La Agencia Tributaria acaba de publicar en su web una interesante información interpretando cómo debe aplicarse el tipo superreducido del IVA (4%) a las entregas de viviendas hasta el 31/12/2011 en base al Real Decreto-ley 9/2011 que entró en vigor el 20/8/2011:
La Administración Tributaria aclara algunas cuestiones importantes, aunque deja alguna duda sin resolver. Así por ejemplo, entre otras cosas, Hacienda aclara que:
-debe tratarse de entregas de viviendas efectuadas por empresario o profesional, ya que de lo contrario se tributaría por el Impuesto de Transmisiones (7% en Baleares),
-debe tratarse de viviendas terminadas (aptas para su utilización como tal, con su correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad) y ser su primera entrega, aunque también puede tratarse de viviendas rehabilitadas (cumpliendo la rehabilitación determinados requisitos),
-la entrega de la vivienda deberá producirse entre el 20/8/2011 y el 31/12/2011,
-también se podría aplicar el 4% IVA a la entrega de una vivienda usada si la operación se realiza entre empresarios y el adquirente tiene derecho a la deducción total del IVA soportado en la operación (se tendría que renunciar a la exención del IVA),
-para poder aplicar el 4% IVA no es necesario que la vivienda transmitida se convierta en la vivienda habitual del comprador,
-también se podrá aplicar el 4% IVA a la entrega de plazas de garaje (con un máximo de 2) y anexos de una vivienda que se transmitan conjuntamente con la misma,
-si se han realizado pagos anticipados antes del 20/8/2011 a cuenta de viviendas adquiridas entre esa fecha y el 31/12/2011 por esos anticipos se habrá pagado el 8% y por el resto del precio a pagar con la entrega de la vivienda se podrá pagar el 4%, pero NO se pueden rectificar las cuotas de IVA pagadas al 8% con los anticipos, solicitando la devolución de la diferencia.
Hacienda no llega a aclarar si se puede pagar el 4% IVA por pagos anticipados que se realicen entre el 20/8/2011 y el 31/12/2011 a cuenta de una vivienda que se vaya a entregar a partir de 1/1/2012. Hacienda da a entender lo contrario, al afirmar que “la entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 agosto 2011 hasta el 31 diciembre 2011”. Sin embargo, Hacienda reconoce que en los anticipos el devengo del IVA se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos (por eso dice que en la venta de una vivienda antes del 31/12/2011 se paga el IVA al 4% por la parte del precio pagado en ese momento pero no se devuelve la diferencia por los anticipos que se pagaron con el 8%), por lo que en mi opinión se puede defender la aplicación del 4% IVA a pagos anticipados que se realicen entre el 20/8/2011 y el 31/12/2011 a cuenta de una vivienda que se vaya a entregar a partir de 1/1/2012. En todo caso, habrá que ver más adelante que dicen al respecto la Dirección General de Tributos y, en su caso, los Tribunales de Justicia.
Por otra parte, no hay que olvidar que toda entrega de vivienda sujeta a IVA también queda sujeta la Impuesto de Actos Jurídicos Documentados cuando se formaliza en escritura pública (en Baleares el tipo general de este impuesto es el 1%, y se puede pagar el 0,5% en compras de viviendas por determinados colectivos, como por ejemplo jóvenes menores de 36 años cumpliendo algunos requisitos).
Palma, 31 de agosto de 2011
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal
GRACIAS por vuestro trabajo Alejandro. Sin duda vuestro soporte es muy útil para nosotros.
ResponderEliminar