¿VALE LA PENA DONAR INMUEBLES PENSANDO EN POSIBLE SUBIDA IMPUESTO SUCESIONES en España / Baleares? ¿Qué cálculos conviene hacer?

Últimamente se están aprobando importantes incrementos de prácticamente TODOS los impuestos: IRPF, IVA, Impuesto Sociedades, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Plusvalía Municipal, etc.

Posiblemente por esa razón en más de una familia existe la preocupación de que se incremente también el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que las diferentes Comunidades Autónomas han ido reduciendo drásticamente en los últimos años para sus residentes. Ver mi post del 21/3/2012 en el que explico por qué pienso que puede subir dicho Impuesto.
Con todo, muchas personas de edad avanzada se están planteando si puede valer la pena donar ahora a sus hijos inmuebles o cualquier otro bien o derecho (dinero, acciones o participaciones en sociedades, etc), pensando que será más caro dejarles esos bienes en herencia si en un futuro próximo sube el Impuesto sobre Sucesiones. Desde luego, a partir de 2013 la Plusvalía Municipal derivada de la transmisión de inmuebles se puede ver incrementada de forma muy importante tal y como comento en mi post del 14/4/2012.

En la mayor parte de las Comunidades Autónomas el Impuesto sobre Sucesiones es muy reducido en las herencias entre familiares directos (en Baleares el 1% como máximo), y en algunas también es muy reducido el Impuesto a pagar por donaciones entre esos familiares (en Baleares el 7% con carácter general, pero se puede pagar el 1% en determinadas donaciones realizas en base a determinados contratos o pactos sucesorios previstos en el Derecho Civil de Baleares, como por ejemplo cuando un padre dona dinero o un inmueble a un hijo, renunciando éste a la legítima que le pueda corresponder en el futuro, lo que no impide luego al padre nombrar heredero a ese hijo).

 Pues bien, actualmente, si un padre quiere donar a su hijo (residentes ambos en Baleares) una importante cantidad de dinero, y el hijo no tiene inconveniente en renunciar a su legítima, formalizándose el correspondiente pacto sucesorio en escritura pública, el hijo pagará un 1% por esa donación y, en relación con dicha cantidad, ya no tendrán que preocuparse si se incrementa el Impuesto sobre Sucesiones y fallece el padre, porque ese dinero ya no formará parte de la herencia.

Sin embargo, si es un inmueble lo que un padre se plantea donar a su hijo hay otros impuestos que entran en juego y que hay que tener muy en cuenta.

¿PUEDE VALER LA PENA DONAR INMUEBLES AHORA? ¿QUÉ IMPUESTOS HAY QUE TENER EN CUENTA? ¿CÓMO PODEMOS CALCULAR TODOS LOS IMPUESTOS A PAGAR?

Hoy por hoy resulta imposible determinar cómo podría incrementarse el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España, a instancias de las diferentes Comunidades Autónomas o a instancias del propio Estado. En todo caso, como mera hipótesis y para facilitar la explicación sobre los cálculos que conviene realizar para tomar una decisión al respecto, vamos a suponer que el Impuesto sobre Sucesiones a pagar en Baleares se incrementará desde el 1% actual hasta el 10%. Hasta el 2006 se podía llegar a pagar hasta el 34% en herencias o donaciones entre familiares directos, pero no parece  probable que se incremente el Impuesto hasta ese punto.

Partiendo de esa hipótesis, los datos que necesitamos para hacer esos cálculos son los siguientes:

-Valor real aproximado del inmueble que se plantea donar (por ejemplo, 500.000 €)

-Fecha de adquisicion de ese inmueble (por ejemplo, 01/06/1980)

-Valor de adquisición de ese inmueble (por ejemplo, 50.000 €)

-Edad del donante (por ejemplo, 72 años)

-¿Es el inmueble la vivienda habitual del donante?

-Municipio en que se encuentra el inmueble (por ejemplo, Calviá, en Mallorca)

-Valor catastral del terreno (por ejemplo, 180.000 €)

Con esos datos, SE TRATA DE CUANTIFICAR EL COSTE FISCAL DE REALIZAR LA DONACIÓN DEL INMUEBLE AHORA (A1+A2+A3) Y COMPARARLO CON EL POSIBLE COSTE FISCAL DE HEREDARLO EN EL FUTURO (B1+B2+B3)

Con las herramientas que hemos desarrollado, y que se comentarán a continuación, podemos calcular de forma muy exacta los impuestos a pagar si se formaliza ahora la donación.

A.-¿QUÉ IMPUESTOS HAY QUE PAGAR POR REALIZAR AHORA LA DONACIÓN DEL INMUEBLE?

A1.- Impuesto Sucesiones y Donaciones

Una donación normal de padre a hijo tributa en Baleares al 7%, pero si se realiza en base a determinado pacto sucesorio (con renuncia del hijo a su legítima) puede tributar como herencia al 1%.

En nuestro ejemplo, el hijo pagaría 5.000 Euros (1% sobre 500.000)

 A2.-IRPF

Por increible que pueda parecer, una persona que dona un inmueble puede tener una ganancia patrimonial, desde el punto de vista fiscal, por la diferencia entre el valor por el que dona y el valor por el que adquirió el inmueble. Por dicha ganancia el donante debe tributar en su declaración del IRPF, y en 2012 y 2013 se puede tener que pagar hasta un 27%. Este Impuesto se ve reducido si el donante había adquirido el inmueble antes del 31 diciembre 1994, pagándose menos cuantos más años haya sido propietario.

Es muy importante cuantificar muy bien la posible ganancia y el IRPF a pagar sobre la misma. Para ello, hemos desarrollado una herramienta/simulador que realiza estos complejos cálculos en pocos segundos y que está disponible a través de nuestra web: www.consultingdms.com

Para calcular el IRPF a pagar es suficiente con introducir la fecha y el valor de donación, la fecha de adquisición (fecha escritura compra, fecha fallecimiento en caso de herencia) y el valor de adquisición (precio escriturado o valor declarado en la herencia, más una cantidad, aunque sea aproximada, en concepto de gastos e impuestos).

Es posible que el IRPF a pagar por la donación sea muy elevado, pero también es posible que se tenga que pagar poco (si la ganancia real es reducida o es importante pero el donante ha sido propietario muchísimos años) o incluso nada (porque si el donante es mayor de 65 años y dona su vivienda habitual la posible ganancia está exenta).

En cualquier caso, si para no pagar demasiado por el IRPF se declara un valor para el inmueble donado muy inferior a su posible valor real o de mercado, la Hacienda estatal podría comprobarlo para calcular una mayor ganancia y exigir un mayor IRPF. Por eso, conviene realizar estos cálculos considerando el valor real actual del inmueble.

En nuestro ejemplo, si hacemos el cálculo con nuestra herramienta informando que el inmueble se dona el 20 de mayo 2012 por valor de 500.000, y que se adquirió el 1/6/1980 por 50.000 más otros 4.000 de gastos e impuestos, el IRPF a pagar por el donante ascendería a 23.005 € aproximadamente. NO tendría que pagar absolutamente nada si el donante es mayor de 65 años y dona su vivienda habitual.

A3.-Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana) se debe pagar al Ayuntamiento cuando se trate de la donación de inmueble urbano. Este impuesto se calcula en función del valor catastral del terreno y, al contrario que el Impuesto sobre la Renta, se paga más Plusvalía cuantos más años haya sido propietario el donante.

También es importante cuantificar muy bien este impuesto, pues en ocasiones puede resultar muy elevado, incluso superior al Impuesto Sucesiones y Donaciones. Para hacerlo, respecto de inmuebles situados en algunos municipios importantes de Mallorca (Palma, Calviá, Andratx, Marratxi, Llucmajor, Inca, Alcudia, Pollensa, etc.) hemos desarrollado otra herramienta/simulador que realiza estos complejos cálculos en pocos segundos y que también está disponible a través de nuestra web: www.consultingdms.com

Para calcular la Plusvalía a pagar es suficiente con introducir la fecha de la donación, la fecha de adquisición (fecha escritura compra, fecha fallecimiento en caso de herencia) y el valor catastral del terreno).

En nuestro ejemplo, si hacemos el cálculo con nuestra herramienta informando que el inmueble está en Calviá, que se dona el 20 de mayo 2012, que se adquirió el 1/6/1980 y que el valor catastral del terreno en 2012 es de 180.000, la Plusvalía a pagar por el hijo ascendería 16.200 € (como Calviá revisó e incrementó valores catastrales en 2009 ha venido aplicando desde entonces una reducción del valor catastral del terreno del 50%, pues los municipios con valores catastrales revisados debían aplicar obligatoriamente durante 5 años una reducción entre el 40% y el 50%)

Con todo, en nuestro ejemplo, en el peor de los casos (no se dona la vivienda habitual por mayor de 65 años) el COSTE FISCAL DE LA DONACIÓN DEL INMUEBLE = A1 (5000)+A2(23.005)+A3 (16.200) = 44.205 €

B.-¿QUÉ IMPUESTOS SE TENDRÍAN QUE PAGAR EN EL FUTURO SI NO SE DONA EL INMUEBLE AHORA Y SE RECIBE POR HERENCIA, cuando el Impuesto Sucesiones ha subido?

B1.- Impuesto Sucesiones y Donaciones

Si en un futuro el Estado o las Comunidades Autónomas deciden recuperar e incrementar este impuesto, y en Baleares se pasa a tributar por ejemplo del 1% al 10%, y el hijo recibe el mismo inmueble por herencia, en nuestro ejemplo el hijo pagaría 50.000 Euros (10% sobre 500.000)

B2.-IRPF

Desde 1/1/1992 ya no se tributa en el IRPF por la llamada plusvalía del muerto (anteriormente los herederos tenían que hacer la declaración de Renta del fallecido y pagar algo si el fallecido tenía un inmueble que había comprado por 50.000 y que en el momento del fallecimiento tenía un valor de 100.000).

Así pues, en nuestro ejemplo, salvo que el legislador decida “resucitar” la plusvalía del muerto, NO se tendrá que pagar IRPF por la herencia del inmueble.

B3.-Plusvalía Municipal

Es muy posible que en los próximos años se incremente también este impuesto, sobre todo en municipios que hayan revisado valores catastrales en los últimos años o los vayan a revisar, pues desde 2013 ya no están obligados a aplicar reducción entre 40% y 60% durante 5 años. Está previsto que Palma de Mallora revise valores catastrales para 2013.

En nuestro ejemplo, si la herencia del inmueble en Calviá se devenga a partir de 2013, y este Ayuntamiento decide no aplicar reducción alguna sobre el valor catastral del terreno, la Plusvalía a pagar por el hijo sería justo el doble de la plusvalía que se hubiera pagado por donar en 2012, es decir, ascendería a 32.400

En cualquier caso, hay Ayuntamientos que tienen aprobadas bonificaciones para determinados casos de herencias de inmuebles.

En nuestro ejemplo, el POSIBLE COSTE FISCAL DE LA HERENCIA DEL INMUEBLE a partir 2013 en la hipótesis de que se incremente el Impuesto Sucesiones en Baleares hasta el 10%, y suba también la plusvalía municipal = B1 (50.000)+B2(0)+B3 (32.400) = 82.400 €.

Se trataría a continuación de comparar:

COSTE FISCAL DONACIÓN = 44.205 €

COSTE FISCAL HERENCIA = 82.400 €

Con todo, es evidente que la donación de un inmueble, pensando en una posible subida del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, puede resultar interesante cuanto más reducido sea el IRPF a pagar sobre la posible ganancia patrimonial derivada de la donación y cuanto mayor pueda ser el incremento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que nos pueda deparar el futuro.

En cualquier caso, antes de realizar una operación de ese tipo resulta fundamental contar con asesoramiento jurídico y fiscal especializado, para conocer todas sus consecuencias y asegurar una correcta formalización. En particular, en posibles herencias de personas con un patrimonio muy importante, que serían las que más se podrían ver afectadas por un incremento del Impuesto sobre Sucesiones, quizás no interese a un hijo renunciar a su legítima para tributar al 1% en Baleares a cambio de una donación en vida, salvo que se trate de una donación importante por la que realmente valga la pena asumir el riesgo de renunciar a la legítima.

Palma, 21 de abril 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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CATALUÑA y GALICIA bonifican Impuesto AJD por novación créditos hipotecarios. BALEARES sigue exigiéndolo.

En nuestro post del15/12/2011 comentamos que la Hacienda Balear está notificando liquidaciones por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por importes elevados, a muchos particulares y empresas que en años anteriores, para poder seguir haciendo frente a sus CRÉDITOS hipotecarios, renegociaron las condiciones con su Banco o Caja, alargando el plazo, introduciendo carencia, etc. La Administración considera que la Ley 2/1994 sólo deja exentas claramente las novaciones de PRÉSTAMOS hipotecarios por lo que exige el Impuesto por la novación incluso a quien financió la adquisición de su vivienda habitual con un crédito hipotecario.

Comentamos también que, al contrario de BALEARES, algunas Comunidades Autónomas habían aprobado normativa propia para no exigir el Impuesto AJD en novaciones de créditos hipotecarios (ARAGON, CANARIAS, CASTILLA Y LEON, MADRID, MURCIA, LA RIOJA).

Pues bien, AHORA TAMBIÉN CATALUÑA Y GALICIA han establecido  beneficios fiscales en relación con el Impuesto AJD que grava la novación de créditos hipotecarios:

CATALUÑA:

La Ley 5/2012, de 20 de marzo, de Cataluña, de medidas fiscales, financieras y administrativas y de creación del Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos, establece una bonificación del 100% en los siguientes términos:

Artículo 63. Bonificaciones en la cuota tributaria del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados

1.-Las primeras copias de escrituras públicas que documenten la novación modificativa de los créditos hipotecarios pactada de común acuerdo entre el deudor y el acreedor, siempre y cuando este último sea una de las entidades a las que se refiere el artículo 1 de la Ley del Estado 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y que la modificación se refiera al tipo de interés inicialmente pactado o vigente o a la alteración del plazo del crédito o a ambas modificaciones, tienen una bonificación del 100% de la cuota tributaria del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en la modalidad de actos jurídicos documentados, establecida por el artículo 32.1 del Real Decreto legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, con un límite de 500.000 euros de base imponible.

2.- ……….

3.- ……….

4. Las bonificaciones a las que se refiere este artículo se aplican si se cumplen los siguientes requisitos:

a) Los titulares de la vivienda son personas físicas.

b) Se trata de su vivienda habitual.

GALICIA:

Por su parte, la Ley 12/2011, de 26 de diciembre, de GALICIA,  de medidas fiscales y administrativas, establece una deducción en los siguientes términos:

Deducción en las operaciones de subrogación y modificación de préstamos y créditos hipotecarios concedidos para la inversión en vivienda habitual.

1. Se aplicará una deducción del 100% en la cuota del impuesto sobre actos jurídicos documentados en la modalidad de documentos notariales a las escrituras de créditos hipotecarios que recojan las operaciones a que se refieren los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y siempre que se trate de créditos concedidos para la inversión en vivienda habitual. Este beneficio fiscal se aplicará en los mismos términos y condiciones que los reconocidos para los préstamos hipotecarios en dichos artículos.

2. Se aplicará una deducción del 100% en la cuota del impuesto sobre actos jurídicos documentados en la modalidad gradual de actos jurídicos documentados a las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos o créditos hipotecarios concedidos para la inversión en vivienda habitual, pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y la modificación se refiera al método o sistema de amortización y a cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo o crédito».

Confiemos en que los Tribunales terminen anulando las injustas y desproporcionadas liquidaciones que se están exigiendo en Baleares por las novaciones de créditos hipotecarios formalizadas en los últimos años, en la inmensa mayoría por las familias y empresas que peor lo están pasando con la crisis, y en que Baleares apruebe en el más breve plazo posible alguna normativa que permita modificar los créditos hipotecarios sin coste fiscal, antes de que muchas familias pierdan su casa y muchas empresas tengan que cerrar.

Palma de Mallorca, 18 abril 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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REVISIÓN CATASTRAL + PLUSVALÍA MUNICIPAL = MUCHO MÁS A PAGAR

El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.).

Este impuesto, que tantas discusiones ha provocado entre vendedores y compradores (según ley debe pagar el vendedor pero muchas veces lo ha terminado asumiendo el comprador), cada vez está cobrando más importancia y, de hecho, en muchas herencias se está pagando por Plusvalía Municipal mucho más que por Impuesto Sucesiones.

Pues bien, ES MUY POSIBLE QUE A PARTIR DE 2013 SE INCREMENTEN DE FORMA MUY IMPORTANTE LAS PLUSVALÍAS MUNICIPALES A PAGAR por la transmisión de inmuebles situados EN MUNICIPIOS QUE VAYAN A REVISAR LOS VALORES CATASTRALES (por ejemplo, está previso que Palma de Mallorca lo haga para 2013) Y TAMBIÉN EN LOS QUE SE HAYAN REVISADO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS (por ejemplo, Madrid lo ha hecho para 2012, y Calviá y Andratx lo hicieron para 2009).
Así pues, las revisiones catastrales de los últimos años y las que están por venir (el proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2012 explica que Hacienda tiene previsto revisar el valor catastral de 4,2 millones de inmuebles este año) vendrán a incrementar no sólo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sino también, y de forma muy importante, las Plusvalías Municipales a pagar por la transmisión de inmuebles en compraventas, herencias, donaciones, etc.

En efecto, el famoso Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, que aprobó la “aministía fiscal”, incluye también una norma que ha pasado un tanto desapercibida pero que puede disparar las cuotas a pagar por Plusvalía Municipal a partir de 2013.

La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).  En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía y no fiarse).

La Plusvalía a pagar se calcular en función del VALOR CATASTRAL DEL TERRENO y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es es valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión. Cuando se ha sido propietario del inmueble más de 1 año, la Ley presupone que se ha producido un incremento del valor de terreno urbano y siempre hay que pagar algo por la transmisión (salvo que resulte aplicable alguna de las contadas exenciones), aunque se haya vendido por ejemplo con una gran pérdida.

Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 AÑOS los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar  sobre el nuevo valor catastral revisado OBLIGATORIAMENTE UNA REDUCCIÓN ENTRE EL 40% Y EL 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%.

Pues bien, el Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, con la intención de que los Ayuntamientos puedan recaudar mucho más por Plusvalía Municipal y reducir su déficit,  modifica el artículo 107.3 de la Ley de Hacienda Locales en el sentido de que aquella reducción de los nuevos valores catastrales revisados YA NO SERÁ OBLIGATORIA, Y PASA A SER POTESTATIVA. A partir de 2013 los Ayuntamientos “podrán” establecer o no la reducción, entre el 0% y el 60% como máximo.

Esta modificación puede incrementar muchísimo las cuotas a pagar por Plusvalía Municipal por transmisión de inmuebles en los Ayuntamientos con valores catastrales revisados, si deciden no aplicar ninguna reducción o establecen una reducción muy modesta.

En los Ayuntamientos con valores catastrales ya revisados en los últimos 5 años, si deciden no aplicar reducción en 2013, la cuota a pagar se puede llegar a incrementar entre un 66,66% (si aplicaban antes una reducción del 40%) y un 150% (si aplicaban antes una reducción del 60%).

Así por ejemplo, en un Ayuntamiento como Calviá, Mallorca, que revisó valores catastrales en 2009 y que viene aplicando una reducción del 50%, en la transmisión de un inmueble con un valor catastral del terreno de 100.000€ y adquirido hace más de 20 años, la Plusvalía a pagar en 2012 asciende a 9.000€. Calviá tenía que seguir aplicando para 2013 (5º años desde la revisión)  una reducción entre el 40% y el 60%, pero ahora, con el  Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, podrá decidir no aplicar ninguna reducción para 2013. Si no aplica ninguna reducción y mantiene los mismos coeficientes y tipos de gravamen, por la transmisión en 2013 de aquel mismo inmueble, la Plusvalía a pagar se incrementará un 100% (18.000€, justo el doble que en 2012).

En Madrid el incremento podría llegar a ser del 66,66% porque se revisaron los valores catastrales para 2012 y este año aplica una reducción del 40%.

En los Ayuntamientos que revisen valores catastrales a partir de 2013, como está previsto por ejemplo en Palma de Mallorca (cuya última revisión es de 1997), el incremento de la Plusvalía Municipal podría ser incluso mayor, en función del incremento de los valores catastrales de los terrenos. Si por ejemplo el nuevo valor catastral revisado de un inmueble triplica el anterior, y el Ayuntamiento decide no aplicar reducción (y mantiene coeficientes y tipos), la cuota a pagar por Plusvalía en caso de transmisión también se triplicará.


Por todo ello, y porque las revisiones catastrales pueden suponer importantes incrementos de tributación, no sólo en Plusvalía Municipal, sino también en otros impuestos como el IBI, IRPF, ITP y AJD, etc. (ver mi post del 16/2/2012) es muy importante impugnarlas cuando nos afectan y dan a nuestros inmuebles un valor catastral superior al que correspondería en función de su valor real o de mercado. Hay que impugnarlas en el momento en que nos notifiquen el nuevo valor catastral revisado. En principio, un valor catastral bien fijado no tendría que superar el 50% del valor de mercado.

Palma de Mallorca, 14 abril 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

Recordar que están disponibles a través de nuestra web www.consultingdms.com dos HERRAMIENTAS QUE PUEDEN RESULTAR ÚTILES A PROFESIONALES DEL SECTOR INMOBILIARIO:

-CÁLCULO AUTOMÁTICO DE PLUSVALÍAS MUNICIPALES 2011 y 2012 de Palma, Calviá, Andratx, Marratxi, Llucmajor, Manacor, Sóller, Inca, Alcudia, Felanitx, Pollença.

-CÁLCULO IMPUESTO RENTA SOBRE GANANCIAS PATRIMONIALES POR TRANSMISIONES DE INMUEBLES (por venta, donación, etc.) en 2010, 2011 y 2012.

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RENTA 2011: CONSEJOS PARA PROPIETARIOS VIVIENDAS ALQUILADAS que no quieran llevarse un susto de Hacienda

En mi post del 8 abril 2012 con CONSEJOS PARA LA CAMPAÑA RENTA 2011 comentaba que los propietarios de viviendas arrendadas NO tienen que dejar de declarar los ingresos por alquileres, porque cada vez están más controlados por Hacienda y porque, si se declaran, podrán aplicar una importante reducción sobre el rendimiento neto resultante (ingresos-gastos deducibles).

 Para la declaración de Renta 2011:

-por los arrendamientos de viviendas el propietario podrá aplicar con carácter general una reducción del 60%, es decir se tributa sólo sobre el 40% del rendimiento (para la Renta 2010 la reducción era del 50%)

-el propietario podrá aplicar una reducción del 100%, es decir no tributará por los alquileres, si el inquilino ha tenido en 2011 rentas del trabajo o de actividades económicas superiores al IPREM (7.455,14 €) y una edad comprendida entre 18 y 30 años (entre 18 y 35 años si el contrato es anterior al 1/1/2011)

Para poder aplicarse tales reducciones debe tratarse de arrendamientos de viviendas que los inquilinos utilicen como tales, de forma permanente. No se pueden aplicar en arrendamientos de temporada, en arrendamientos de viviendas a empresas o entidades, en arrendamiento para el ejercicio de una actividad económica, etc.

Las reducciones sólo se pueden aplicar sobre los rendimientos positivos DECLARADOS. Si el arrendador de una vivienda no declara el alquiler y Hacienda lo descubre, terminará tributando sobre el 100% rendimiento neto y con la correspondiente sanción.


Actualización: Ver nuestro post del 30 mayo 2012 en el que comento que ¡PUEDE SER MEJOR NO DECLARAR GASTOS DE VIVIENDAS ALQUILADAS!

Si una misma vivienda está alquilada por ejemplo a dos personas y sólo una de ellas cumple los requisitos para aplicar la reducción del 100%, se podrá aplicar ésta de forma proporcional, en este caso a la mitad del rendimiento neto (por la otra mitad se podrá aplicar la reducción general del 60%)

Pues bien, el propietario que haya tenido alquilada una vivienda en 2011 a algún inquilino jóven que cumpla los requisitos para aplicar la reducción del 100% es MUY IMPORTANTE CONSEGUIR UNA COMUNICACIÓN FIRMADA POR EL INQUILINO como la que se adjunta más abajo como ANEXO, PARA PODER CONFECCIONAR SU DECLARACIÓN RENTA 2011 CON SEGURIDAD Y CON TRANQUILIDAD.

Según el artículo 16 del Reglamento del IRPF los inquilinos deben entregar al arrendador ese tipo de comunicación, y el arrendador está obligado a conservarla. No es normal que un inquilino, por iniciativa propia, prepare y entregue la comunicación al propietario, por lo que es CONVENIENTE que éste el que se moleste en prepararla y hacerla firmar al inquilino en cuanto termine cada año. De lo contrario, podría tener problemas para conseguirla más tarde si el inquilino deja la vivienda o se estropea la relación entre las partes por impago o por cualquier otra razón.

Consiguiendo la comunicación firmada por el inquilino que cumpla los requisitos el propietario podrá aplicarse tranquilamente la reducción del 100% en su declaración de Renta y NO SE LLEVARÁ NINGÚN SUSTO Y NO TENDRÁ NINGÚN PROBLEMA SI HACIENDA LE NOTIFICA MÁS TARDE UN REQUERIMIENTO como el que han estado recibiendo muchos arrendadores de viviendas, en los siguientes términos:

“En relación con su declaración anual del IRPF correspondiente al ejercicio 2009, se han detectado ciertas incidencias, para cuya subsanación se solicita:

-Justificantes de que el inquilino cumple los requisitos para dar derecho a la reducción del 100% en los rendimientos de capital inmobiliario declarados.

-En concreto, deberá aportar la comunicación emitida por el arrendatario con el contenido establecido en el art. 16 del Reglamento IRPF a fin de acreditar que el/los arrendatario/s tienen una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores a 7.381,33 euros, importe del IPREM para el ejercicio 2009.

-Asimismo, para justificar los ingresos de capital inmobiliario declarados, deberá aportar los contratos de alquiler y los recibos correspondientes al ejercicio 2009.

Por ello se acuerda realizar este requerimiento con el fin de que proceda a subsanar las citadas incidencias.”

Palma de Mallorca, 12 abril 2012
Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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 Anexo

COMUNICACIÓN INQUILINOS VIVIENDA

DECLARACION IRPF 2011

COMUNICACIÓN AL PROPIETARIO D. _____________________________________, con DNI ______________________, ARRENDADOR DE LA VIVIENDA SITA EN _______________, EN LA CALLE _________________________________________

A efectos de la aplicación, por su parte, de la reducción prevista en el apartado 2º del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, le presento comunicación con el siguiente contenido:

a) D/D.ª ___________________________________________________, con domicilio fiscal en _____________________________________________________________, y con N.I.F. n.º __________________, persona abajo firmante, ha sido durante 2011 inquilino/arrendatario de la vivienda indicada en el encabezamiento.

b) El inmueble arrendado, objeto de la presente comunicación, ha constituido mi vivienda en el período impositivo anterior (2011).

c) Manifiesto que durante todo el año 2011 he tenido una edad comprendida entre los 18 y 30 (*) años / o que he tenido esa edad durante una parte del 2011, en concreto hasta ..…/….

d) Manifiesto haber obtenido durante el período impositivo anterior (2011) unos rendimientos netos del trabajo y/o de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 Euros).

En Palma, a 31 de marzo de 2012

                                                                       Fdo.: ..................................................

                                                                                              (Inquilino)

(*) Si el contrato de alquiler es anterior al 31/12/2010 la edad del inquilino puede ser hasta 35 años

POSIBLEMENTE SE MODIFICARÁ LA SUBIDA IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES ITP en BALEARES (a partir de 1/5/12) PARA CORREGIR EL ERROR DE SALTO

Ver más abajo actualización 21/4/2012 (*):
Se corrige error en incremento ITP en Baleares

Es muy posible que en breve haya una modificación o corrección del incremento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Baleares aprobado por el Decreto-ley 4/2012 (BOIB 31/3/2012) con efectos desde 1 de mayo 2012.

Dicho Decreto-ley establece que el ITP aplicable con carácter general a la transmisión de inmuebles debe calcularse en base a la siguiente escala progresiva del 7% al 10% en función del valor total del inmueble:

Pues bien, LA APLICACIÓN DE DICHA ESCALA PROVOCA EN DETERMINADOS CASOS UN “ERROR DE SALTO” que es necesario corregir en base a lo establecido en el artículo 56.3 de la Ley General Tributaria.
Así por ejemplo, aplicando la escala publicada en el BOIB del 31/3/2012:

-Por la compra de un inmueble de 500.000€ habrá que pagar un ITP de 37.000€

-Por la compra de un inmueble de 501.000€ habrá que pagar un ITP de 40.080€

Evidentemente se produce un error de salto, porque la base se incrementa sólo en 1.000€ y la cuota a pagar se incrementa en 3.090€. Para estos supuestos, la Ley General Tributaria establece en su artículo 56.3 que la Administración deberá reducir de oficio la cuota a pagar. Siguiendo con nuestro ejemplo, como la base excede en 1.000€ el límite establecido, la  cuota sólo podría aumentar en esos 1.000€,  de modo que habría que pagar 38.000€ (37.000+1.000) y no los 40.080€.

En concreto, el art. 56.3 de la Ley General Tributaria establece:

“La cuota íntegra deberá reducirse de oficio cuando de la aplicación de los tipos de gravamen resulte que a un incremento de la base corresponde una porción de cuota superior a dicho incremento. La reducción deberá comprender al menos dicho exceso”.

Con todo, HABRÁ QUE ESTAR MUY ATENTOS EN LOS PRÓXIMOS DÍAS PARA VER SI LA HACIENDA BALEAR DECIDE MODIFICAR O CORREGIR LA ESCALA publicada en el BOIB del 31/3/2012, PARA CORREGIR LOS IMPORTANTES ERRORES DE SALTO que se pueden producir. En cuanto haya noticias, criterios o normas al respecto informaremos a través de este blog y a través de nuestra página web www.consultingdms.com

Palma, 11 abril 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

www.consultingdms.com

(*) Actualización 21/4/12: en el BOIB de 21/4/12 se publica Acuerdo del Consell de Govern que viene a corrigir "ERROR MATERIAL" en la escala del Decreto-ley 4/2012 que incrementa el ITP en Baleares a partir de 1 mayo 2012. En la segunda columna de la escala (cuota íntegra), donde dice 40.000,00 y 63.000,00 debe decir 37.000,00 y 55.000,00. Viene a corregir el error de salto suavizando el incremento del ITP, pues la cuota a pagar en inmuebles con valor superior a 700.000,00 € se reduce en 8.000 €.


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CONSEJOS Y NOVEDADES CAMPAÑA RENTA 2011. No fiarse del borrador ni de los datos fiscales

DESDE EL 10 ABRIL 2012 PODEMOS SOLICITAR A HACIENDA EL BORRADOR O NUESTROS DATOS FISCALES

La Campaña de declaraciones de Renta 2011 comienza oficialmente el 3 de mayo 2012 y se extenderá hasta el 2 de julio, pero ya desde el 10 de abril se le puede solicitar a Hacienda que nos remita el borrador o los datos fiscales.

ACTUALIZACIÓN RENTA 2012 (a presentar abril, mayo, junio 2013: 
A través del siguiente enlace se puede acceder a un completo informe sobre CAMPAÑA RENTA 2012 con novedades, consejos y sorpresas (desagradables): RENTA 2012

Los podemos conseguir a través de la web de la Agencia Tributaria: www.agenciatributaria.gob.es. Comunicando el NIF y el importe de la casilla 620 de la declaración IRPF 2010, recibiremos, en el número de teléfono móvil que indiquemos, un ´sms´ con un número de referencia con el que podremos acceder por internet al borrador o a los datos fiscales.

A los contribuyentes con rentas más sencillas (que por ejemplo tengan sólo rendimientos de trabajo, rendimientos del capital mobiliario o ganancias patrimoniales sujetas a retención, imputación de rentas inmobiliarias de hasta 2 inmuebles de uso propio, deducción por adquisición vivienda habitual, aportación a planes de pensiones, etc.) Hacienda les preparará un borrador junto a sus datos fiscales que podrán confirmar, una vez que lo hayan revisado y, en su caso, modificado o completado. Se puede confirmar hasta el 2 de julio 2012 (hasta el 27 de junio si resulta a pagar y se quiere domiciliar el pago).

Por su parte, aquellos contribuyentes a los que Hacienda no pueda hacer el borrador, o que no puedan confirmar el que les remita, porque tengan por ejemplo rendimientos de actividades económicas, alquileres, ganancias patrimoniales no sujetas a retención (por transmisión de inmuebles, por ventas de acciones, …) podrán obtener sus datos fiscales y  presentar su declaración de IRPF 2011 a partir del 3 de mayo 2012.

ESTE AÑO TAMBIÉN HAY QUE TENER PRESENTE EL IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

El Impuesto sobre el Patrimonio ha sido restablecido en España, en principio sólo para los ejercicios 2011 y 2012 y para personas con un patrimonio elevado, pues se aplica con carácter general un mínimo exento de 700.000 € y la vivienda habitual está exenta hasta 300.000 €. Tendrán que presentar declaración por el Impuesto Patrimonio 2011 (siempre por vía telemática) aquellas personas cuya cuota tributaria por ese impuesto resulta a ingresar y también aquellas personas que no tengan que pagar (por ejemplo porque sean residentes en una Comunidad Autónoma que haya aprobado una bonificación del 100%, como es el caso de Baleares) pero que sean titulares de bienes y derechos con valor superior a 2.000.000€.

CONVIENE NO PRECIPITARSE Y REVISAR MUY BIEN EL BORRADOR Y LOS DATOS FISCALES

Es importante recopilar documentos e información fiscal del 2011 (nóminas, certificados de rentas del trabajo, ingresos y gastos de alquileres, recibos del IBI, justificantes bancarios, escrituras públicas, pagos préstamo para adquisición vivienda, etc.), y también documentación y declaraciones de años anteriores que puedan tener trascendencia para la declaración del 2011.

Conviene revisar muy bien el borrador antes de confirmarlo, o los datos fiscales antes de preparar y presentar la declaración en base a los mismos, porque en muchos casos hay fallos u omisiones que deben corregirse, tanto si benefician como si perjudican. De hecho, Hacienda puede revisar la declaración para exigir más impuesto e incluso imponer sanciones a quienes hayan pagado menos aprovechándose de un fallo u omisión del borrador o de los datos fiscales.

CONSEJOS, NOVEDADES (*) Y ASPECTOS DEL BORRADOR O DATOS FISCALES QUE CONVIENE REVISAR

TRIBUTACIÓN INDIVIDUAL O CONJUNTA

-Hay que revisar muy bien cual es la opción más favorable, pues puede haber una gran diferencia. Cada año se puede cambiar de opción en función de lo que interesa y este año pueden darse muchos casos de matrimonios que hasta ahora tributaban de forma individual y que ahora les interese hacerlo conjuntamente si uno de los dos se ha quedado sin ingresos. Puede que Hacienda nos haya remitido el borrador individual y sea mejor la declaración conjunta, o al revés.

CIRCUNSTANCIAS PERSONALES Y FAMILIARES

-Hay que prestar especial atención si han cambiado las circunstancias familiares: si se ha casado, se ha divorciado, o se ha producido algún fallecimiento. Si se tiene algún tipo de minusvalía (grado = o superior al 33%) hay que indicarlo.

-En materia de nacimientos y adopciones hay que comprobar si se ha incluido la correspondiente deducción por maternidad. En particular, si no se han cobrado ya los 100 Euros mensuales de paga a las madres trabajadoras (con niños menores de 3 años), es hora de aplicar la deducción y cobrar ese dinero. Sólo se tiene derecho a esta deducción de 100 €/mes por los meses que la madre haya estado de alta como trabajadora y con cotizaciones a la Seguridad Social (a cargo empresa y a cargo trabajadora) superiores a esa cantidad (se incluyen los meses de baja por maternidad pero no cuando se haya estado en el paro o de excedencia).

-La deducción de 2.500 € por nacimiento o adopción (el llamado cheque bebe) ya no resulta aplicable (*), pues se suprimió desde 1/1/2011.

-Es importante declarar las cuantías pagadas en concepto de pensión compensatoria a la expareja o pensión por alimentos a los hijos.

-Hay que tener especial cuidado con los ascendientes que convivan con el contribuyente, ya que sólo dan derecho a deducir los que ganan menos de 8.000 Euros y resulta que en 2011 algunas pensiones mínimas de la Seguridad Social superan por poco dicha cuantía.

DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN VIVIENDA HABITUAL (y construcción, rehabilitación y ampliación de superficie habitable)

-Podrán aplicar esta deducción todos los contribuyentes, incluso los que hayan adquirido la VH en 2011 y tengan rentas superiores a 24.107 €, pues el Real Decreto-ley 20/2011 restableció con efectos desde 1/1/2011 esta deducción para todos con independencia de su nivel de renta (*). Además, la base máxima deducción se eleva hasta 9.040 € (*), en lugar de 9.015.

-Normalmente Hacienda sólo incluye en el borrador y en los datos fiscales los pagos de la hipoteca. No figura lo que se haya podido dar de entrada, o los pagos por gastos e impuestos (si no se han financiado con la hipoteca), o los pagos para la construcción, o los pagos al promotor, o los gastos derivados de la financiación (seguros obligatorios con la hipoteca como el de amortización o incendios, comisiones, etc.), o lo imputado como retribución en especie por el menor pago de intereses (en préstamos de bancos a sus empleados). Por eso, hay que incluir todas esas cantidades, sabiendo que el máximo son 9.040 € por contribuyente.

-En todo caso, no por haber comprado o empezado a construir una nueva vivienda habitual en 2011 o en 2010 (cuando muchos invirtieron en nueva vivienda habitual ante el anuncio de que se eliminaría la deducción para rentas superiores a 24.107 €) se tiene derecho a deducir desde el primer euro pagado. Si en años anteriores se ha deducido por otras viviendas habituales, no se podrá empezar a deducir por la nueva hasta que se superen ciertas cuantías pagadas.

-Atentos a la Casilla que hay que marcar en la declaración si se compró la vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 (casilla 738). Hay que comprobar si está marcada esa casilla, porque se tiene derecho a una deducción (compensación fiscal) adicional.

-Si la hipoteca que sirvió para la compra de la vivienda habitual se ha cambiado de Banco, o se ha realizado una refinanciación con el mismo Banco, normalmente en el borrador aparece la cancelación total del préstamo antiguo y pueden no aparecer los datos del nuevo crédito, por lo que se tendrán que calcular muy bien los importes que puedan dar derecho a deducción para corregir el borrador o preparar la declaración con los mismos.

-Aunque en el borrador y en los datos fiscales figuren los importes totales pagados por un determinado préstamo, sólo se podrá deducir en proporción al importe que podamos acreditar que nos ha servido para la adquisición de la vivienda habitual y, de hecho, en la declaración debemos hacer constar el porcentaje con derecho a deducción.

-Hay préstamos que se están pagando pero que no figuran ni en el borrador ni en los datos fiscales (personales, de familiares, o incluso hipotecarios). Estos préstamos también dan derecho a deducir en la medida en que se hayan invertido en la adquisición de la vivienda.

DEDUCCIÓN POR DETERMINADAS OBRAS DE MEJORA EN VIVIENDA HABITUAL Y EN OTRAS VIVIENDAS

-Las personas que hayan realizado a partir del 7 de mayo de 2011 (y hasta el 31/12/2012) determinadas obras en su vivienda habitual o en cualquier otra vivienda que tengan en propiedad (pueden ser viviendas en alquiler pero no viviendas afectas a actividad económica) podrán recuperar en su declaración del IRPF hasta un 20% del coste de las referidas obras (*). Se trata de una deducción de la que se podrán beneficiar las personas con rentas inferiores a 71.007,20 Euros, hasta un 20% con una base máxima anual de 6.750 € y con un límite de base deducible por cada vivienda de 20.000 Euros. Por las obras realizadas hasta el 6 de mayo 2011 sólo pueden deducir las personas que hayan realizado estas obras en su vivienda habitual y que tengan rentas inferiores a 53.007 €, hasta un 10% con base máxima anual de 4.000 € y límite de base por vivienda de 12.000 €.

No todas las obras dan derecho a esta deducción. Por ejemplo, SI darán derecho a deducción obras para mejorar el aislamiento de ventanas, paredes o cubiertas), para mejorar sistemas de instalaciones térmicas, para instalar mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, para sustituir instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, para favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas (instalación o mejor de ascensores o rampas), para adaptar viviendas a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 65 años, para instalar infraestructuras de telecomunicación (acceso a Internet y servicios de televisión digital), etc. NO darán derecho a deducción: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras anteriormente indicadas.

Para aplicar la deducción hay que indicar el NIF de la empresa que haya efectuado las obras y no se pueden haber pagado en efectivo (tienen que haberse pagado mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito). Es importante conservar las facturas recibidas por las obras, y el correspondiente justificante del medio de pago. En la factura, además de cumplirse con todos los requisitos legales, conviene que se haga una descripción de la operación con el suficiente detalle como para que se pueda ver que se trata de una obra con derecho a deducción, evitándose expresiones como “obras”, “obras diversas”, “albañilería” u otras de tipo genérico. Para más información ver mi post del 22/12/2011.

DEDUCCIÓN POR ALQUILER DE VIVIENDA HABITUAL

-Algunos inquilinos también pueden deducir por lo que paguen por el alquiler de su vivienda habitual. Pueden aplicar una deducción estatal (hasta un 10,05% con una base máxima anual de 9.040 €) si tienen rentas inferiores a 24.107 €, y los residentes en algunas Comunidades Autónomas también pueden aplicar una deducción autonómica cumpliendo determinados requisitos. Estos pagos no figuran ni en el borrador ni en los datos fiscales, y hay que incluirlos junto con el NIF del propietario arrendador.

INMUEBLES DE USO PROPIO O ALQUILADOS

-Siguen siendo muy habituales las inexactitudes en en borrador y en los datos fiscales con respecto a titularidad de inmuebles o porcentajes de titularidad sobre los mismos (por ejemplo, figura el 100% de un determinado inmueble de uso propio o alquilado a nombre de una persona cuando en realidad son dos propietarios, o ni siquiera es de esa persona), o con respecto al uso de los inmuebles (puede constar como vivienda habitual la que no lo es, o como arrendado un inmueble que no lo está, o puede que no consten como vivienda habitual los aparcamientos que se compraron junto con ésta). Hay que declarar en base a la titularidad REAL y al uso real de los inmuebles, con independencia de lo que le conste o no a Hacienda. Por los inmuebles de uso propio que no sean la vivienda habitual hay que imputar la correspondiente renta inmobiliaria (1,1% del valor catastral).

-Con la finalidad de depurar esos errores, el Catastro está remitiendo cartas informativas a los contribuyentes que declaran en su IRPF una titularidad diferente a la que consta en el Catastro, solicitando documentación y escrituras para tomar nota de las titularidades correctas.

-Los propietarios NO tienen que dejar de declarar los ingresos por el arrendamiento de viviendas, porque cada vez están más controlados por Hacienda y porque, si se declaran, se puede reducir el rendimiento neto (ingresos-gastos deducibles) un 60% (es decir se tributa sólo sobre el 40% del rendimiento) o incluso un 100% (es decir NO tributan) si el inquilino tiene rentas del trabajo o de actividades económicas superiores a 7.455,14 € y es menor de 30 años y (o es menor de 35 años si el contrato de arrendamiento es anterior al 1/1/2011). Para poder aplicar esta reducción del 100% es importante que los propietarios consigan una comunicación firmada por su inquilino indicando que se cumplen los referidos requisitos en 2011. Para más información ver mi post del 27/12/2011.

RENDIMIENTOS DEL TRABAJO

-Conviene incluir las cantidades pagadas por cuotas sindicales o de colegios profesionales, o de defensa jurídica (por algún problema que se haya tenido con la empresa empleadora), para ahorrar algún dinero.

-Las personas que hayan percibido atrasos (rendimientos del trabajo pendientes de años anteriores) deben saber que Hacienda está muy interesada en que se declaren no en la declaración IRPF 2011 sino en una declaración complementaria a la del ejercicio en el que deban imputarse tales rentas.

OTRAS CUESTIONES A REVISAR

-Las SUBVENCIONES a la compra de vivienda, o la RENTA BÁSICA DE EMANCIPACIÓN, no están exentas, por lo que deben incluirse como ingresos aparezcan o no en los datos fiscales.

-No hay que olvidar las DEDUCCIONES AUTONÓMICAS. En Baleares, por ejemplo, son aplicables determinadas deducciones por edad o discapacidad, por adquisición de libros de texto, por adopción, por adquisición o arrendamiento de vivienda habitual por jóvenes menores de 36, etc.

-Tampoco hay que olvidar las posibles pérdidas pendientes de compensar de ejercicios anteriores.

Palma de Mallorca, 8 de abril de 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

www.consultingdms.com

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