a) Si el
VENDEDOR NO ES EMPRESARIO (es un simple particular o una sociedad inactiva):
-El comprador debe pagar a la Hacienda Balear el
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) aplicando una escala
del 7% al 10% sobre el valor del inmueble. Así por ejemplo:
Por la compra de un inmueble de 500.000 € se pagaría el 7,40% = 37.000 €
Por la compra de un inmueble de 1.000.000 € se pagaría el 8,50% = 85.000 €
Por la compra de un inmueble de 2.000.000 € se pagaría el 9,25% = 185.000 €
Por la compra de un inmueble de 5.000.000 € se pagaría el 9,62% = 384.800 €
Por la compra de un inmueble de 500.000 € se pagaría el 7,40% = 37.000 €
Por la compra de un inmueble de 1.000.000 € se pagaría el 8,50% = 85.000 €
Por la compra de un inmueble de 2.000.000 € se pagaría el 9,25% = 185.000 €
Por la compra de un inmueble de 5.000.000 € se pagaría el 9,62% = 384.800 €
En nuestra página web está disponible una HERRAMIENTA PARA CÁLCULO AUTOMÁTICO DEL ITP GENERAL ENBALEARES desde 1/5/2012.
-A dicho impuesto habría que añadir otros gastos
inherentes a la adquisición (notario, registro de la propiedad, tramitación,
abogado si se requiere, etc.) que pueden suponer aproximadamente entre el 0,5%
y el 1,00% sobre el valor del inmueble. Los gastos e impuestos serían algo
superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75%
del importe prestado.
b) Si el
VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación nueva (que ha construido o
rehabilitado) o un solar:
-El comprador debe pagar al vendedor el IVA.
Se
aplica IVA 8% si se entrega una vivienda nueva terminada
(de forma excepcional IVA 4% en entregas de viviendas nuevas
hasta 31/12/12)
Se aplica IVA 18% si se entrega un
solar, nave, local, oficina
-El comprador debe pagar también a la Hacienda Balear el
IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) aplicando el 1% sobre el
valor del inmueble.
-A dichos impuestos habrá que añadir aproximadamente
entre 0,5% y 1,00% por gastos inherentes a la adquisición (algo más si se
financia con préstamo hipotecario dependiendo de su importe)
c) Si el
VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación de segunda mano (vivienda, local, hotel,
etc.) la operación en principio no quedará sujeta al IVA + AJD, sino que se
pagará el ITP (del 7% al 10%). En todo caso, si el comprador también es
empresario (por ejemplo una sociedad española) y compra el inmueble para
destinarlo a una actividad económica (por ejemplo un local o nave industrial
para alquilar, o un hotel para explotar o alquilar) existe la posibilidad de
sujetar la operación al IVA que es un impuesto que se puede llegar a deducir y
recuperar (al contrario que el ITP y el AJD).
d) Si el
VENDEDOR ES TITULAR DEL INMUEBLE A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD es bastante habitual
ofrecer al comprador que compre la sociedad y no directamente el inmueble.
Los vendedores no residentes pretenden con ello
conseguir determinada ventaja fiscal (incluso no tributar en España sobre la
ganancia derivada de esa venta) y los compradores se pueden llegar a ahorrar el
impuesto por la compra siempre que se cumplan determinados requisitos, en
particular que haya varios compradores y que nadie compre más del 50% de la
sociedad.
En todo caso, es una operación que tiene importantes
riesgos jurídicos y fiscales para el comprador, por lo que es muy conveniente
hacer un estudio previo en profundidad.
IMPUESTOS
DERIVADOS DE LA
TENENCIA Y EXPLOTACIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES por no
residente
-IMPUESTO
SOBRE BIENES INMUEBLES, que es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y
que aproximadamente puede ser del 0,4% al 1,1% sobre el VALOR CATASTRAL del
inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de
mercado del inmueble).
-IMPUESTO
SOBRE EL PATRIMONIO, que es impuesto que se eliminó en España en 2008 y que ha sido
restablecido en principio sólo para 2011
y 2012.
Las personas físicas no residentes deben pagar este
impuesto (aplicando escala del 0,2 al 2,5%) por los bienes y derechos situados
en España, con un mínimo exento de 700.000 € y teniendo en cuenta los
correspondientes Convenios de Doble Imposición.
Así por ejemplo, con el vigente Convenio de Doble
Imposición Hispano-Alemán tendrán que pagar este impuesto para 2011 y 2012 las
personas físicas residentes en Alemania que tengan inmuebles en España con
valor superior a 700.000 € (se pueden descontar deudas de préstamos
hipotecarios invertidos en la adquisición), pero no tendrán que pagar si tienen
esos inmuebles a través de una sociedad española o alemana. Con el nuevo
Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán que previsiblemente entrará en
vigor en 2013, si España decide seguir aplicando el Impuesto Patrimonio,
también tendrán que pagar los residentes en Alemania que tengan inmuebles en
España a través de sociedades.
-IMPUESTO
SOBRE LA RENTA DE NO
Si el inmueble se ha comprado directamente por una
persona física no residente tendrá que pagar cada año este impuesto. Si el
inmueble es de uso propio, se tiene que calcular una renta ficticia del 1,1%
del valor catastral, y sobre esa renta pagar un 24,75%. Si el inmueble se
alquila se tiene que pagar un 24,75% sobre los alquileres cobrados, aunque los
residentes en la Unión
Europea pueden descontar los gastos necesarios y pagar ese
24,75% sobre el rendimiento neto del alquiler.
Si el inmueble se ha comprado por una entidad no
residente también se tendrá que pagar ese impuesto del 24,75% si se alquila y
también sobre el alquiler a precio de mercado si el inmueble se cede a personas
vinculadas (socios, administradores, etc.).
-GRAVAMEN
ESPECIAL SOBRE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES:
Si el inmueble se ha comprado por una entidad no
residente quedará sujeta a este impuesto y deberá presentar declaración cada
año. Estará exenta y no tendrá que pagar nada si con la declaración de cada año
se acredita que la entidad reside en un Estado que tenga Convenio de Doble
Imposición con España con intercambio de información (por ejemplo Alemania) y
que las personas físicas que en última instancia son titulares de la sociedad también
residen en Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España. De lo
contrario se tendrá que pagar cada año un 3% del valor catastral del inmueble.
-IMPUESTO
SOBRE SOCIEDADES:
Si el inmueble se compra a través de una sociedad
española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, en principio al
30% sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del
inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas
vinculadas, o por la venta del mismo.
IMPUESTOS
DERIVADOS DE LA
TRANSMISIÓN ONEROSA DE UN INMUEBLE en España por no residente
POR LA VENTA DIRECTA DEL
-IMPUESTO
SOBRE LA RENTA DE NO
Si vende el inmueble una persona física no residente
o una entidad no residente sin establecimiento permanente, se tendrá que pagar
un 21% sobre la ganancia obtenida. A
cuenta de este impuesto el comprador está obligado a retener e ingresar en
Hacienda (en el plazo de 1 mes mediante el Modelo 211) un 3% del precio
pactado. En el plazo de 4 meses desde la compraventa el vendedor debe presentar
Modelo 210 declarando la correspondiente ganancia o pérdida derivada de la
transmisión, descontando aquella retención, pudiendo resultar cuota diferencia
a devolver o cuota a pagar.
En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permitecalcular en pocos segundos las GANANCIAS DERIVADAS DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES y el IMPUESTO SOBRELA RENTA A PAGAR
En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permitecalcular en pocos segundos las GANANCIAS DERIVADAS DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES y el IMPUESTO SOBRE
Es importante advertir a los vendedores no residentes
que no presentan esa declaración Modelo 210 resultando cuota a pagar, que la
Hacienda española puede exigirles el pago y embargar bienes en su país de
residencia (con los correspondientes intereses y sanciones), a través de la
asistencia internacional en materia de recaudación (es habitual con Alemania).
El vendedor que afirma ser residente en España debe aportar un modelo especial de Certificado Residencia Fiscal para que no se le tenga que
practicar esa retención del 3% (Ver modelo de este Certificado). Este certificado especial se solicita en la Agencia Tributaria
mediante el Modelo 02.
Si se compran inmuebles desde 12 mayo 2012 hasta 31
diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.
-IMPUESTO
SOBRE SOCIEDADES:
Si vende el inmueble una sociedad española
participada por un no residente, en principio dicha sociedad tendrá que pagar
un 30% sobre la ganancia obtenida. A
continuación si el no residente decide disolver y liquidar la sociedad para
llevarse el dinero de España podría tener otra ganancia por la que tendría que
volver a tributar. Si reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que
tributar en Alemania sobre esa otra ganancia y no en España, pero con el nuevo
Convenio que podría entrar en vigor en 2013 tendrá que tributar en España.
Si una sociedad compra inmuebles desde 12 mayo hasta
31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un
50%.
-PLUSVALÍA
MUNICIPAL:
Si se vende cualquier inmueble urbano, el vendedor
tiene que pagar al Ayuntamiento este impuesto, que se calcular en función del
valor catastral del terreno y del número de año que ha sido propietario. A
mayor valor catastral y mayor número de años más impuesto se tiene que pagar.
En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permite calcular PLUSVALÍAS MUNICIPALES 2011 Y 2012 de algunos de los municipios más importantes
de Mallorca (Palma, Calviá, Andratx, Inca, Marratxí, Alcudia, Pollensa,
Llucmajor, Felanitx, etc.).
POR LA VENTA INDIRECTA DEL
INMUEBLE:
-IMPUESTO
SOBRE LA RENTA DE NO
Si en lugar de vender el inmueble se vende una
sociedad (española o no) que directa o indirectamente es la propietaria del
inmueble, en principio se tendría que pagar Impuesto en España sobre la
ganancia obtenida porque así lo establece la ley española. Sin embargo, los Convenios de Doble
Imposición prevalecen sobre la ley española y así por ejemplo, si el vendedor
reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania y
no en España. Con el nuevo Convenio, que podría entrar en vigor en 2013, tendrá
que tributar en España.
Palma, 21 junio 2012
Abogado-Asesor Fiscal
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