido en los 5 años inmediatos anteriores al fallecimiento, contados de fecha a fecha.

Palma, 22 de septiembre de 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO: ALGUNAS CUESTIONES PRÁCTICAS

El pasado viernes el Gobierno despertó al Impuesto sobre el Patrimonio del coma inducido en que se encontraba, mediante una urgente "inyección" de Real Decreto Ley.

Ha despertado más delgado y con menos hambre (menos contribuyentes afectados, menos "kilos" a recaudar) para perseguir sólo a los más "ricos" durante el 2011 y el 2012. La idea es volver a dormirlo a partir de 2013 con otra "inyección" de bonificación del 100% que ya ha quedado preparada.

Está por ver si las diferentes Comunidades Autónomas permiten que el Impuesto persiga a sus ricos o si alguna decide ponerlo a dormir de nuevo en su territorio. Mientras se lo piensan, hay algunas CUESTIONES PRÁCTICAS sobre las que no se ha hablado mucho que conviene tener muy en cuenta:

-El Impuesto de Patrimonio aplicable en principio sólo en 2011 y 2012 se basará en una “foto” del patrimonio neto de cada persona a 31 de diciembre de cada uno de esos años. Los “ricos” deberán “retratarse” con todo su patrimonio neto (viviendas, acciones, depósitos, coches, yates, seguros de vidas, etc, menos las deudas) y por lo que supere los mínimos exentos (700.000 + 300.000 como máximo del valor de la vivienda habitual) tendrán que pagar en base a una escala progresiva entre el 0,2% y el 2,5%. El problema es que los ricos llevan algunos años sin hacerse esa foto, ya que la última foto se la hicieron a 31 de diciembre de 2007, lo que puede suponer un serio problema de gestión y control tanto para Hacienda como para los “ricos”. Digamos que se habrá perdido el hilo, y algunos se harán ahora la foto con más patrimonio del que correspondería en función de las rentas obtenidas y declaradas en los últimos años, y otros lo contrario, con menos patrimonio del que corresponda.

-En ese sentido, habrá que volver a tener especial cuidado con la COTITULARIDAD de cuentas bancarias o de otros activos. El que sea titular de un dinero, y quiera seguir siéndolo, mejor que no vaya incluyendo a otros como cotitulares del mismo. En todo caso, que los ponga como firmas autorizadas. De lo contrario, unos y otros pueden aparecer mal en la foto y tener luego problemas jurídicos y fiscales, por ejemplo con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

-Los préstamos que una persona pueda haber realizado a familiares o a empresas, también será conveniente que salgan en la foto.

-Resulta problemática la regla de tener que valorar los inmuebles en el Impuesto Patrimonio por el mayor de los tres siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda a efectos de otros impuestos. En efecto, puede darse el caso de que dos personas tengan inmuebles con un valor real muy similar, incluso situados en el mismo edificio, y que una lo tenga que declarar por un valor muy reducido, porque compró el inmueble hace muchos años, y la otra lo tenga que declarar por un valor muy superior al comprarlo o heredarlo hace menos tiempo por un precio o valor mucho más elevado. También puede darse el caso de inmuebles que se tengan que declarar por su valor catastral, al ser mayor que el precio o valor de adquisición, al estar situados en municipios como Calvia o Andratx que recientemente han revisado e incrementado esos valores catastrales, mientras que otros inmuebles con un valor real similar tienen un valor catastral muy reducido al estar en municipios, como Palma, que no han revisado sus valores.

-En el “nuevo” Impuesto Patrimonio siguen exentos los bienes afectos a actividades económicas, y las participaciones en sociedades que desarrollen esas actividades, cumpliendo determinados requisitos. Esa exención podrá seguir siendo aprovechada por personas con un gran patrimonio inmobiliario (directamente o a través de sociedades) por el que no tendrán que tributar si lo dedican al arrendamiento con un mínima estructura empresarial (persona empleada a jornada completa y local afecto exclusivamente a esta actividad).

Palma, 19 septiembre 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

EL "NUEVO" IMPUESTO PATRIMONIO Y LOS NO RESIDENTES CON INMUEBLES EN ESPAÑA

Hace muy pocos días, el 17 de septiembre 2011, ha entrado en vigor el Real Decreto Ley 13/2011, de 16 de septiembre, que restablece el Impuesto sobre el Patrimonio en España, aplicable a las personas físicas con residencia fiscal en España y también a los no residentes con bienes o derechos situados en España.

Este Impuesto no había sido derogado en España, sino que dejó de aplicarse en el año 2008 al aprobarse una bonificación del 100%. Ahora ha sido reactivado, en principio sólo para el 2011 y 2012, al eliminarse la bonificación para dichos ejercicios, y se han introducido algunos cambios para intentar que tributen sólo los patrimonios altos.

¿CÓMO AFECTARÁ A LAS PERSONAS RESIDENTES EN ESPAÑA?

Las personas residentes en España deben tributar por su patrimonio mundial, sobre el valor de su patrimonio neto, con independencia del lugar donde se encuentren sus bienes (en España, en Alemania o en cualquier otro lugar del mundo). Tendrán que declarar viviendas, acciones, depósitos, coches, yates, seguros de vida, participaciones en empresas, etc, y podrán descontar las deudas. Los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda.

Cada persona podrá descontar el valor de su vivienda habitual en España hasta un máximo de 300.000 € y además tendrá un mínimo exento de 700.000 €. En el Impuesto Patrimonio aplicable hasta el 2007 se podía descontar por vivienda habitual hasta un máximo de 150.000 Euros y el mínimo exento era tan solo de 108.000 €. Hay otros bienes exentos, por los que no se tributa, como por ejemplo los afectos a actividades económicas o las participaciones en sociedades que desarrollen verdaderas actividades económicas, cumpliendo determinados requisitos.

Una vez aplicados esos descuento, el resto del patrimonio tributará en base a una escala progresiva entre el 0,2% y el 2,5%.

En todo caso, el Impuesto sobre el patrimonio aplicable a los residentes en España se encuentra cedido a las Comunidades Autónomas, que tienen capacidad para modificarlo e incluso para no aplicarlo. Aunque ha sido muy polémico el restablecimiento de este impuesto y alguna Comunidad Autónoma podría decidir no cobrarlo, lo más probable es que sea exigido a los residentes en Baleares y con mínimo exento similar al recién fijado por el Estado. Baleares tiene establecido actualmente un mínimo exento con carácter general de tan solo 120.000 €, que tendría que incrementar si quiere evitar que el impuesto afecte a patrimonios medios.

¿CÓMO AFECTARÁ A LAS PERSONAS NO RESIDENTES EN ESPAÑA?

Las personas físicas que no tengan su residencia fiscal en España sólo tendrán que pagar el Impuesto por los bienes y derechos que estén situados en España, y lo harán en base a la nueva normativa estatal, ya que el impuesto a pagar por no residentes NO está cedido a las Comunidades Autónomas.

Es importante destacar que con la nueva normativa estatal cada persona no residente también tendrá un mínimo exento de 700.000 €, ya que en el Impuesto Patrimonio aplicable hasta el 2007 los no residentes NO tenían ningún mínimo exento.

En todo caso, hay que tener siempre muy en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición, que prevalecen sobre la normativa interna de cada Estado. Así por ejemplo, en base a esos Convenios las personas residentes en Alemania o en el Reino Unido deberán pagar en España el Impuesto Patrimonio por los inmuebles situados en España, pero no deberán pagarlo por otros bienes que puedan tener situados en España, como por ejemplo dinero en Bancos o acciones o participaciones de sociedades españolas. Con Alemania puede cambiar en breve esa situación, pues el nuevo Convenio firmado entre España y Alemania firmado el 3 de febrero de 2011, que sustituirá al anterior Convenio de 1966, podría entrar en vigor el 1 de enero de 2012 estableciendo que también tributarán en España los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de una sociedad española.

Con todo, sólo tributarán los no residentes que tengan bienes en España, como por ejemplo inmuebles, con un valor superior a 700.000 €. Por el patrimonio situado en España que supere esa cantidad tributarán en base a escala progresiva entre el 0,2% y el 2,5%.

Así por ejemplo, un no residente que compró una casa por 1.200.000 € y financió esta adquisición con un préstamo hipotecario con un saldo de 300.000 € a finales de 2011, podrá restar esta deuda y el mínimo exento de 700.000 €, y tributará sólo sobre 200.000 €, pagando unos 433 € para el 2011. Si el valor de la casa descontando la deuda es por ejemplo de 1.000.000 € pagaría unos 5.500 €. Si el valor neto fuera de 2.000.000 € pagaría unos 17.150 €, y así progresivamente.

Cuando un inmueble u otro bien es propiedad de un matrimonio o de dos o más personas, cada persona tributará en función de su porcentaje de participación en el valor del bien y en las posibles deudas.

Por otra parte, resulta problemática la regla de tener que valorar los inmuebles por el mayor de los tres siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda a efectos de otros impuestos. En efecto, puede darse el caso de que dos personas tengan inmuebles con un valor real muy similar, incluso situados en el mismo edificio, y que una lo tenga que declarar por un valor muy reducido, porque compró el inmueble hace muchos años, y la otra lo tenga que declarar por un valor muy superior al comprarlo hace menos tiempo por un precio mucho más elevado. También puede darse el caso de inmuebles que se tengan que declarar por su valor catastral, al ser mayor que el precio o valor de adquisición, al estar situados en municipios que recientemente han revisado e incrementado esos valores catastrales (por ejemplo, Calviá o Andratx), mientras que otros inmuebles con un valor real similar tienen un valor catastral muy reducido al estar en municipios, como Palma, que no han revisado sus valores.

Palma, 19 de septiembre de 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado y Asesor Fiscal

IVA 4% PARA PAGOS A CUENTA, AUNQUE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SEA POSTERIOR AL 31/12/11

En relación a la aplicación del tipo superreducido del IVA 4% a la entrega de vivienda en base al Real Decreto Ley 9/2011, la Agencia Tributaria acaba de publicar en su web una nueva información fechada el 13/9/11 ampliando y complementando la información publicada anteriormente (fechada el 25/8/11):

http://www.aeat.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Cuestiones_referentes_a_la_disminucion_del_tipo_impositivo_del_IVA_aplicable_a_la_entrega_de_viviendas.shtml

Hacienda ya indica claramente que los pagos anticipados realizados entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011 por entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados tributarán al tipo del 4% IVA, “con independencia de que la entrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2011”.

Eso si, Hacienda aclara de nuevo que los pagos a cuenta realizados antes del 20 de agosto de 2011 con un IVA del 8% no se tienen que rectificar a la baja (con devolución de la diferencia del 4%) aunque la entrega de la vivienda se formalice antes del 31/12/2011.

Así por ejemplo, si en junio de este año compramos sobre plano una vivienda nueva que se entregará a mediados de 2012 por un precio total de 500.000 Euros + IVA:

-si se realizó un pago a cuenta del 10% en junio de 2011, el promotor debió facturar y cobrar en ese momento 50.000 + 8% IVA (4.000)

-si entre el 20 de agosto y 31 de diciembre de 2011 se hacen pagos a cuenta por otro 20%, el promotor deberá facturar y cobrar 100.000 + 4% IVA (4.000).

-si el 70% restante se va pagando a partir del 1 de enero 2012 o se paga todo a la firma de la escritura pública de compraventa a mediados de 2010, el promotor deberá facturar y cobrar 350.000 + 8% IVA (28.000).

En todo caso, cabe la posibilidad de que la rebaja del IVA para entrega de viviendas se prorrogue a partir de enero 2012 gane quien gane las próximas elecciones. De hecho, ayer se aprobó en el Senado una moción presentada por el PP y que contó con el apoyo de CiU instando al Gobierno para mantener esa rebaja del IVA, aunque aplicándola sólo a la compra de vivienda habitual y con un tope máximo de precio.

Palma, 15 de septiembre de 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal