Los propietarios de viviendas
arrendadas NO tienen que dejar de declarar los ingresos por alquileres, porque
cada vez están más controlados por Hacienda y porque, si se declaran, podrán
aplicar una importante reducción sobre el rendimiento neto resultante
(ingresos-gastos deducibles).
CONTROLES DE HACIENDA EN RELACIÓN CON EL
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. BENEFICIOS FISCALES PARA INQUILINOS.
-TODOS los inquilinos para los cuales la vivienda
arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler
que pagan, al confeccionar su declaración de IRPF deben indicar la dirección y
su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler. La Ley del
Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral de los bienes
inmuebles debe figurar en los contratos de arrendamiento y, en cualquier caso,
le resulta muy fácil a los inquilinos averiguar la referencia catastral de la
vivienda en la que viven (a través de la Oficina Virtual
del Catastro)
-Además, ALGUNOS inquilinos pueden deducir en su
declaración IRPF por las cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda
habitual, cumpliendo determinados requisitos y haciendo constar el NIF del
arrendador de la vivienda:
i) Sigue existiendo una deducción estatal por
alquiler de vivienda habitual, aplicable a todo tipo de contribuyentes. Para el
2012 los inquilinos con Base Imponible inferior a 17.707,20 € podrán deducir el
10,05% con una base máxima de 9.040 € anuales, los que tengan BI entre
17.707,20 y 24.107,20 podrán deducir el 10,05% de una base que se irá
reduciendo cuando mayor sea la BI, y los inquilinos con BI igual o superior a
24.107,20 no podrán deducir nada.
ii) La mayor parte de las Comunidades Autónomas
tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual,
normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes,
discapacitados, etc.). Así por ejemplo, en Baleares los inquilinos menores de
36 años, los discapacitados con minusvalía igual o superior al 65% y las
familias numerosas pueden deducir el 15% de las cantidades satisfechas con un
máximo de 300 € anuales, cumpliendo otros requisitos en cuanto al nivel de
renta y al depósito de la fianza. Esta deducción ha sido derogada en Baleares para 2013 por la Ley 15/2012 de Presupuestos Baleares
2013.
-Las compañías comercializadoras de suministros
de energía eléctrica están obligadas a presentar una declaración anual de
consumo de energía eléctrica (modelo 159), en la que deben proporcionar a
Hacienda información relativa a la identificación de los titulares de contratos
de suministro, referencia catastral del inmueble y su localización, potencia
nominal contratada y consumo anual, etc.
Con tales fuentes de información, Hacienda puede
detectar con bastante facilidad alquileres no declarados y requerir a los
inquilinos para que aporten datos y documentación (contrato de arrendamientos,
cantidades pagadas, etc.) en base a los cuales exigirá al propietario los
impuestos no pagados, con la correspondiente sanción.
TRIBUTACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL
IRPF DEL PROPIETARIO. BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS.
El propietario no debe tributar sobre todas las
cantidades cobradas al inquilino, pues podrá descontar:
a) Todos los gastos necesarios para la obtención
de los rendimientos: intereses de préstamos invertidos en la adquisición o
mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación, tributos y recargos
no estatales (por ejemplo el IBI y tasa basuras), seguros, gastos de
administración, gastos de comunidad, suministros pagados por el arrendador
(luz, agua, gas), etc.
b) La amortización del inmueble y demás bienes
cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Se puede descontar el
3% del valor del inmueble sin incluir el valor del suelo, tomando como valor
del inmueble el mayor de: coste adquisición satisfecho o valor catastral.
Los gastos financieros y reparaciones se pueden
deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se
podrá deducir en los 4 años siguientes. Los demás gastos se pueden descontar
sin límite de cuantía, pudiendo resultar un rendimiento negativo que se podría
compensar con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general
(rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)
Pues bien, tratándose de arrendamiento de
viviendas (que no sean arrendamientos de temporada o alquileres a empresas que
las ceden a sus empleados) el rendimiento neto que pueda obtener el propietario
se reduce, desde el 1 enero 2011, en un 60% (anteriormente un 50%). Es decir,
un propietario con un rendimiento neto de 6000 € en 2012 (9.000 de ingresos –
3.000 de gastos deducibles) no tendrá que pagar IRPF sobre esos 6.000 € sino
que tendrá que pagar IRPF sólo sobre 2.400 € (6.000 – 60%).
Esa reducción es del 100%, es decir no tributará
el propietario por el IRPF, cuando el inquilino tenga una edad comprendida
entre 18 y 30 años (hasta el 31/12/2010 se consideraban 35 años) y unos
rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores
al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2012).
Tratándose de rendimientos netos positivos, sólo
se permite la aplicación de estas reducciones a los rendimientos declarados por
el contribuyente, no así, por tanto, cuando estos rendimientos sean
descubiertos por Hacienda. Es decir, la no declaración de estos alquileres
puede conllevar esta importante penalización.
PARA APLICAR
REDUCCIÓN 100% MUY IMPORTANTE CONSEGUIR UNA COMUNICACIÓN FIRMADA POR EL
INQUILINO PARA CONFECCIONAR DECLARACIÓN RENTA 2012 CON SEGURIDAD Y CON
TRANQUILIDAD.
Para que el propietario arrendador de vivienda
pueda aplicarse la reducción del 100% cuando se cumplan aquellos requisitos,
debe conseguir y conservar una comunicación como la que figura más abajo como ANEXO (referida a la declaración de Renta 2012) cumplimentada y
firmada por su inquilino. Según el artículo 16 del vigente Reglamento del IRPF,
el inquilino está obligado a entregar al arrendador esta comunicación antes del
31 de marzo del año siguiente. Los inquilinos no suelen preparar y entregar
esas comunicaciones, por lo que es muy recomendable que los propietarios (o los
administradores de fincas o profesionales que les gestionen los alquileres) las
preparen y las hagan firmar cuanto antes a los inquilinos que cumplan los
requisitos. De lo
contrario, podría ser problemático conseguirla más tarde si el inquilino deja
la vivienda o se estropea la relación entre las partes por impago o por
cualquier otra razón.
Si una misma vivienda está alquilada
por ejemplo a dos personas y sólo una de ellas cumple los requisitos para
aplicar la reducción del 100%, conviene conseguir la comunicación firmada por
el inquilino que cumpla los requisitos, y la reducción del 100% se podrá
aplicar de forma proporcional, en este caso a la mitad del rendimiento neto
(por la otra mitad se podrá aplicar la reducción general del 60%)
Consiguiendo la comunicación firmada
por el inquilino que cumpla los requisitos el propietario podrá aplicar
tranquilamente la reducción del 100% en su declaración de Renta y NO SE LLEVARÁ NINGÚN SUSTO Y NO TENDRÁ NINGÚN PROBLEMA SI HACIENDA LE
NOTIFICA MÁS TARDE UN REQUERIMIENTO como el que han estado recibiendo muchos
arrendadores de viviendas, en los ejercicios anteriores, en los
siguientes términos:
“En relación con su declaración anual
del IRPF correspondiente al ejercicio 2009, se han detectado ciertas
incidencias, para cuya subsanación se solicita:
-Justificantes de que el inquilino
cumple los requisitos para dar derecho a la reducción del 100% en los
rendimientos de capital inmobiliario declarados.
-En concreto, deberá aportar la
comunicación emitida por el arrendatario con el contenido establecido en el
art. 16 del Reglamento IRPF a fin de acreditar que el/los arrendatario/s tienen
una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o
de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.381,33 euros,
importe del IPREM para el ejercicio 2009.
-Asimismo, para justificar los
ingresos de capital inmobiliario declarados, deberá aportar los contratos de
alquiler y los recibos correspondientes al ejercicio 2009.
Por ello se acuerda realizar este
requerimiento con el fin de que proceda a subsanar las citadas incidencias.”
ANEXO: MODELO COMUNICACIÓN
INQUILINOS VIVIENDA
DECLARACION IRPF 2012
COMUNICACIÓN
AL PROPIETARIO D. _____________________________________, con DNI
______________________, ARRENDADOR DE LA VIVIENDA SITA EN_______________, EN LA CALLE _________________________________________
A efectos de la aplicación, por su
parte, de la reducción prevista en el apartado 2º del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, le presento
comunicación con el siguiente contenido:
a) D/D.ª
___________________________________________________, con domicilio fiscal en
_____________________________________________________________, y con N.I.F. n.º
__________________, persona abajo firmante, ha sido durante 2012 inquilino/arrendatario de la vivienda indicada en el encabezamiento.
b) El inmueble arrendado, objeto de la
presente comunicación, ha constituido mi vivienda en el período impositivo
anterior (2012).
c) Manifiesto que durante todo el año
2012 he tenido una edad comprendida entre los 18 y 30 (*) años / o que he tenido esa edad durante
una parte del 2012, en concreto hasta ..…/….
d) Manifiesto haber obtenido durante
el período impositivo anterior (2012) unos rendimientos netos del trabajo y/o
de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos
múltiples (7.455,14 Euros).
En ........................, a …… de marzo de 2013
Fdo.:
..................................................
(Inquilino)
(*) Si el contrato de
alquiler es anterior al 31/12/2010 la edad del inquilino puede ser hasta 35
años
Palma, 16 abril 2013
Muchas gracias por sus artículos en relación con "arrendamientos", me parecen muy útiles.
ResponderEliminar- En relación con la reducción del 100% para el arrendador si el arrendatario tiene entre 18 y 30 años (contrato firmado en 2012), tengo la duda de si es aplicable también mientras el inquilino tiene 30 años, esto es, hasta que cumpla los 31, o sólo es aplicable hasta que el arrendatario cumpla los 30. La Comunidad de Madrid, en su Portal Vivienda, parece mantener el primer criterio, pero un artículo de la OCU sostiene que al cumplir los 30 ya no puede aplicarse la reducción del 100%. Y si en el contrato de alquiler de la vivienda se incluye una plaza de garaje situada en el sótano del edificio pero con una referencia catastral distinta, un nº de calle distinto (aunque contiguo) y en una Comunidad de Propietarios separada de la de viviendas, ¿tendría que darme el inquilino una comunicación aparte de la de la vivienda, o hacer referencia en ésta también a la plaza de garaje?
- A los efectos de calcular el 3% de la amortización, me gustaría saber si al tomar el coste de adquisición de la vivienda (sin tener en cuenta el suelo), mayor que el valor catastral, se pueden añadir los gastos derivados del préstamo hipotecario (costes de formalización e intereses de la deuda), totalmente pagado ya (entiendo que sí), y lo que el vendedor (constructora-inmobiliaria) nos hizo pagar en concepto de plusvalía (yo entiendo que no al ser por el incremento del valor de los terrenos). Además, tengo entendido que para los muebles/electrodomésticos la amortización es el 10%, ¿cierto?, pero dudo si una caldera de gas individual se considera mueble o maquinaria, en cuyo caso he leído que la amortización sería el 15%. Volviendo al coste de adquisición para calcular la deducción por amortización, ¿cuál es el "valor total de adquisición" que ha de aplicarse si se disuelve la sociedad de gananciales que lo compró y se adjudican los inmuebles a uno de los cónyuges por un valor superior, según consta en la escritura de disolución de la sociedad, al que inicialmente pagó la sociedad de gananciales?
Muchas gracias por su atención, y por sus respuestas si contesta. Saludos. CP.
Buenas tardes Acabo de leer este interesante articulo suyo y me gustaria preguntarle si uno se ve en la necesidad de alquilar la vivienda habitual por la que tiene fimada una hipoteca y genera deducción en la renta, a una persona de 22 años, podria como hasta ahora, deducirse en la renta la hipoteca y comunicar este alquiler y desgravarse el 100 % del mismo. Gracias de antemano por su amable atención y respuesta.
ResponderEliminarHola. Si una vivienda habitual deja de serlo porque se alquila, a partir de ese preciso momento ya no se podrán seguir practicando deducciones por adquisición vivienda habitual en IRPF y se tendrá que declarar el alquiler cobrado, aunque se podrá reducir un 100% si se cumplen los requisitos para ello.
EliminarSería diferente si se alquila una parte de la vivienda totalmente diferenciada, que suponga por ejemplo un 30%, en cuyo caso se podría practicar deducción por adquisición vivienda habitual por un 70% de lo pagado si se sigue residiendo en la misma, declarando lo cobrado por el alquiler del 30% de la vivienda (con reducción del 60 o del 100%).
Saludos