FISCALIDAD INVERSIÓN EN INMUEBLES en España/Baleares POR NO RESIDENTES: Impuestos sobre adquisición, tenencia o explotación y transmisión

IMPUESTOS Y GASTOS DERIVADOS DE LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES

a) Si el VENDEDOR NO ES EMPRESARIO (es un simple particular o una sociedad inactiva):

-El comprador debe pagar a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) aplicando una escala del 7% al 10% sobre el valor del inmueble.  Así por ejemplo:
Por la compra de un inmueble de 500.000 € se pagaría el 7,40% = 37.000 €
Por la compra de un inmueble de 1.000.000 € se pagaría el 8,50% = 85.000 €
Por la compra de un inmueble de 2.000.000 € se pagaría el 9,25% = 185.000 €
Por la compra de un inmueble de 5.000.000 € se pagaría el 9,62% = 384.800 €

En nuestra página web está disponible una HERRAMIENTA PARA CÁLCULO AUTOMÁTICO DEL ITP GENERAL ENBALEARES desde 1/5/2012.

 -A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición (notario, registro de la propiedad, tramitación, abogado si se requiere, etc.) que pueden suponer aproximadamente entre el 0,5% y el 1,00% sobre el valor del inmueble. Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.

b) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación nueva (que ha construido o rehabilitado) o un solar:

 -El comprador debe pagar al vendedor el IVA.

  Se aplica IVA 8% si se entrega una vivienda nueva terminada

  (de forma excepcional IVA 4% en  entregas de viviendas nuevas hasta 31/12/12)

   Se aplica IVA 18% si se entrega un solar, nave, local, oficina

-El comprador debe pagar también a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) aplicando el 1% sobre el valor del inmueble.

 -A dichos impuestos habrá que añadir aproximadamente entre 0,5% y 1,00% por gastos inherentes a la adquisición (algo más si se financia con préstamo hipotecario dependiendo de su importe)

c) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación de segunda mano (vivienda, local, hotel, etc.) la operación en principio no quedará sujeta al IVA + AJD, sino que se pagará el ITP (del 7% al 10%). En todo caso, si el comprador también es empresario (por ejemplo una sociedad española) y compra el inmueble para destinarlo a una actividad económica (por ejemplo un local o nave industrial para alquilar, o un hotel para explotar o alquilar) existe la posibilidad de sujetar la operación al IVA que es un impuesto que se puede llegar a deducir y recuperar (al contrario que el ITP y el AJD).

d) Si el VENDEDOR ES TITULAR DEL INMUEBLE A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD es bastante habitual ofrecer al comprador que compre la sociedad y no directamente el inmueble.

Los vendedores no residentes pretenden con ello conseguir determinada ventaja fiscal (incluso no tributar en España sobre la ganancia derivada de esa venta) y los compradores se pueden llegar a ahorrar el impuesto por la compra siempre que se cumplan determinados requisitos, en particular que haya varios compradores y que nadie compre más del 50% de la sociedad.

En todo caso, es una operación que tiene importantes riesgos jurídicos y fiscales para el comprador, por lo que es muy conveniente hacer un estudio previo en profundidad.

IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TENENCIA Y EXPLOTACIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES por no residente

-IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, que es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que aproximadamente puede ser del 0,4% al 1,1% sobre el VALOR CATASTRAL del inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de mercado del inmueble).

-IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO, que es impuesto que se eliminó en España en 2008 y que ha sido restablecido en principio sólo para 2011 y 2012.

Las personas físicas no residentes deben pagar este impuesto (aplicando escala del 0,2 al 2,5%) por los bienes y derechos situados en España, con un mínimo exento de 700.000 € y teniendo en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición.

Así por ejemplo, con el vigente Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán tendrán que pagar este impuesto para 2011 y 2012 las personas físicas residentes en Alemania que tengan inmuebles en España con valor superior a 700.000 € (se pueden descontar deudas de préstamos hipotecarios invertidos en la adquisición), pero no tendrán que pagar si tienen esos inmuebles a través de una sociedad española o alemana. Con el nuevo Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán que previsiblemente entrará en vigor en 2013, si España decide seguir aplicando el Impuesto Patrimonio, también tendrán que pagar los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de sociedades.

 -IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:

Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente tendrá que pagar cada año este impuesto. Si el inmueble es de uso propio, se tiene que calcular una renta ficticia del 1,1% del valor catastral, y sobre esa renta pagar un 24,75%. Si el inmueble se alquila se tiene que pagar un 24,75% sobre los alquileres cobrados, aunque los residentes en la Unión Europea pueden descontar los gastos necesarios y pagar ese 24,75% sobre el rendimiento neto del alquiler.

Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente también se tendrá que pagar ese impuesto del 24,75% si se alquila y también sobre el alquiler a precio de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas (socios, administradores, etc.).

 -GRAVAMEN ESPECIAL SOBRE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES:

Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente quedará sujeta a este impuesto y deberá presentar declaración cada año. Estará exenta y no tendrá que pagar nada si con la declaración de cada año se acredita que la entidad reside en un Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España con intercambio de información (por ejemplo Alemania) y que las personas físicas que en última instancia son titulares de la sociedad también residen en Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España. De lo contrario se tendrá que pagar cada año un 3% del valor catastral del inmueble.

 -IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:

Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, en principio al 30% sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.

IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TRANSMISIÓN ONEROSA DE UN INMUEBLE en España por no residente

POR LA VENTA DIRECTA DEL INMUEBLE:

-IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:

Si vende el inmueble una persona física no residente o una entidad no residente sin establecimiento permanente, se tendrá que pagar un 21% sobre la ganancia obtenida. A cuenta de este impuesto el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda (en el plazo de 1 mes mediante el Modelo 211) un 3% del precio pactado. En el plazo de 4 meses desde la compraventa el vendedor debe presentar Modelo 210 declarando la correspondiente ganancia o pérdida derivada de la transmisión, descontando aquella retención, pudiendo resultar cuota diferencia a devolver o cuota a pagar.
En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permitecalcular en pocos segundos las GANANCIAS DERIVADAS DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES y el IMPUESTO SOBRE LA RENTA A PAGAR por personas físicas RESIDENTES O NO RESIDENTES en 2010, 2011 o 2012  

Es importante advertir a los vendedores no residentes que no presentan esa declaración Modelo 210 resultando cuota a pagar, que la Hacienda española puede exigirles el pago y embargar bienes en su país de residencia (con los correspondientes intereses y sanciones), a través de la asistencia internacional en materia de recaudación (es habitual con Alemania).

El vendedor que afirma ser residente en España debe aportar un modelo especial de Certificado Residencia Fiscal para que no se le tenga que practicar esa retención del 3% (Ver modelo de este Certificado). Este certificado especial se solicita en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 02.

Si se compran inmuebles desde 12 mayo 2012 hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.

-IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:

Si vende el inmueble una sociedad española participada por un no residente, en principio dicha sociedad tendrá que pagar un 30% sobre la ganancia obtenida. A continuación si el no residente decide disolver y liquidar la sociedad para llevarse el dinero de España podría tener otra ganancia por la que tendría que volver a tributar. Si reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania sobre esa otra ganancia y no en España, pero con el nuevo Convenio que podría entrar en vigor en 2013 tendrá que tributar en España.

Si una sociedad compra inmuebles desde 12 mayo hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.

-PLUSVALÍA MUNICIPAL:

Si se vende cualquier inmueble urbano, el vendedor tiene que pagar al Ayuntamiento este impuesto, que se calcular en función del valor catastral del terreno y del número de año que ha sido propietario. A mayor valor catastral y mayor número de años más impuesto se tiene que pagar.

En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permite calcular PLUSVALÍAS MUNICIPALES 2011 Y 2012 de algunos de los municipios más importantes de Mallorca (Palma, Calviá, Andratx, Inca, Marratxí, Alcudia, Pollensa, Llucmajor, Felanitx, etc.).

POR LA VENTA INDIRECTA DEL INMUEBLE:

-IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:

Si en lugar de vender el inmueble se vende una sociedad (española o no) que directa o indirectamente es la propietaria del inmueble, en principio se tendría que pagar Impuesto en España sobre la ganancia obtenida porque así lo establece la ley española.  Sin embargo, los Convenios de Doble Imposición prevalecen sobre la ley española y así por ejemplo, si el vendedor reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania y no en España. Con el nuevo Convenio, que podría entrar en vigor en 2013, tendrá que tributar en España.

Palma, 21 junio 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

www.consultingdms.com

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