BALEARES SUBE IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP) el 1 mayo 2012. EJEMPLOS de cálculo

En el BOIB del 31/3/2012 se ha publicado el Decreto-ley 4/2012, de 30 de marzo, de medidas tributarias para la reducción del déficit de la Comunidad Autónoma de Islas Baleares, por el que se incrementa a partir de 1 de mayo 2012 el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) aplicable con carácter general en la transmisión de inmuebles en Baleares por particulares (o por empresarios cuando no queden sujetas a IVA). En lugar del 7% se aplicará una escala progresiva que va del 7% al 10%. Se incluye al final un ANEXO con diversos ejemplos sobre la forma de calcular el ITP con dicha escala.


(*) Actualización 11/4/2012: Ver mi post del 11/4/12 en el que explico que la aplicación de la escala del tipo general del ITP en Baleares publicada en el BOIB del 31/3/12 provoca errores de salto, por lo que podría resultar modificada o corregida en breve.


(*) Actualización 21/4/2012: La escala publicada en el BOIB del 31/3/2012 efectivamente tenía errores materiales que se han corregido mediante acuerdo publicado en el BOIB del 21/4/2012. Con esta corrección se suaviza ligeramente el incremento del ITP, rebajando la cuota a pagar hasta en 8.000 € para inmuebles con valor superior a 700.000 €. Se incluye al final un ANEXO con diversos ejemplos sobre la forma de calcular el ITP con la escala corregida.

En todo caso, siguen existiendo y no se modifican los tipos especiales reducidos aplicables a determinadas transmisiones de inmuebles (1% en viviendas VPO, 3% en viviendas que vayan a constituir vivienda habitual de menores de 36 años, 3% en transmisiones de edificaciones de segunda mano entre empresarios que pudiendo quedar sujetas a IVA mediante renuncia a exención IVA se decida sujetarlas a ITP no renunciando a esa exención, etc.)

El INCREMENTO DEL ITP GENERAL se lleva a cabo mediante la APLICACIÓN DE UNA ESCALA PROGRESIVA DEL 7% AL 10% EN FUNCIÓN DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (del valor real o del valor declarado si es superior al real), y no del valor de la parte adquirida por cada comprador.

Así por ejemplo, a partir de 1 de mayo 2012, si una persona compra sólo un 50% de un inmueble en Baleares por 500.000 Euros, o dos personas compran por mitades pagando 600.000 Euros cada una, o tres personas compran pagando 300.000 Euros cada una), para calcular el ITP a pagar se aplicará la escala tomando siempre el valor total del inmueble (1.000.000 Euros en el primer caso, 1.200.000 Euros en el segundo o 900.000 Euros en el tercero), y se calculará un tipo medio que se aplicará luego a la base liquidable correspondiente a cada sujeto pasivo (parte adquirida por cada comprador).

Eso es lo que viene a establecer la Disposición Final Primera del Decreto-ley 4/2012, que modifica el artículo 13.a) de la Llei 6/2007 para que el ITP aplicable con carácter general a la transmisión de inmuebles en Baleares quede de la siguiente manera:

Article 13: Tipus de gravamen en operacions immobiliàries

A les transmissions oneroses de béns immobles i a la constitució i cessió de drets reals …………, s’han d’aplicar els tipus de gravamen següents:

a) Com a regla general, el tipus mitjà que resulti d’aplicar la tarifa següent en funció del valor real o declarat —si aquest darrer és superior al real— del bé immoble objecte de transmissió o de constitució o cessió del dret real:

No obstant això, si el bé immoble és qualificable urbanísticament conforme a la normativa aplicable com a plaça de garatge, excepte en el cas de garatges annexos a habitatges fins a un màxim de dos —en el qual s’aplica la regla general anterior—, el tipus mitjà aplicable és el que resulti d’aplicar la tarifa següent en funció del valor real o declarat —si aquest darrer és superior al real— del bé immoble garatge objecte de transmissió o de constitució o cessió del dret real:

A l’efecte del que disposen els dos paràgrafs anteriors, la quota íntegra s’ha de determinar aplicant el tipus mitjà així obtingut a la base liquidable corresponent al subjecte passiu. El tipus mitjà és el derivat de multiplicar per cent el quocient resultant de dividir la quota obtinguda per l’aplicació de les anteriors tarifes pel valor total de l’immoble. El tipus mitjà s’ha d’expressar amb dos decimals, i el segon decimal s’ha d’arrodonir per excés quan el tercer decimal sigui superior a 5 i per defecte quan el tercer decimal sigui igual o inferior a 5

Con todo, es evidente que la fiscalidad está poniendo cada vez más complicadas las compraventas de inmuebles entre particulares, tanto para los vendedores como para los compradores. Desde el 1 de enero 2012 se incrementó en España de forma muy importante el Impuesto sobre la Renta a pagar por los vendedores sobre las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles (para los residentes se incrementó desde un 21% hasta un 27%, y para los no residentes se incrementó desde un 19% hasta un 21%, aunque para inmuebles adquiridos antes de 1994 se paga menos por aplicación de coeficientes reductores) y ahora también las Comunidades Autónomas están incrementando el ITP a pagar por los compradores, como acaba de aprobar Baleares y habían aprobado ya Andalucía, Extremadura, Cataluña, etc.

ANEXO: EJEMPLOS prácticos de cálculo del nuevo ITP general en Baleares a partir  de 1/5/12


(*) Ejemplos actualizados con la Escala corregida:


1.-Persona que compra el 50% de un inmueble en Baleares por 240.000 Euros

Si se compra una mitad por 240.000, se supone que el valor total del inmueble es de 480.000. Con ese valor total nos encontramos en el segundo tramo de la escala. Por los primeros 300.000,01 resulta una cuota de 21.000 y al resto 179.999,99 (480.000-300.000,01) se calcula el 8% (14.399,99). La cuota total será 35.399,99 (21.000+14.399,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (480.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,37%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por el comprador (una mitad valorada en 240.000) y resulta una cuota a pagar de 17.688 Euros.

2.-Persona que compra el 100% de un inmueble en Baleares por 680.000 Euros

Con ese valor total nos encontramos en el tercer tramo de la escala. Por los primeros 500.000,01 resulta una cuota de 37.000 y al resto 179.999,99 (680.000-500.000,01) se calcula el 9% (16.199,99). La cuota total será 53.199,99 (37.000+16.199,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (680.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,82%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por el comprador, en este caso el 100%, y resulta una cuota a pagar de 53.176 Euros.

3.-Dos personas que compran por mitades un inmueble en Baleares pagando 850.000 Euros cada uno (1.700.000 en total)

Hay que aplicar la escala a ese valor total, y nos encontramos en el último tramo de la escala. Por los primeros 700.000,01 resulta una cuota de 55.000 y al resto 999.999,99 (1.700.000-700.000,01) se calcula el 10% (99.999,99). La cuota total será 154.999,99 (55.000+99.999,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (1.700.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 9,12%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por cada comprador, y resulta una cuota a pagar de 77.520 Euros por cada uno (155.040 en total)

4.-Dos personas que compran por mitades un garaje en Baleares pagando 22.000 Euros cada uno (44.000 en total)

Hay que aplicar a ese valor total la escala especial prevista para plazas de garaje, y nos encontramos en el último tramo de la escala. Por los primeros 30.000,01 resulta una cuota de 2.100 y al resto 13.999,99 (44.000-30.000,01) se calcula el 8% (1.119,99). La cuota total será 3.219,99 (2.100+1.119,99) y se tiene que dividir por el valor total del garaje (44.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,32%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por cada comprador, y resulta una cuota a pagar de 1.610,40 Euros por cada uno (3.220,80 en total)

Palma, 31 de marzo de 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal
www.consultingdms.com


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