RENTA 2011 - Consejo 5 sobre VIVIENDA HABITUAL comprada por una persona con préstamo hipotecario en el que figuran otros titulares ¿cómo solucionar el problema fiscal?

Son muy habituales (mucho más de lo que pueda parecer) los casos de personas que, por exigencias de los bancos, figuran como titulares de préstamos hipotecarios sin ser propietarios de las viviendas que se adquieren con los mismos (en lugar de figurar como simples avalistas). Pues bien, los propietarios, que son los que normalmente pagan estos préstamos, pueden tener serios problemas para aplicarse la deducción por adquisición de vivienda habitual en sus declaraciones de Renta. Se comenta a continuación una posible solucion para estos problemas que apunta la Dirección General de Tributos.

Un ejemplo típico sería el siguiente:

-Una persona A compra su vivienda habitual por ejemplo por 250.000 escriturando el 100% a su nombre. Da una entrada de 25.000 y el resto (225.000) lo financia con un préstamo hipotecario concedido por un Banco.

-Aunque el préstamo será pagado al 100% por esa persona, que tiene rentas y capacidad económica para ello, el Banco exige que figuren como titulares del préstamo esa persona y sus padres B y C (3 deudores solidarios).

-Las cuotas pagadas en un año por A ascienden a 9.000 (unos 750 al mes)

-Al año siguiente cuando A solicita a Hacienda su borrador y datos fiscales comprueba que sólo figura el pago de un 33,33% del préstamo (3.000). En los datos fiscales de cada uno de sus padres B y C figuran los otros dos tercios.

-A decide deducir en su declaración de Renta sobre el 100% de las cantidades pagadas por el préstamo (9.000), por adquisición de su vivienda habitual, porque es el único propietario de la misma y porque paga el préstamo en su totalidad. Los padres no deducen nada.

-Hacienda comprueba la declaración de Renta de A, retrasa la devolución solicitada y le gira una notificación solicitando explicaciones ¿por qué deduce por 9.000 si a Hacienda, por la información que le pasa el Banco, sólo nos consta el pago de 3.000?

Pues bien, las personas que se encuentren en situaciones similares a la del ejemplo, si no quieren tener problemas cada año con sus declaraciones de Renta por la deducción de las cantidades pagadas por el préstamo, deberían tener muy presente la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos V0623-12 de 26/3/2012, y les convendría actuar como se apunta en dicha Consulta.

Aplicando el criterio de dicha Consulta de la Dirección General de Tributos al ejemplo anterior, para que A pueda deducir el 100% de lo pagado por el préstamo conviene actuar de la siguiente forma:

-Si el Banco ha prestado el dinero a 3 personas, A, B y C (75.000 a cada una), y todo el dinero ha sido empleado por A para pagar su vivienda, de alguna manera se puede entender que sus padres B y C le han hecho a A un préstamo de 75.000 cada uno (150.000 en total).

-Para acreditar mejor la realidad y existencia de ese préstamo personal de B y C a favor de A se trata de que A haga cada mes un ingreso o transferencia a una cuenta bancaria que esté sólo a nombre de B y C por importe de 2/3 de la cuota mensual del préstamo (500) indicando como concepto algo así como “pago préstamo personal”.

-A continuación se trata de que en la cuenta bancaria asociada al préstamo A vaya ingresando cada mes 1/3 del préstamo (250) y que sus padres B y C vayan ingresando los restantes 2/3 (500), que previamente les había ingresado el hijo.

-De esta manera, el hijo podrá deducir el 100% de lo pagado por el préstamo y recuperar cada año en su declaración de Renta mucho dinero (9.000 x 15% = 1.350 €), y cuando Hacienda le pida explicaciones, al comprobar que según la información del Banco sólo paga un 33,33%, A podrá acreditar que efectivamente está deduciendo ese 33,33% del prestamo bancario (3.000 al año)  y también lo que paga a sus padres por el préstamo personal que éstos le hicieron para que pudiera comprar la vivienda (6.000 al año)

-A Hacienda le constará que los padres pagan un 66,66% del préstamo bancario, pero evidentemente ni pueden ni deben deducir nada por dicho préstamo, al no ser propietarios de la vivienda.

Con todo, como Hacienda está controlando cada vez más la correcta aplicación de la importante deducción por adquisición de vivienda habitual y poniendo pegas cuando detecta discrepancias de ese tipo, sería muy conveniente tomar precauciones y, en la medida de lo posible, actuar de forma similar a la expuesta. De lo contrario, el propietario se puede encontrar con que, habiendo pagado en su totalidad el préstamo, Hacienda le permite deducir sólo por una parte del mismo en su declaración de Renta.

Palma, 10 mayo 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

www.consultingdms.com

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