jueves, 8 de marzo de 2012

5 IMPORTANTES INCENTIVOS FISCALES PARA HACER OBRAS EN VIVIENDAS (mejor antes del 31/12/2012)

Los particulares que se estén planteando realizar alguna obra o reforma en sus viviendas, pueden conseguir importantes beneficios fiscales si las realizan antes del próximo 31 diciembre 2012. Lo mismo cabe decir de las comunidades de propietarios que quieran realizar obras en el edificio.
Pagando dichas obras como corresponde, con factura y con IVA, además de la garantía que eso puede suponer frente a trabajos mal realizados, se podrá en ocasiones acceder a determinadas ayudas públicas o subvenciones, y se podrán conseguir IMPORTANTES BENEFICIOS FISCALES:

1.-IVA MÁS BARATO PARA TODAS LAS REFORMAS EN VIVIENDAS
Se podrá pagar el IVA REDUCIDO (8%), en lugar del tipo general del 18%, por las ejecuciones de todo tipo de OBRAS DE RENOVACION Y REPARACIÓN realizadas en viviendas o en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, siempre que se realicen HASTA EL 31/12/2012 y cumplan determinados requisitos.
Hasta abril de 2010 el IVA reducido sólo se podía aplicar a obras de ALBANILERÍA. Desde entonces y hasta el 31/12/2012 se aplicará también a reformas de FONTANEROS, CARPINTEROS, ELECTRICISTAS, etc.
Pueden ser obras en viviendas de personas residentes en España (sean o no su vivienda habitual) o de personas no residentes. Los requisitos para aplicar el IVA reducido son básicamente que se trate de viviendas de uso particular (no pueden ser viviendas alquiladas o afectas a una actividad económica), o de obras para una comunidad de propietarios, que la vivienda lleve construida o rehabilitada más de 2 años, y que la persona que realice las obras no aporte materiales o que los aporte con un coste hasta el 33% de la operación (para poder facturar con el IVA reducido una reforma de 10.000 € el coste de los materiales incluidos no puede superar los 3.300 €).
Por otra parte, también se podrá aplicar el IVA reducido a determinadas ejecuciones de obras en viviendas aunque no cumplan aquellos requisitos y se realicen después del 31/12/2012. Es el caso de las obras de REHABILITACIÓN que sean básicamente estructurales y con un coste importante (superior al 25% del precio o valor de la vivienda, descontando el valor del suelo). Desde abril de 2010 se ha ampliado el concepto de rehabilitación estructural a efectos del IVA y se incluyen como tales obras análogas y conexas a las estructurales, como por ejemplo ampliación de la superficie construida, reconstrucción de patios interiores, instalación de elementos elevadores, obras destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones de agua y climatización y protección contra incendios, etc.

2.-HACIENDA TE AYUDA A PAGAR HASTA EL 20% DE DETERMINADAS OBRAS EN VIVIENDAS (deducción IRPF)
Desde mayo de 2011 las personas con residencia fiscal en España que realicen HASTA EL 31/12/2012 determinadas obras en su vivienda habitual o en cualquier otra vivienda que tengan en propiedad (pueden ser viviendas en alquiler pero no viviendas afectas a actividad económica) podrán recuperar en su declaración del Impuesto sobre la Renta hasta un 20% del coste de las referidas obras. Se trata de una deducción en la declaración del IRPF de la que se podrán beneficiar las personas con rentas inferiores a 71.007,20 Euros, con ciertas limitaciones y requisitos, como por ejemplo un límite de base deducible por cada vivienda de 20.000 Euros.
No todas las obras dan derecho a esta deducción. Por ejemplo, SI darán derecho a deducción obras para mejorar el aislamiento de ventanas, paredes o cubiertas), para mejorar sistemas de instalaciones térmicas, para instalar mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, para sustituir instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros, para favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas (instalación o mejor de ascensores o rampas), para adaptar viviendas a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 65 años, para instalar infraestructuras de telecomunicación (acceso a Internet y servicios de televisión digital), etc.
NO darán derecho a deducción: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras anteriormente indicadas.
Además, para evitar la economía sumergida y la falsificación de facturas, la deducción no será aplicable si el pago de la factura se hace en metálico. Las obras deben pagarse mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito. Es importante conservar las facturas recibidas por las obras, y el correspondiente justificante del medio de pago. En la factura, además de cumplirse con todos los requisitos legales, conviene que se haga una descripción de la operación con el suficiente detalle como para que se pueda ver que se trata de una obra con derecho a deducción, evitándose expresiones como “obras”, “obras diversas”, “albañilería” u otras de tipo genérico. En cuanto al IVA, no hay que olvidar que se puede aplicar el tipo reducido del 8% (en lugar del tipo general del 18%) si se cumplen las condiciones expuestas en el punto anterior.

3.-HACIENDA TE AYUDA A PAGAR HASTA EL 15% DE OBRAS CONSTRUCCIÓN, AMPLIACIÓN O REHABILITACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL (deducción IRPF)
Se trata de una deducción incompatible con la anterior. Se puede deducir en el IRPF por la adquisición o construcción de vivienda HABITUAL, y también por obras de rehabilitación de la misma (cumpliendo determinados requisitos) y por obras de ampliación (con aumento de la superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año). Podrán deducir todos los contribuyentes del IRPF, con independencia de su nivel de renta, hasta un máximo de 1.356 € por año (el 15% de lo invertido hasta un máximo anual de 9.040 €). Las Comunidades Autónomas pueden modificar esta deducción. Se había establecido que las personas que invirtieran a partir de 1 enero 2011 sólo podrían deducir si tenían rentas inferiores a 24.107 €. Ahora se ha vuelto a la situación anterior, con efectos retroactivos desde 1 enero 2011, y también podrán deducir las personas con rentas elevadas.

4.-MENOS IMPUESTOS A PAGAR POR LA VENTA DE VIVIENDAS GRACIAS A LAS OBRAS DE MEJORA
Las obras realizadas en una vivienda que supongan ampliaciones o mejoras, y no simples gastos de reparación y conservación, se sumarán al valor de adquisición para calcular la ganancia o pérdida derivada de la venta de la vivienda. Para ello debe tratarse de inversiones que supongan un aumento de la capacidad o habitabilidad de la vivienda, o un alargamiento de su vida útil.
Así por ejemplo, en el supuesto de una persona que había comprado una vivienda por 400.000 €, que había realizado una importante obra de mejora por valor de 100.000 €, y que ahora consigue venderla por 1.000.000 €, se pueden dar las siguientes posibilidades:
a) Si la obra de mejora la hubiera pagado sin IVA y sin factura (“en negro”) el vendedor tendría que pagar Impuesto sobre la Renta sobre una ganancia de 600.000 € (no podría descontar el coste de la obra). Tendría que pagar hasta un 27% (162.000) si es residente fiscal en España y vende en 2012 o 2013, o hasta un 21% (126.000) si es no residente.
b) Si la obra de mejora la hubiera pagado con el IVA reducido (8%), cumpliendo los requisitos para ello, el vendedor tendría una factura por importe de 108.000 Euros que le podrá servir para reducir la ganancia y ahorrarse hasta 29.160 Euros (27%) si es residente y hasta 22.680 Euros (21%) si es no residente. Es decir, pagar 8.000 € de IVA puede servir para ahorrar en el futuro hasta 29.160 €.
c) Si la obra de mejora la hubiera pagado con el IVA general (18%), el vendedor tendría una factura por importe de 118.000 Euros que le podrá servir para reducir la ganancia y ahorrarse hasta 31.860 Euros (27%) si es residente y hasta 24.780 Euros (21%) si es no residente. Es decir, pagar 18.000 € de IVA puede servir para ahorrar en el futuro hasta 31.860 €.

5.-MENOS IMPUESTOS A PAGAR POR EL ALQUILER DE VIVIENDAS GRACIAS A LAS OBRAS
Las personas con residencia fiscal en España y los no residentes que tengan su residencia en otro Estado miembro de la Unión Europea que tengan viviendas alquiladas pueden descontar de los ingresos como gasto deducible, a efectos del Impuesto sobre la Renta, las obras de reparación y conservación. Por la obras de ampliación o mejora en viviendas alquiladas también se podrá descontar un gasto en concepto de amortización (cada año un 3% de la inversión como mínimo).

Palma, 8 de marzo 2012

Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor fiscal
www.consultingdms.com

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