sábado, 31 de marzo de 2012

BALEARES SUBE IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP) el 1 mayo 2012. EJEMPLOS de cálculo

En el BOIB del 31/3/2012 se ha publicado el Decreto-ley 4/2012, de 30 de marzo, de medidas tributarias para la reducción del déficit de la Comunidad Autónoma de Islas Baleares, por el que se incrementa a partir de 1 de mayo 2012 el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) aplicable con carácter general en la transmisión de inmuebles en Baleares por particulares (o por empresarios cuando no queden sujetas a IVA). En lugar del 7% se aplicará una escala progresiva que va del 7% al 10%. Se incluye al final un ANEXO con diversos ejemplos sobre la forma de calcular el ITP con dicha escala.


(*) Actualización 11/4/2012: Ver mi post del 11/4/12 en el que explico que la aplicación de la escala del tipo general del ITP en Baleares publicada en el BOIB del 31/3/12 provoca errores de salto, por lo que podría resultar modificada o corregida en breve.


(*) Actualización 21/4/2012: La escala publicada en el BOIB del 31/3/2012 efectivamente tenía errores materiales que se han corregido mediante acuerdo publicado en el BOIB del 21/4/2012. Con esta corrección se suaviza ligeramente el incremento del ITP, rebajando la cuota a pagar hasta en 8.000 € para inmuebles con valor superior a 700.000 €. Se incluye al final un ANEXO con diversos ejemplos sobre la forma de calcular el ITP con la escala corregida.

En todo caso, siguen existiendo y no se modifican los tipos especiales reducidos aplicables a determinadas transmisiones de inmuebles (1% en viviendas VPO, 3% en viviendas que vayan a constituir vivienda habitual de menores de 36 años, 3% en transmisiones de edificaciones de segunda mano entre empresarios que pudiendo quedar sujetas a IVA mediante renuncia a exención IVA se decida sujetarlas a ITP no renunciando a esa exención, etc.)
El INCREMENTO DEL ITP GENERAL se lleva a cabo mediante la APLICACIÓN DE UNA ESCALA PROGRESIVA DEL 7% AL 10% EN FUNCIÓN DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE (del valor real o del valor declarado si es superior al real), y no del valor de la parte adquirida por cada comprador.
Así por ejemplo, a partir de 1 de mayo 2012, si una persona compra sólo un 50% de un inmueble en Baleares por 500.000 Euros, o dos personas compran por mitades pagando 600.000 Euros cada una, o tres personas compran pagando 300.000 Euros cada una), para calcular el ITP a pagar se aplicará la escala tomando siempre el valor total del inmueble (1.000.000 Euros en el primer caso, 1.200.000 Euros en el segundo o 900.000 Euros en el tercero), y se calculará un tipo medio que se aplicará luego a la base liquidable correspondiente a cada sujeto pasivo (parte adquirida por cada comprador).
Eso es lo que viene a establecer la Disposición Final Primera del Decreto-ley 4/2012, que modifica el artículo 13.a) de la Llei 6/2007 para que el ITP aplicable con carácter general a la transmisión de inmuebles en Baleares quede de la siguiente manera:
Article 13: Tipus de gravamen en operacions immobiliàries
A les transmissions oneroses de béns immobles i a la constitució i cessió de drets reals …………, s’han d’aplicar els tipus de gravamen següents:
a) Com a regla general, el tipus mitjà que resulti d’aplicar la tarifa següent en funció del valor real o declarat —si aquest darrer és superior al real— del bé immoble objecte de transmissió o de constitució o cessió del dret real:



No obstant això, si el bé immoble és qualificable urbanísticament conforme a la normativa aplicable com a plaça de garatge, excepte en el cas de garatges annexos a habitatges fins a un màxim de dos —en el qual s’aplica la regla general anterior—, el tipus mitjà aplicable és el que resulti d’aplicar la tarifa següent en funció del valor real o declarat —si aquest darrer és superior al real— del bé immoble garatge objecte de transmissió o de constitució o cessió del dret real:

A l’efecte del que disposen els dos paràgrafs anteriors, la quota íntegra s’ha de determinar aplicant el tipus mitjà així obtingut a la base liquidable corresponent al subjecte passiu. El tipus mitjà és el derivat de multiplicar per cent el quocient resultant de dividir la quota obtinguda per l’aplicació de les anteriors tarifes pel valor total de l’immoble. El tipus mitjà s’ha d’expressar amb dos decimals, i el segon decimal s’ha d’arrodonir per excés quan el tercer decimal sigui superior a 5 i per defecte quan el tercer decimal sigui igual o inferior a 5

Con todo, es evidente que la fiscalidad está poniendo cada vez más complicadas las compraventas de inmuebles entre particulares, tanto para los vendedores como para los compradores. Desde el 1 de enero 2012 se incrementó en España de forma muy importante el Impuesto sobre la Renta a pagar por los vendedores sobre las ganancias derivadas de la transmisión de inmuebles (para los residentes se incrementó desde un 21% hasta un 27%, y para los no residentes se incrementó desde un 19% hasta un 21%, aunque para inmuebles adquiridos antes de 1994 se paga menos por aplicación de coeficientes reductores) y ahora también las Comunidades Autónomas están incrementando el ITP a pagar por los compradores, como acaba de aprobar Baleares y habían aprobado ya Andalucía, Extremadura, Cataluña, etc.

ANEXO: EJEMPLOS prácticos de cálculo del nuevo ITP general en Baleares a partir  de 1/5/12


(*) Ejemplos actualizados con la Escala corregida:


1.-Persona que compra el 50% de un inmueble en Baleares por 240.000 Euros

Si se compra una mitad por 240.000, se supone que el valor total del inmueble es de 480.000. Con ese valor total nos encontramos en el segundo tramo de la escala. Por los primeros 300.000,01 resulta una cuota de 21.000 y al resto 179.999,99 (480.000-300.000,01) se calcula el 8% (14.399,99). La cuota total será 35.399,99 (21.000+14.399,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (480.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,37%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por el comprador (una mitad valorada en 240.000) y resulta una cuota a pagar de 17.688 Euros.
2.-Persona que compra el 100% de un inmueble en Baleares por 680.000 Euros
Con ese valor total nos encontramos en el tercer tramo de la escala. Por los primeros 500.000,01 resulta una cuota de 37.000 y al resto 179.999,99 (680.000-500.000,01) se calcula el 9% (16.199,99). La cuota total será 53.199,99 (37.000+16.199,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (680.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,82%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por el comprador, en este caso el 100%, y resulta una cuota a pagar de 53.176 Euros.
3.-Dos personas que compran por mitades un inmueble en Baleares pagando 850.000 Euros cada uno (1.700.000 en total)
Hay que aplicar la escala a ese valor total, y nos encontramos en el último tramo de la escala. Por los primeros 700.000,01 resulta una cuota de 55.000 y al resto 999.999,99 (1.700.000-700.000,01) se calcula el 10% (99.999,99). La cuota total será 154.999,99 (55.000+99.999,99) y se tiene que dividir por el valor total del inmueble (1.700.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 9,12%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por cada comprador, y resulta una cuota a pagar de 77.520 Euros por cada uno (155.040 en total)
4.-Dos personas que compran por mitades un garaje en Baleares pagando 22.000 Euros cada uno (44.000 en total)
Hay que aplicar a ese valor total la escala especial prevista para plazas de garaje, y nos encontramos en el último tramo de la escala. Por los primeros 30.000,01 resulta una cuota de 2.100 y al resto 13.999,99 (44.000-30.000,01) se calcula el 8% (1.119,99). La cuota total será 3.219,99 (2.100+1.119,99) y se tiene que dividir por el valor total del garaje (44.000) y multiplicar por 100. De esta manera se obtiene un tipo medio del 7,32%. Este tipo medio es el que debe aplicarse al valor adquirido por cada comprador, y resulta una cuota a pagar de 1.610,40 Euros por cada uno (3.220,80 en total)



Palma, 31 de marzo de 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
www.consultingdms.com


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miércoles, 21 de marzo de 2012

¿SE INCREMENTARÁ EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES EN ESPAÑA? ¿SUBIRÁ EN BALEARES? ¿SE PUEDE HACER ALGO AL RESPECTO?

El pasado 27 octubre 2011 la Comisión Europea denunció a España ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo por considerar que sus normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones son discriminatorias, al obligar a los no residentes en España a pagar impuestos más elevados que a los residentes.

En mi post del 3/11/2011 comentaba que esa denuncia puede tener CONSECUENCIAS MUY IMPORTANTES Y NO SÓLO PARA LOS NO RESIDENTES. Comentaba que esa denuncia forzará al legislador español a cambiar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para que deje de ser discriminatoria con los no residentes, y que, como la “culpa” de la discriminación la tienen las Comunidades Autónomas que han rebajado considerablemente el impuesto para transmisiones entre familiares directos residentes, CABE LA POSIBILIDAD DE QUE EL LEGISLADOR ESPAÑOL DECIDA UNIFORMAR O ARMONIZAR EL IMPUESTO EN TODA ESPAÑA, LO QUE PODRÍA SUPONER QUE LOS RESIDENTES PAGUEN ALGO MÁS DE LO QUE AHORA ESTÁN PAGANDO en muchas Comunidades Autónomas (por ejemplo, en Baleares 1% en herencias entre familiares directos) Y QUE LOS NO RESIDENTES PAGUEN ALGO MENOS DE LO QUE AHORA ESTÁN PAGANDO.

El notario D. Armando Mazaira, de Palma de Mallorca, publicó el 18/11/2011 un interesante artículo en el mismo sentido titulado ¿Veremos subir o reestablecer el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en un futuro cercano?”. Ver artículo.

También resulta interesante otro artículo de D. Clemente Checa González, catedrático de Universidad de Derecho Financiero y Tributario en la Facultad de Derecho de la Universidad de Extremadura, publicado en www.fiscalblog.es el 29/12/2011 con el título: “La imprescindible reforma del ISD para evitar la discriminación de los No Residentes”. Ver artículo.

El actual Gobierno central tiene ahora más fácil que nunca reformar y armonizar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aplicable en toda España (territorios forales al margen), pues el mismo Partido Popular gobierna también en la mayor parte de las Comunidades Autónomas y, ante la acuciante necesidad de cumplir los objetivos de déficit, parece probable un incremento del Impuesto sobre Sucesiones en aquellas Comunidades en que se paga muy poco o nada por herencias o donaciones entre familiares directos.
Parece difícil que se armonice a la baja el impuesto, prácticamente eliminándolo, pues eso tiene y de hecho está teniendo CONSECUENCIAS MUY IMPORTANTES EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA. En efecto, hay que tener en cuenta que lo que se recibe por herencia o donación no tributa por el IRPF porque está sujeto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, de forma que si se elimina o se sigue rebajando este Impuesto el legislador se tendrá que plantear cobrar algo a través del Impuesto sobre la Renta. De hecho, en Comunidades donde las herencias prácticamente no tributan los herederos no tienen ningún inconveniente en aceptar los inmuebles declarando su valor real, de forma que cuando el heredero vende esos bienes por ese valor no tiene ganancia patrimonial a efectos de su IRPF, o la tiene muy reducida, o incluso tiene pérdida. De esta manera, están quedando sin tributar enormes ganancias patrimoniales acumuladas por personas fallecidas en inmuebles y también en acciones, fondos de inversión, etc.

¿SE PUEDE AHORA HACER ALGO PENSANDO EN UNA POSIBLE SUBIDA DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES?
Pensando en un posible subida de dicho impuesto en más de una familia puede valer la pena considerar la posibilidad de realizar, ahora, alguna donación de dinero, inmuebles, acciones, etc. En algunas Comunidades se pueden formalizar actualmente determinadas donaciones entre familiares directos con una tributación muy reducida por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En Baleares, por ejemplo, tributarían al 7% con carácter general, o incluso al 1% si se realizan en base a determinados pactos sucesorios regulados en el Derecho Civil Balear.
En todo caso, tal y como explicaba en mi post del 18/2/2012, hay donaciones aparentemente baratas que al final pueden resultar muy caras. Explicaba que en la donación de un inmueble por un padre a su hijo, por increíble que pueda parecer, se le puede generar al padre una ganancia patrimonial por la que tiene que tributar en su declaración de IRPF, actualmente hasta un 27%.

Con todo, para realizar cualquier operación de ese tipo resulta fundamental contar con asesoramiento jurídico y fiscal especializado, para conocer todas sus consecuencias y asegurar una correcta formalización. Se trata, por ejemplo, de comprobar la residencia fiscal y la vecindad civil de las partes intervinientes, de que éstas y todos los familiares con derechos en la sucesión (hijos, cónyuges, etc.) conozcan todas las consecuencias de la operación que se plantean formalizar, de determinar los valores adecuados (por ejemplo para los inmuebles), de cuantificar todos los impuestos que se puedan derivar, etc.

Palma, 21 marzo 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

lunes, 12 de marzo de 2012

BALEARES: INCREMENTO DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES a partir de 1 abril 2012 (ITP en otras CCAA)

El Gobierno Balear anunció el pasado viernes 9 de marzo que el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) se incrementará, a partir del 1 de abril  de mayo 2012 (*), para la transmisión de inmuebles con valor superior a 300.000 Euros. Del 7% que se aplica actualmente con carácter general se pasará a tributar hasta un 10% en la transmisión de inmuebles con valor superior a 700.000 Euros. A la espera que sea publicada la nueva normativa en el Boletín Oficial Illes Balears, ver el referido acuerdo del Consell de Govern. (*)


(*) Ver mi post del 31/3/2012 que actualiza éste: En el BOIB del 31/3/2012 se publicó el Decreto-ley 4/2012, de 30 de marzo, de medidas tributarias para la reducción del déficit de la Comunidad Autónoma de Islas Baleares, por el que se incrementa a partir de 1 de mayo 2012 el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) aplicable con carácter general en la transmisión de inmuebles en Baleares por particulares o por empresarios cuando no queden sujetas a IVA. En lugar del 7% se aplicará una escala progresiva que va del 7% al 10%. En mi post del 31/3/2012 se incluye un ANEXO con diversos ejemplos sobre la forma de calcular el ITP con dicha escala.


(*) ACTUALIZACIÓN 11/4/2012: Ver mi post del 11/4/12 en el que explico que la aplicación de la escala del tipo general del ITP en Baleares publicada en el BOIB del 31/3/12 provoca errores de salto, por lo que podría resultar modificada o corregida en breve.


(*) Actualización 21/4/12: en el BOIB de 21/4/12 se publica Acuerdo del Consell de Govern que viene a corrigir "ERROR MATERIAL" en la escala del Decreto-ley 4/2012 que incrementa el ITP en Baleares a partir de 1 mayo 2012. En la segunda columna de la escala (cuota íntegra), donde dice 40.000,00 y 63.000,00 debe decir 37.000,00 y 55.000,00. Viene a corregir el error de salto suavizando el incremento del ITP, pues la cuota a pagar en inmuebles con valor superior a 700.000,00 € se reduce en 8.000 €.


El ITP es un impuesto estatal cedido a las Comunidades Autónomas que grava las transmisiones de inmuebles de segunda mano (viviendas, aparcamientos, locales, etc.), normalmente entre particulares. También puede gravar determinadas transmisiones de inmuebles usados entre empresarios, así como determinadas transmisiones de participaciones de sociedades cuyo activo principal está constituido por inmuebles. También grava por ejemplo la transmisión por las entidades financieras de viviendas nuevas que previamente se han adjudicado o les han sido entregadas por los promotores.
La transmisión de inmuebles de primera mano, entregados por empresario/promotor está sujeta al IVA, cuyo tipo general es el 18%, aunque se aplican tipos reducidos en la transmisión de viviendas. Al formalizarse estas transmisiones en escritura pública se debe pagar también el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo establecido por cada Comunidad Autónoma (normalmente entre el 1% y el 1,2%, en Baleares el 1%). Curiosamente, en virtud de lo establecido por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, a las entregas de viviendas nuevas realizadas hasta el 31/12/2012 se les aplicará un tipo super reducido del IVA del 4% (en lugar del tipo reducido del 8%) sea cual sea su precio (aunque sean varios millones de euros), mientras que las transmisiones de viviendas usadas con valor elevado llegarán a tributar en Baleares hasta el 10%.
El ITP es un impuesto a pagar por el adquirente de los inmuebles, sobre el valor “real” de los mismos, y de acuerdo con la normativa estatal el tipo aplicable es un 6% en la transmisión de inmuebles. En todo caso, las Comunidades Autónomas tienen competencia para modificar ese tipo de gravamen y todas lo han terminado incrementando.

BALEARES lleva años aplicando un tipo de gravamen general del 7% para el ITP. A partir del 1 abril 2012 se incrementa ese tipo de gravamen general para la transmisión de inmuebles en Baleares con valor superior a 300.000 Euros, de forma que:
-la transmisión de inmuebles con valor hasta 300.000 Euros seguirá tributando al 7%,
-para la transmisión de inmuebles con valor superior a 300.000 Euros el incremento será progresivo: entre 300.000 y 500.000 Euros se tributará 8%; entre 500.000 y 700.000 Euros se tributará al 9% y a partir de 700.000 euros se tributará al 10%.

Se adjunta como Anexo I un resumen con el tipo general del ITP aprobado actualmente para las operaciones inmobiliarias por las demás Comunidades Autónomas de régimen común. Como se puede ver, algunas Comunidades Autónomas (Andalucía, Asturias, Extremadura) ya tenían aprobado un incremento del ITP en términos similares a lo que acaba de aprobar Baleares con efectos desde 1 abril 2012 ante la acuciante necesidad de cumplir los objetivos de déficit. No sería de extrañar que en breve aprueben incrementos similares otras Comunidades que actualmente tienen el tipo general del ITP en torno al 7%.

En cualquier caso, en Baleares, al igual que en las demás Comunidades Autónomas, se aplican TIPOS DE GRAVAMEN ESPECIALES DEL ITP, reducidos para determinadas transmisiones inmobiliarias, que también hay que tener muy en cuenta: transmisión de viviendas, con ciertos límites y requisitos a favor de determinados colectivos, como jóvenes o discapacitados, transmisión de viviendas VPO, determinadas transmisiones de inmuebles a favor de empresarios, etc.

Palma, 12 de marzo de 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

ANEXO II

TIPO DE GRAVAMEN GENERAL DE ITP PARA OPERACIONES INMOBILIARIAS EN 2012 EN LAS DIFERENTES COMUNIDADES AUTÓNOMAS de régimen común:

ANDALUCÍA = ITP general entre 8% y 10%

ARAGÓN = ITP general 7 %

ASTURIAS = ITP general entre 8% y 10 %


CANARIAS = ITP general 6,5 %

CANTABRIA = ITP general 7 %, pero 8% sobre exceso 300.000 de valor gravado (8% sobre exceso 30.000 de valor gravado si se trata de plazas de garaje)

CASTILLA Y LEÓN = ITP general 7 %

CASTILLA LA MANCHA = ITP general 7 %

CATALUÑA = ITP general 8 %

COMUNIDAD VALENCIANA = ITP general 7 %

EXTREMADURA = ITP general entre 7 % y 10%

GALICIA = ITP general 7 %

LA RIOJA = ITP general 7 %

MADRID = ITP general 7 %

MURCIA = ITP general 7 %


jueves, 8 de marzo de 2012

5 IMPORTANTES INCENTIVOS FISCALES PARA HACER OBRAS EN VIVIENDAS (mejor antes del 31/12/2012)

Los particulares que se estén planteando realizar alguna obra o reforma en sus viviendas, pueden conseguir importantes beneficios fiscales si las realizan antes del próximo 31 diciembre 2012. Lo mismo cabe decir de las comunidades de propietarios que quieran realizar obras en el edificio.
Pagando dichas obras como corresponde, con factura y con IVA, además de la garantía que eso puede suponer frente a trabajos mal realizados, se podrá en ocasiones acceder a determinadas ayudas públicas o subvenciones, y se podrán conseguir IMPORTANTES BENEFICIOS FISCALES:

1.-IVA MÁS BARATO PARA TODAS LAS REFORMAS EN VIVIENDAS
Se podrá pagar el IVA REDUCIDO (8%), en lugar del tipo general del 18%, por las ejecuciones de todo tipo de OBRAS DE RENOVACION Y REPARACIÓN realizadas en viviendas o en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, siempre que se realicen HASTA EL 31/12/2012 y cumplan determinados requisitos.
Hasta abril de 2010 el IVA reducido sólo se podía aplicar a obras de ALBANILERÍA. Desde entonces y hasta el 31/12/2012 se aplicará también a reformas de FONTANEROS, CARPINTEROS, ELECTRICISTAS, etc.
Pueden ser obras en viviendas de personas residentes en España (sean o no su vivienda habitual) o de personas no residentes. Los requisitos para aplicar el IVA reducido son básicamente que se trate de viviendas de uso particular (no pueden ser viviendas alquiladas o afectas a una actividad económica), o de obras para una comunidad de propietarios, que la vivienda lleve construida o rehabilitada más de 2 años, y que la persona que realice las obras no aporte materiales o que los aporte con un coste hasta el 33% de la operación (para poder facturar con el IVA reducido una reforma de 10.000 € el coste de los materiales incluidos no puede superar los 3.300 €).
Por otra parte, también se podrá aplicar el IVA reducido a determinadas ejecuciones de obras en viviendas aunque no cumplan aquellos requisitos y se realicen después del 31/12/2012. Es el caso de las obras de REHABILITACIÓN que sean básicamente estructurales y con un coste importante (superior al 25% del precio o valor de la vivienda, descontando el valor del suelo). Desde abril de 2010 se ha ampliado el concepto de rehabilitación estructural a efectos del IVA y se incluyen como tales obras análogas y conexas a las estructurales, como por ejemplo ampliación de la superficie construida, reconstrucción de patios interiores, instalación de elementos elevadores, obras destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones de agua y climatización y protección contra incendios, etc.

2.-HACIENDA TE AYUDA A PAGAR HASTA EL 20% DE DETERMINADAS OBRAS EN VIVIENDAS (deducción IRPF)
Desde mayo de 2011 las personas con residencia fiscal en España que realicen HASTA EL 31/12/2012 determinadas obras en su vivienda habitual o en cualquier otra vivienda que tengan en propiedad (pueden ser viviendas en alquiler pero no viviendas afectas a actividad económica) podrán recuperar en su declaración del Impuesto sobre la Renta hasta un 20% del coste de las referidas obras. Se trata de una deducción en la declaración del IRPF de la que se podrán beneficiar las personas con rentas inferiores a 71.007,20 Euros, con ciertas limitaciones y requisitos, como por ejemplo un límite de base deducible por cada vivienda de 20.000 Euros.
No todas las obras dan derecho a esta deducción. Por ejemplo, SI darán derecho a deducción obras para mejorar el aislamiento de ventanas, paredes o cubiertas), para mejorar sistemas de instalaciones térmicas, para instalar mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, para sustituir instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, para favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas (instalación o mejor de ascensores o rampas), para adaptar viviendas a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 65 años, para instalar infraestructuras de telecomunicación (acceso a Internet y servicios de televisión digital), etc.
NO darán derecho a deducción: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras anteriormente indicadas.
Además, para evitar la economía sumergida y la falsificación de facturas, la deducción no será aplicable si el pago de la factura se hace en metálico. Las obras deben pagarse mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito. Es importante conservar las facturas recibidas por las obras, y el correspondiente justificante del medio de pago. En la factura, además de cumplirse con todos los requisitos legales, conviene que se haga una descripción de la operación con el suficiente detalle como para que se pueda ver que se trata de una obra con derecho a deducción, evitándose expresiones como “obras”, “obras diversas”, “albañilería” u otras de tipo genérico. En cuanto al IVA, no hay que olvidar que se puede aplicar el tipo reducido del 8% (en lugar del tipo general del 18%) si se cumplen las condiciones expuestas en el punto anterior.

3.-HACIENDA TE AYUDA A PAGAR HASTA EL 15% DE OBRAS CONSTRUCCIÓN, AMPLIACIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL (deducción IRPF)
Se trata de una deducción incompatible con la anterior. Se puede deducir en el IRPF por la adquisición o construcción de vivienda HABITUAL, y también por obras de rehabilitación de la misma (cumpliendo determinados requisitos) y por obras de ampliación (con aumento de la superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año). Podrán deducir todos los contribuyentes del IRPF, con independencia de su nivel de renta, hasta un máximo de 1.356 € por año (el 15% de lo invertido hasta un máximo anual de 9.040 €). Las Comunidades Autónomas pueden modificar esta deducción. Se había establecido que las personas que invirtieran a partir de 1 enero 2011 sólo podrían deducir si tenían rentas inferiores a 24.107 €. Ahora se ha vuelto a la situación anterior, con efectos retroactivos desde 1 enero 2011, y también podrán deducir las personas con rentas elevadas.

4.-MENOS IMPUESTOS A PAGAR POR LA VENTA DE VIVIENDAS GRACIAS A LAS OBRAS DE MEJORA
Las obras realizadas en una vivienda que supongan ampliaciones o mejoras, y no simples gastos de reparación y conservación, se sumarán al valor de adquisición para calcular la ganancia o pérdida derivada de la venta de la vivienda. Para ello debe tratarse de inversiones que supongan un aumento de la capacidad o habitabilidad de la vivienda, o un alargamiento de su vida útil.
Así por ejemplo, en el supuesto de una persona que había comprado una vivienda por 400.000 €, que había realizado una importante obra de mejora por valor de 100.000 €, y que ahora consigue venderla por 1.000.000 €, se pueden dar las siguientes posibilidades:
a) Si la obra de mejora la hubiera pagado sin IVA y sin factura (“en negro”) el vendedor tendría que pagar Impuesto sobre la Renta sobre una ganancia de 600.000 € (no podría descontar el coste de la obra). Tendría que pagar hasta un 27% (162.000) si es residente fiscal en España y vende en 2012 o 2013, o hasta un 21% (126.000) si es no residente.
b) Si la obra de mejora la hubiera pagado con el IVA reducido (8%), cumpliendo los requisitos para ello, el vendedor tendría una factura por importe de 108.000 Euros que le podrá servir para reducir la ganancia y ahorrarse hasta 29.160 Euros (27%) si es residente y hasta 22.680 Euros (21%) si es no residente. Es decir, pagar 8.000 € de IVA puede servir para ahorrar en el futuro hasta 29.160 €.
c) Si la obra de mejora la hubiera pagado con el IVA general (18%), el vendedor tendría una factura por importe de 118.000 Euros que le podrá servir para reducir la ganancia y ahorrarse hasta 31.860 Euros (27%) si es residente y hasta 24.780 Euros (21%) si es no residente. Es decir, pagar 18.000 € de IVA puede servir para ahorrar en el futuro hasta 31.860 €.

5.-MENOS IMPUESTOS A PAGAR POR EL ALQUILER DE VIVIENDAS GRACIAS A LAS OBRAS
Las personas con residencia fiscal en España y los no residentes que tengan su residencia en otro Estado miembro de la Unión Europea que tengan viviendas alquiladas pueden descontar de los ingresos como gasto deducible, a efectos del Impuesto sobre la Renta, las obras de reparación y conservación. Por la obras de ampliación o mejora en viviendas alquiladas también se podrá descontar un gasto en concepto de amortización (cada año un 3% de la inversión como mínimo).

Palma, 8 de marzo 2012

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal
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martes, 6 de marzo de 2012

VALORACIÓN DE INMUEBLES EN HERENCIAS A EFECTOS FISCALES (2012)

Cuando se aceptan HERENCIAS CON INMUEBLES, suele ser habitual declarar dichos inmuebles con valores inferiores a sus valores reales, con la intención de reducir los costes e impuestos derivados de dicha aceptación: Impuesto de Sucesiones, Notario, Registro, etc.
En muchos casos esa forma de actuar puede ser un GRAN ERROR. El valor que puede interesar declarar para los inmuebles dependerá de si se trata de una herencia “barata” o de una herencia “cara”, y también de la intención o no de vender o transmitir los inmuebles heredados a corto o medio plazo.

HERENCIAS BARATAS
En España, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es, en principio, un Impuesto elevado, ya que la normativa ESTATAL establece que hay que tomar el valor REAL de los bienes heredados en la fecha del fallecimiento y aplicar una tarifa progresiva que va desde el 7,65% hasta el 34%, estableciéndose determinadas reducciones en caso de herencias a favor de familiares cercanos, e incrementos cuando son a favor de parientes más alejados o de extraños, o cuando el heredero tiene ya un gran patrimonio, pudiendo en estos caso tributar por encima del 68%.
Sin embargo, las HERENCIAS ENTRE FAMILIARES DIRECTOS RESIDENTES SON HERENCIAS “BARATAS” desde el punto de vista fiscal, en el sentido de que se pagan impuestos muy reducidos, o incluso se puede llegar a no pagar nada, porque son las Comunidades Autónomas las que cobran estos impuestos en base a sus propias normativas, y resulta que prácticamente todas las Comunidades Autónomas han aprobado para sus residentes unas rebajas muy considerables.
Así por ejemplo, en Baleares tributan como máximo al 1% las herencias entre familiares directos:
-si el causante es residente fiscal en España y en Baleares (si procede de otra Comunidad debe haber vivido más tiempo en Baleares durante los últimos 5 años),
-y, además, los herederos son residentes en España
Los extranjeros también pueden acogerse a esta tributación reducida si acreditan esa residencia fiscal en España/Baleares.
Pues bien, en herencias “baratas” puede resultar MUY ACONSEJABLE aceptar la Herencia declarando los inmuebles con un VALOR PROXIMO A SU VALOR REAL, algo inferior y en ningún caso superior. De esta manera, si en el futuro se venden esos inmuebles o se donan a un familiar, se evitará tributar en el Impuesto sobre la Renta por una elevada ganancia patrimonial.
El heredero pagará por ejemplo en Baleares un 1% por el Impuesto Sucesiones, pero se ahorrará hasta el 21% del Impuesto Renta cuando venda o done el inmueble (hasta un 27% si vende o dona en 2012 o 2013).
Muchos herederos declaran valores muy inferiores al valor real y dan, por ejemplo, un valor de 200.000 a un inmueble que quizá valga 400.000. De entrada se ahorran un dinero (1% Impto Sucesiones y algo más de notario, registro, etc) pero si venden al cabo de cierto tiempo por un precio de 400.000 tendrán que pagar en principio un 21%-27% sobre la diferencia. Sin duda, puede valer la pena pagar ahora un 1% (o un 2% incluyendo gastos de notario, registro, etc.), para ahorrarse hasta un 27% en el futuro. Lo que NO es posible es pasarse de listo y declarar un valor superior al real, para luego vender y generar una pérdida.
En todo caso, hay que tener en cuenta que en España se ha restablecido el IMPUESTO PATRIMONIO, en principio sólo para 2011 y 2012, aunque algunas Comunidades Autónomas han decidido no cobrarlo a sus residentes (Madrid, Valencia, Baleares). Si resulta aplicable este impuesto, los herederos que ya tengan un patrimonio elevado y hereden inmuebles con un valor alto se lo tendrán que pensar, pues por dicho Impuesto tendrían que pagar cada año entre un 0,2 y un 2,5%.

HERENCIAS CARAS
Hay herencias en que el Impuesto de Sucesiones a pagar puede ser muy elevado. Así por ejemplo, en las herencias entre hermanos, tíos, sobrinos, etc., se puede terminar tributando entre el 12,14 y el 53,99% o más. En las herencias entre parientes más lejanos o extraños entre el 15,30 y el 68% o más. En las herencias entre familiares directos no residentes entre el 7,65 y el 34% o más.
En estas herencias “caras” puede resultar aconsejable aceptar la Herencia tomando como valor de los inmuebles el más reducido posible. En ocasiones se pueden tomar valores reducidos resultantes de aplicar aplicar los propios criterios o programas de valoración de inmuebles de la correspondiente Hacienda Autonómica.
En BALEARES, por ejemplo, se viene publicando cada año una Instrucción de la Agencia Tributaria Islas Baleares, ATIB (la última es la Instrucció 2/2011, de 26 de octubre, BOIB nº 163 de 29/10/11) que establece los criterios que sus órganos deben considerar para la comprobación del valor real de los inmuebles situados en Baleares a efectos del ITP y AJD y del ISD. A través de la página web de la ATIB se puede determinar el valor de los inmuebles situados en Baleares en base a las reglas establecidas en esas instrucciones. Los valores declarados que sean iguales o superiores a los valores derivados de la aplicación de dichas reglas EN PRINCIPIO se admitirán como válidos y no serán objeto de comprobación de valores.
En cualquier caso, para evitar sanciones no deben declararse para los inmuebles valores inferiores al mayor de los tres siguientes: valor catastral, valor de adquisición, valor comprobado por Hacienda.
Con todo, declarando valores reducidos en herencias entre no residentes, o entre hermanos, tíos, sobrinos, extraños, etc, se trata de evitar pagar un Impuesto sobre Sucesiones muy elevado (30, 40, 50, 68% o más), pero es posible que Hacienda no esté de acuerdo con ese valor y tengamos que luchar contra la comprobación. Además, hay que asumir que en caso de venta o transmisión posterior de los inmuebles heredados podría haber ganancia patrimonial (por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor reducido declarado en la herencia incrementado con los gastos e impuestos) por la que se tendría que pagar hasta un 21-27% del Impuesto sobre la Renta.

CONCLUSION
Con todo, en cualquier Herencia con inmuebles se pueden conseguir importantes ahorros fiscales, presentes o futuros, ajustando el valor declarado en la aceptación en función del valor real, del parentesco entre difunto y herederos, de la residencia fiscal de uno y otros, de la intención o no de vender en un futuro, etc. Para ello, resulta fundamental contar con un asesoramiento fiscal especializado y, muchas veces, con estudios o informes de profesionales o empresas de Tasación que nos puedan orientar sobre el valor real o posible valor de venta de determinados inmuebles.

Palma, 6 marzo 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal




jueves, 1 de marzo de 2012

PLAN CONTROL TRIBUTARIO 2012 (BOE 1/3/2012): INTENSA CAMPAÑA CONTROL ARRENDAMIENTOS NO DECLARADOS VIVIENDAS Y LOCALES

En el BOE de hoy 1 de marzo de 2012 se ha publicado la Resolución de 24 de febrero de 2012, de la Dirección General de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, por la que se aprueban las directrices generales del Plan Anual de Control Tributario y Aduanero de 2012.

Entre las medidas y actuaciones que pretende acometer la Agencia Tributaria durante 2012, se destacan por su relevancia las actuaciones de investigación para el descubrimiento de arrendamientos no declarados de viviendas y locales de negocio. Se indica que en 2012 van a intensificarse las actuaciones dirigidas al descubrimiento de rentas no declaradas, y en particular de arrendamientos no declarados, con la finalidad de lograr su efectiva tributación.

En nuestro post de 27/12/2011 ya comentamos que la Administración Tributaria tiene cada vez más fácil detectar y regularizar arrendamientos de viviendas no declarados, gracias sobre todo a las declaraciones de IRPF (modelo 100) a presentar por los inquilinos (aunque no tengan éstos derecho de deducir por el alquiler que pagan), y gracias también a la declaración de consumo de energía eléctrica (modelo 159) que deben presentar cada año las compañías comercializadoras de suministros de energía eléctrica.

El Plan de Control Tributario para 2012 señala que la explotación conjunta de la información obtenida en ambas declaraciones (modelo 100 y modelo 159), y de la proporcionada por el Catastro permitirá desarrollar una intensa campaña de control de viviendas y locales comerciales con el fin de poner de manifiesto aquellos en los que, pese a existir indicios relevantes de su uso cotidiano por personas físicas o jurídicas distintas de sus propietarios, no son declarados como arrendados.

Con todo, es un grave error ocultar arrendamientos, sobre todo teniendo en cuenta esa capacidad de control por parte de la Administración Tributaria y que la tributación de los arrendamientos de viviendas puede ser muy reducida para el propietario (reducción general del 60% del rendimiento neto en IRPF), o incluso nula (reducción del 100% con inquilinos menores de 35/30 años), siempre y cuando se hayan declarado tales rentas (a los rendimientos no declarados descubiertos por Hacienda no se les aplican esas reducciones).

ES EL MOMENTO DE SOLICITAR COMUNICACIÓN FIRMADA A LOS INQUILINOS QUE HAYAN CUMPLIDO EN 2011 REQUISITOS PARA QUE EL PROPIETARIO DE LA VIVIENDA NO TENGA QUE TRIBUTAR EN SU PRÓXIMA DECLARACIÓN IRPF. Palma, 1 marzo 2012

Precisamente, tal y como se explica en nuestro nuestro post de 27/12/2011, durante este mes de marzo los inquilinos que en 2011 hayan cumplido los requisitos para que el propietario de la vivienda no tribute en IRPF (menores de 30/35 años y con rentas superiores a 7.455,14 Euros en 2011) deben firmar y entregar una comunicación como la que figura en dicho post al propietario, para que éste la pueda tener presente al confeccionar durante los próximos meses de mayo-junio 2012 su declaración IRPF 2011, a los efectos de aplicar la correspondiente reducción del 100%.

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal