jueves, 21 de junio de 2012

FISCALIDAD INVERSIÓN EN INMUEBLES en España/Baleares POR NO RESIDENTES: Impuestos sobre adquisición, tenencia o explotación y transmisión

IMPUESTOS Y GASTOS DERIVADOS DE LA ADQUISICIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES
a) Si el VENDEDOR NO ES EMPRESARIO (es un simple particular o una sociedad inactiva):
-El comprador debe pagar a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS (ITP) aplicando una escala del 7% al 10% sobre el valor del inmueble.  Así por ejemplo:
Por la compra de un inmueble de 500.000 € se pagaría el 7,40% = 37.000 €
Por la compra de un inmueble de 1.000.000 € se pagaría el 8,50% = 85.000 €
Por la compra de un inmueble de 2.000.000 € se pagaría el 9,25% = 185.000 €
Por la compra de un inmueble de 5.000.000 € se pagaría el 9,62% = 384.800 €

 -A dicho impuesto habría que añadir otros gastos inherentes a la adquisición (notario, registro de la propiedad, tramitación, abogado si se requiere, etc.) que pueden suponer aproximadamente entre el 0,5% y el 1,00% sobre el valor del inmueble. Los gastos e impuestos serían algo superiores si se financia la compra con préstamo hipotecario, en torno al 1,75% del importe prestado.
b) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación nueva (que ha construido o rehabilitado) o un solar:
 -El comprador debe pagar al vendedor el IVA.
  Se aplica IVA 8% si se entrega una vivienda nueva terminada
  (de forma excepcional IVA 4% en  entregas de viviendas nuevas hasta 31/12/12)
   Se aplica IVA 18% si se entrega un solar, nave, local, oficina
-El comprador debe pagar también a la Hacienda Balear el IMPUESTO SOBRE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD) aplicando el 1% sobre el valor del inmueble.
 -A dichos impuestos habrá que añadir aproximadamente entre 0,5% y 1,00% por gastos inherentes a la adquisición (algo más si se financia con préstamo hipotecario dependiendo de su importe)
c) Si el VENDEDOR ES EMPRESARIO y entrega una edificación de segunda mano (vivienda, local, hotel, etc.) la operación en principio no quedará sujeta al IVA + AJD, sino que se pagará el ITP (del 7% al 10%). En todo caso, si el comprador también es empresario (por ejemplo una sociedad española) y compra el inmueble para destinarlo a una actividad económica (por ejemplo un local o nave industrial para alquilar, o un hotel para explotar o alquilar) existe la posibilidad de sujetar la operación al IVA que es un impuesto que se puede llegar a deducir y recuperar (al contrario que el ITP y el AJD).
d) Si el VENDEDOR ES TITULAR DEL INMUEBLE A TRAVÉS DE UNA SOCIEDAD es bastante habitual ofrecer al comprador que compre la sociedad y no directamente el inmueble.
Los vendedores no residentes pretenden con ello conseguir determinada ventaja fiscal (incluso no tributar en España sobre la ganancia derivada de esa venta) y los compradores se pueden llegar a ahorrar el impuesto por la compra siempre que se cumplan determinados requisitos, en particular que haya varios compradores y que nadie compre más del 50% de la sociedad.
En todo caso, es una operación que tiene importantes riesgos jurídicos y fiscales para el comprador, por lo que es muy conveniente hacer un estudio previo en profundidad.

IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TENENCIA Y EXPLOTACIÓN DE UN INMUEBLE EN BALEARES por no residente
-IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES, que es un impuesto que se paga cada año al Ayuntamiento y que aproximadamente puede ser del 0,4% al 1,1% sobre el VALOR CATASTRAL del inmueble (valor que en principio debería ser como máximo la mitad del valor de mercado del inmueble).
-IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO, que es impuesto que se eliminó en España en 2008 y que ha sido restablecido en principio sólo para 2011 y 2012.
Las personas físicas no residentes deben pagar este impuesto (aplicando escala del 0,2 al 2,5%) por los bienes y derechos situados en España, con un mínimo exento de 700.000 € y teniendo en cuenta los correspondientes Convenios de Doble Imposición.
Así por ejemplo, con el vigente Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán tendrán que pagar este impuesto para 2011 y 2012 las personas físicas residentes en Alemania que tengan inmuebles en España con valor superior a 700.000 € (se pueden descontar deudas de préstamos hipotecarios invertidos en la adquisición), pero no tendrán que pagar si tienen esos inmuebles a través de una sociedad española o alemana. Con el nuevo Convenio de Doble Imposición Hispano-Alemán que previsiblemente entrará en vigor en 2013, si España decide seguir aplicando el Impuesto Patrimonio, también tendrán que pagar los residentes en Alemania que tengan inmuebles en España a través de sociedades.
 -IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:
Si el inmueble se ha comprado directamente por una persona física no residente tendrá que pagar cada año este impuesto. Si el inmueble es de uso propio, se tiene que calcular una renta ficticia del 1,1% del valor catastral, y sobre esa renta pagar un 24,75%. Si el inmueble se alquila se tiene que pagar un 24,75% sobre los alquileres cobrados, aunque los residentes en la Unión Europea pueden descontar los gastos necesarios y pagar ese 24,75% sobre el rendimiento neto del alquiler.
Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente también se tendrá que pagar ese impuesto del 24,75% si se alquila y también sobre el alquiler a precio de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas (socios, administradores, etc.).
 -GRAVAMEN ESPECIAL SOBRE BIENES INMUEBLES DE ENTIDADES NO RESIDENTES:
Si el inmueble se ha comprado por una entidad no residente quedará sujeta a este impuesto y deberá presentar declaración cada año. Estará exenta y no tendrá que pagar nada si con la declaración de cada año se acredita que la entidad reside en un Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España con intercambio de información (por ejemplo Alemania) y que las personas físicas que en última instancia son titulares de la sociedad también residen en Estado que tenga Convenio de Doble Imposición con España. De lo contrario se tendrá que pagar cada año un 3% del valor catastral del inmueble.
 -IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:
Si el inmueble se compra a través de una sociedad española quedará sujeta al Impuesto sobre Sociedades español, en principio al 30% sobre las rentas que pueda obtener por el arrendamiento o explotación del inmueble, por el alquiler de mercado si el inmueble se cede a personas vinculadas, o por la venta del mismo.

IMPUESTOS DERIVADOS DE LA TRANSMISIÓN ONEROSA DE UN INMUEBLE en España por no residente
POR LA VENTA DIRECTA DEL INMUEBLE:
-IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:
Si vende el inmueble una persona física no residente o una entidad no residente sin establecimiento permanente, se tendrá que pagar un 21% sobre la ganancia obtenida. A cuenta de este impuesto el comprador está obligado a retener e ingresar en Hacienda (en el plazo de 1 mes mediante el Modelo 211) un 3% del precio pactado. En el plazo de 4 meses desde la compraventa el vendedor debe presentar Modelo 210 declarando la correspondiente ganancia o pérdida derivada de la transmisión, descontando aquella retención, pudiendo resultar cuota diferencia a devolver o cuota a pagar.
En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permitecalcular en pocos segundos las GANANCIAS DERIVADAS DE LA TRANSMISIÓN DE INMUEBLES y el IMPUESTO SOBRE LA RENTA A PAGAR por personas físicas RESIDENTES O NO RESIDENTES en 2010, 2011 o 2012  
Es importante advertir a los vendedores no residentes que no presentan esa declaración Modelo 210 resultando cuota a pagar, que la Hacienda española puede exigirles el pago y embargar bienes en su país de residencia (con los correspondientes intereses y sanciones), a través de la asistencia internacional en materia de recaudación (es habitual con Alemania).
El vendedor que afirma ser residente en España debe aportar un modelo especial de Certificado Residencia Fiscal para que no se le tenga que practicar esa retención del 3% (Ver modelo de este Certificado). Este certificado especial se solicita en la Agencia Tributaria mediante el Modelo 02.
Si se compran inmuebles desde 12 mayo 2012 hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.
-IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES:
Si vende el inmueble una sociedad española participada por un no residente, en principio dicha sociedad tendrá que pagar un 30% sobre la ganancia obtenida. A continuación si el no residente decide disolver y liquidar la sociedad para llevarse el dinero de España podría tener otra ganancia por la que tendría que volver a tributar. Si reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania sobre esa otra ganancia y no en España, pero con el nuevo Convenio que podría entrar en vigor en 2013 tendrá que tributar en España.
Si una sociedad compra inmuebles desde 12 mayo hasta 31 diciembre 2012 la ganancia obtenida cuando se vendan quedará exenta en un 50%.
-PLUSVALÍA MUNICIPAL:
Si se vende cualquier inmueble urbano, el vendedor tiene que pagar al Ayuntamiento este impuesto, que se calcular en función del valor catastral del terreno y del número de año que ha sido propietario. A mayor valor catastral y mayor número de años más impuesto se tiene que pagar.

En nuestra web está disponible una HERRAMIENTA que permite calcular PLUSVALÍAS MUNICIPALES 2011 Y 2012 de algunos de los municipios más importantes de Mallorca (Palma, Calviá, Andratx, Inca, Marratxí, Alcudia, Pollensa, Llucmajor, Felanitx, etc.).

POR LA VENTA INDIRECTA DEL INMUEBLE:
-IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES:
Si en lugar de vender el inmueble se vende una sociedad (española o no) que directa o indirectamente es la propietaria del inmueble, en principio se tendría que pagar Impuesto en España sobre la ganancia obtenida porque así lo establece la ley española.  Sin embargo, los Convenios de Doble Imposición prevalecen sobre la ley española y así por ejemplo, si el vendedor reside en Alemania con el vigente Convenio tendría que tributar en Alemania y no en España. Con el nuevo Convenio, que podría entrar en vigor en 2013, tendrá que tributar en España.

Palma, 21 junio 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

Te invito a utilizar los comentarios para dejar tu opinión en este artículo. Si te ha gustado esta publicación y no quieres perderte ninguna otra, sígueme a través de Twitter, suscripción por email, ..... ¡Gracias!



PROBLEMA FISCAL DE HIJOS QUE SE VAN A VIVIR Y A TRABAJAR AL EXTRANJERO: IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES EN ESPAÑA

Actualmente, con la grave crisis que estamos sufriendo en España, con unos altísimos niveles de desempleo, son muchos los jóvenes, y no tan jóvenes, que están saliendo de España para buscarse la vida en el extranjero.
La inmensa mayoría no piensa en la fiscalidad cuando coge las maletas, pero más de uno se podría llevar una desagradable sorpresa con los impuestos a pagar en España, en particular con el Impuesto Sucesiones si por desgracia fallece por ejemplo un ascendiente (padres, abuelos) y recibe por herencia bienes situados en España (inmuebles, dinero, etc.).
El Impuesto Sucesiones y Donaciones a pagar en España por los no residentes (españoles o no) puede ser muy elevado (hasta un 34%), mientras que el impuesto a pagar por los residentes puede ser muy reducido o incluso nulo.
Asi por ejemplo, en una misma herencia por fallecimiento de un padre residente en Baleares, a favor de dos hijos que heredan a partes iguales:
-el hijo que decidió buscarse la vida en el extranjero tendrá que pagar a la Hacienda Estatal, como no residente, el Impuesto sobre Sucesiones hasta un 34% sobre el valor de los bienes que herede que se encuentren situados en España,
-el hijo residente en España tendrá que pagar a la Hacienda Balear como máximo un 1%.
Siguendo con el mismo ejemplo de herencia causada en Baleares, en el siguiente esquema se puede ver mucho mejor la diferencia entre las cuotas a pagar por el hijo residente y por el hijo no residente, según el valor de la herencia recibida por cada uno:
Para herencias causadas en otras Comunidades Autónomas las diferencias de tributación por el Impuesto Sucesiones y Donaciones entre sus residentes y los no residentes son similares y también muy importantes.

Con todo, los españoles que decidan buscarse la vida en el extranjero y que fijen su residencia fiscal en otro Estado (en el que pasen a vivir y trabajar) se convertirán, en principio, en No Residentes en España y no estarán sujetos al IRPF español por las las rentas del trabajo que puedan obtener en el extranjero (salvo que trasladen su residencia a un paraiso fiscal, en cuyo caso seguirán sujetos al IRPF español durante 5 años).

Sin embargo, esas personas tienen que ser conscientes de que algún día podrían tener que enfrentarse a los dos graves problemas que, hoy por hoy, genera la regulación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en España:
1.-DISCRIMINACIÓN (los no residentes pagan mucho más que los residentes)
2.-DOBLE IMPOSICIÓN (en ocasiones se tiene que pagar este impuesto en dos Estados, sobre los mismos bienes).
Afortunadamente, la situación podría cambiar en breve para mejor. En mi post del 19/05/2012 figura el texto de mi conferencia del 14 mayo 2012 en el Club de Mar, de Palma de Mallorca, comentando precisamente ambos problemas y destacando que la Comisión Europea está presionando mucho a España para que evite esa discriminación, que considera contraria a la libre circulación de personas y capitales, que son principios fundamentales del mercado único de la UE, infringiendo el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. De hecho, en fecha 7 de marzo de 2012 la Comisión Europea ha interpuesto un Recurso contra España ante Tribunal de Justicia de la UE (asunto C-127/12) por ese motivo. Esta denuncia puede tener 2 efectos muy importantes:
-En primer lugar, forzará a España a modificar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que podría suponer una importante rebaja de los impuestos mencionados para no residentes, al menos para los que residan en la Unión Europea. El problema, tal y como comentaba en mi otro post del 21/3/2012, es que podría ser que el legislador español decida eliminar la discriminación rebajando el Impuesto Sucesiones y Donaciones que actualmente pagan los no residentes e incrementando el impuesto que vienen pagando los residentes en las diferentes Comunidades Autónomas (muy reducido o nada).
-En segundo lugar, esta denuncia supone un gran argumento para que las personas que hayan pagado impuestos excesivos en herencias o donaciones entre no residentes (que no estén prescritos y sean superiores a los aplicables a los residentes en las diferentes Comunidades Autónomas), o que se vean obligadas a pagarlos con la actual normativa, puedan iniciar procedimientos para tratar de recuperar los impuestos pagados en exceso en España, incluso antes de que entre en vigor una posible modificación e incluso antes de que se pronuncie sobre esta cuestión el Tribunal de Justicia de la UE. Estos procedimientos pueden durar años, por lo que tiene que valer la pena en función del posible exceso pagado, y lógicamente no tendrían sentido si el impuesto soportado en España por el no residente se ha podido descontar totalmente o en su mayor parte del impuesto a pagar en su país de residencia.
Palma, 21 de junio 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

Te invito a utilizar los comentarios para dejar tu opinión en este artículo. Si te ha gustado esta publicación y no quieres perderte ninguna otra, sígueme a través de Twitter, suscripción por email, ..... ¡Gracias!