¿DONDE PAGAR IMPUESTO SUCESIONES Y DONACIONES CON NO RESIDENTES? ¿BALEARES O MADRID?

En Baleares, desde 1 enero 2007 las herencias de padres a hijos o entre cónyuges tributan a un tipo máximo del 1%, y las donaciones entre estos mismos familiares tributan al 7%. Sin embargo, estas importantes reducciones sólo se aplicarán a aquellas herencias y donaciones que de acuerdo con la Ley deban tributar en Baleares y con la normativa balear, y ello dependerá de la residencia fiscal de las personas implicadas y del lugar de situación de los bienes.

En los siguientes ESQUEMAS se indica dónde y cómo se debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de acuerdo con la Ley 22/2009 que regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas a partir de 1 enero 2010:

-en ESPAÑA-MADRID, en cuyo caso se aplica la normativa del Estado (desde 7,65% al 34%, o más)

-en ESPAÑA-BALEARES, aplicando la normativa balear (1%herencias familiares directos y 7%donaciones)

Tal y como se indica en los anteriores esquemas, cuando se trata de herederos o donatarios residentes en España tributan por Obligación Personal por todos los bienes y derechos recibidos, tanto los situados en España como los situados en el extranjero. En tal caso, la Ley española establece que del impuesto a pagar en España se podrá deducir el impuesto pagado en el extranjero o una cantidad inferior (Deducción por Doble Imposición Internacional).

Es importante señalar que en relación con el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones España sólo tiene suscritos tres Convenios Internacionales para evitar la Doble Imposición, con Grecia, con Francia y con Suecia, cuyas normas serán tenidas en cuenta en todo caso cuando se trata de herencias o donaciones con personas residentes en dichos Estados.

POSIBLES CAMBIOS A CORTO O MEDIO PLAZO

El 27 octubre 2011 la Comisión Europea denunció a España ante el Tribunal de Justicia de Luxemburgo por considerar que sus normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones son discriminatorias, al obligar a los no residentes a pagar impuestos más elevados que a los residentes, al beneficiarse éstos de importantes reducciones aprobadas por las diferentes Comunidades Autónomas. La Comisión Europea considera que esa fiscalidad discriminatoria constituye un obstáculo a la libre circulación de personas y capitales, que son principios fundamentales del mercado único de la UE, e infringe el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea.

Por otra parte, el pasado 15 diciembre 2011 la Comisión Europea presentó una serie de recomendaciones a todos los Estados miembros para que adapten y mejoren sus normas nacionales precisamente para evitar situaciones de discriminación y de doble imposición en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Aquella denuncia y las referidas recomendaciones pueden tener dos efectos muy importantes:

-En primer lugar, forzarán a España a modificar la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que podría suponer una importante rebaja de los impuestos mencionados para no residentes, al menos para los que residan en la Unión Europea. De lo contrario cabe la posibilidad de que se impongan fuertes multas a España.

-En segundo lugar, esta denuncia supone un gran argumento para que las personas que ya hayan pagado impuestos excesivos en herencias o donaciones entre no residentes (que no estén prescritos y sean superiores a los aplicables a los residentes en las diferentes Comunidades Autónomas), o que se vean obligadas a pagarlos con la actual normativa, puedan iniciar procedimientos para tratar de recuperar los impuestos pagados en exceso en España, incluso antes de que entre en vigor una posible modificación e incluso antes de que se pronuncie sobre esta cuestión el Tribunal de Justicia de la UE.

Son procedimientos pueden durar años, por lo que tiene que valer la pena en función del posible exceso pagado, y lógicamente no tendrían sentido si el impuesto soportado en España por el no residente se ha podido descontar totalmente o en su mayor parte del impuesto a pagar en su país de residencia.

Palma, 14 febrero 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor fiscal

GRAVE PELIGRO COMPROBACIONES VALOR INMUEBLES POR HACIENDA EN BASE A TASACIONES HIPOTECARIAS, tras Sentencia Tribunal Supremo 7/12/2011

La Sentencia del Tribunal Supremo de 7 diciembre 2011, recurso 71/2010, Sala Tercera de lo Contencioso-Administrativo, dictada en recurso de casación en interés de la ley, fija como doctrina legal que:

"La utilización por la Administración tributaria del medio de comprobación de valores previsto en el apartado g) del art. 57.1 de la LGT ("Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria"), en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre , no requiere ninguna carga adicional para aquélla respecto a los demás medios de comprobación de valores , por lo que no viene obligada a justificar previamente que el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas coincide con el valor ajustado a la base imponible del impuesto, ni la existencia de algún elemento de defraudación que deba corregirse".


Esta doctrina viene a dar carta blanca a la Administración Tributaria para comprobar los valores de los inmuebles en base a las tasaciones hipotecarias.

Así por ejemplo, por muy real que sea el precio declarado en la compraventa de un inmueble (300.000 Euros), si dicha compraventa se financia con un préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre dicho inmueble y resulta que según la tasación hipotecaria tiene un valor de 380.000 Euros, la Administración Tributaria podrá exigir más impuestos sin tener que molestarse en comprobar si se pagó o no dinero negro y sin tener que acreditar que ese valor de tasación coincide con el valor real o de mercado del inmueble.

Normalmente será la correspondiente Hacienda Autonómica la que exija más impuestos al comprador (habitualmente Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al 7% o incluso más, sobre aquella diferencia de 80.000 Euros). Con esta intención, las Haciendas Autonómicas ya hace tiempo que empezaron a exigir a los notarios información sobre los valores de tasación de las fincas hipotecadas. Así por ejemplo, la Hacienda Balear estableció en el artículo 28 de la Ley 6/2007, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias y Económico-administrativas de la CAIB, que entró en vigor el 1 de enero de 2008, la obligación de los Notarios que ejercen sus funciones en Baleares de hacer constar el valor de tasación de los inmuebles objeto de adquisición y de financiación a través de hipotecas, en las declaraciones informativas notariales que periódicamente remiten a la Hacienda Autonómica, además de otros muchos datos que ya estaban remitiendo.

No hay que olvidar que la Hacienda Estatal también podría emplear la tasación hipotecaria para exigir más impuestos al vendedor, si es persona física, calculándole una mayor ganancia patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta (en 2012 y 2013 hasta un 27% para residentes o 21% para no residentes). A tales efectos, la Hacienda Estatal ya recibe de las entidades bancarias mucha información, a través del Modelo 181, sobre los préstamos que conceden para financiar la adquisición de inmuebles, incluyendo por supuesto el valor de tasación.

De los “peligros” de las comprobaciones de valor de los inmuebles en base a tasaciones hipotecarias ya hablé en un informe de enero 2008 (ver informe), y de los “peligros” de las comprobaciones del valor de inmuebles en general ya hablé en mi conferencia de noviembre 2011 (ver texto conferencia) en CaixaForum Palma.

EVIDENTEMENTE, EXISTEN MEDIOS DE DEFENSA SI LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA COMPRUEBA EL VALOR EN BASE A UNA TASACIÓN HIPOTECARIA QUE ASIGNA A UN INMUEBLE UN VALOR SUPERIOR AL VALOR REAL O DE MERCADO DEL MISMO. Siempre se podrá solicitar la práctica de una tasación pericial contradictoria, para que sea un tercer perito independiente el que termine decidiendo el tema. Afortunadamente, mientras discutimos con Hacienda sobre el valor, podemos solicitar que quede en suspenso la obligación de pagar la deuda tributaria derivada de la comprobación.


También, como medida preventiva, cuando puedan existir diferencias importantes entre el precio pactado para una compraventa y el posible valor de tasación hipotecaria, puede ser muy conveniente solicitar a la Administración Tributaria una PREVALORACIÓN. El art. 90 de la Ley General Tributaria establece que podemos solicitar a la Administración el valor a efectos fiscales de un inmueble, antes de su adquisición o transmisión. Este valor será vinculante durante 3 meses para la Administración, evitando comprobaciones.


Palma, 10 febrero 2012
Alejandro del Campo
Abogado-Asesor Fiscal

LAS IMPORTANTÍSIMAS NOVEDADES FISCALES REAL DECRETO-LEY 20/2011, de 30 de diciembre. INCREMENTO EXTRAORDINARIO IMPUESTOS

Se comentan a continuación, sin pretender hacer un análisis exhaustivo, algunas de las IMPORTANTÍSIMAS NOVEDADES FISCALES introducidas por el referido Real Decreto-Ley:

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FISICAS

-IMPORTANTE INCREMENTO TRIBUTACIÓN RENTA GENERAL (rendimientos del trabajo, de actividades económicas, alquileres, etc.): En 2012 y 2013 se incrementan de forma muy importante las cuotas a pagar sobre las referidas rentas. Así por ejemplo, en Comunidades Autónomas que no hayan aprobado una escala diferente a la estatal, el incremento sería el siguiente:

Hay Comunidades Autónomas, como Cataluña, que tienen aprobada una escala con mayor tributación de las rentas elevadas, que con el incremento aprobado ahora pueden llegar a tributar hasta el 56%.

Como el incremento se aplicará sólo en 2012 y 2013 habrá contribuyentes que, en la medida de lo posible, retrasarán la percepción de este tipo de rentas (por ejemplo, el cobro de planes, el cobro de alquileres, etc.)

-IMPORTANTE INCREMENTO TRIBUTACIÓN RENTA DEL AHORRO (intereses, dividendos, ganancias derivadas de transmisión de inmuebles, fondos de inversión, etc.). También para 2012 y 2013 se incrementan de forma muy importante las cuotas a pagar sobre las referidas rentas:

Como el incremento se aplicará sólo en 2012 y 2013 habrá contribuyentes que, en la medida de lo posible, retrasarán la percepción de este tipo de rentas (por ejemplo, invirtiendo en fondos de inversión o en imposiciones a plazo a cobrar a partir de 2014)

-INCREMENTO PORCENTAJES DE RETENCIÓN

Para 2012 y 2013 el porcentaje de retención o ingreso a cuenta sobre los rendimientos del capital mobiliario (intereses, dividendos, etc.), sobre ganancias de fondos de inversión, sobre rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos (alquileres), pasa del 19% al 21%. Más de un ahorrador se llevará una sorpresa muy desagradable al preparar su declaración de IRPF de esos ejercicios, pues se le habrá retenido un 21% sobre intereses, dividendos, etc., y tendrá que pagar una importante diferencia hasta el 25% o 27%.

El incremento de tributación sobre los rendimientos de trabajo se aplicará en las nóminas que se paguen a partir de 1 febrero 2012, con el correspondiente incremento de las retenciones e ingresos a cuenta.

-VUELVE LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL sin límite de renta

Se modifica la deducción por inversion en vivienda habitual para que resulte aplicable a todos los contribuyentes, con independencia de su nivel de renta. Como norma general se podrá deducir un 15% (las CCAA pueden variar este porcentaje) con un base máxima de 9.040 € anuales.

Esta modificación se aprueba con eficacia retroactiva, con efectos desde 1 enero 2011, de modo que también podrán deducir los que hayan invertido a partir de esta fecha y que con la normativa anterior podía deducir menos o no podían hacerlo si tenían una base imponible superior a 24.107,20 €.

-REDUCCIÓN 20% RENDIMIENTO NETO DE ACTIVIDADES ECONÓMICOS POR MANTENER O CREAR EMPLEO

Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas (con cifra de negocios inferior a 5.000.000 € y plantilla media inferior a 25 empleados) y que mantengan o creen empleo (respecto de plantilla media en 2008) podrán reducir en un 20% el rendimiento neto positivo declarado. El importe de la reducción no puede ser superior al 50% del importe de las retribuciones pagadas en el ejercicio al conjunto de sus trabajadores.

Esta reducción se había establecido para 2009, 2010 y 2011 y se prolonga también para 2012. Con el incremento del IRPF en 2012 esta reducción puede suponer un ahorro de hasta el 52% (hasta el 56% en Cataluña).

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

-TIPO REDUCIDO POR MANTENIMIENTO O CREACIÓN DE EMPLEO

Al igual que para 2009, 2010 y 2011, también para 2012 las entidades (con cifra de negocios inferior a 5.000.000 € y plantilla media inferior a 25 empleados) que mantengan o creen empleo podrán aplicar un tipo de gravamen reducido: al 20% por la base imponible comprendida entre 0 y 120.202,41 €, y al 25% por la parte de base imponible restante.

-INCREMENTO PORCENTAJE RETENCIÓN

Para 2012 y 2013 el tipo general de retención o ingreso a cuenta (sobre rendimientos del capital mobiliario, alquileres, etc.) pasa del 19% al 21%.

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Durante el 2012 se seguirá aplicando un tipo superreducido del 4% para las entregas de viviendas sujetas al IVA (normalmente compraventa de viviendas nuevas).

IMPUESTO SOBRE LA RENTA NO RESIDENTES

Para el 2012 y 2013 los No Residentes tributarán al 21% (en lugar del 19%) sobre las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (por ejemplo, inmuebles), y sobre intereses, dividendos, etc.

Por otra parte, se incorporan a la Ley General Tributaria diversas normas para transponer la Directiva 2010/24/UE, del Consejo, relativa a la asistencia mutua en materia de cobro de créditos correspondientes a determinados impuestos, derechos y otras medidas, que supone un avance en la colaboración entre los Estados miembros e introduce cambios importantes en esta materia.

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES

Durante el 2012 y 2013 se aplicará un incremento del tipo impositivo del IBI para los inmuebles urbanos. El incremento se ha establecido de manera progresiva (10%, 6%, 4%) en función de la antigüedad de la revisión catastral en el municipio. A mayor antigüedad del valor catastral, mayor subida. No se incrementará el IBI al 50% de las viviendas con menor valor catastral de cada municipio, siempre que sus valores catastrales estén revisados después de 2001.

Palma, 2 enero 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

ARRENDAMIENTO VIVIENDAS: controles Hacienda, beneficios fiscales para inquilinos y propietarios

Muchos propietarios de viviendas alquiladas no declaran las rentas derivadas del arrendamiento al pensar que será mucho lo que tengan que pagar en su declaración de IRPF sobre tales rentas.

Esa forma de actuar, además de suponer una infracción tributaria sancionable, puede ser un gran error, por varias razones:

1.-Porque Hacienda tiene muy fácil detectar arrendamientos no declarados,

2.-Porque normalmente se tiene que pagar muy poco, o incluso nada, sobre los beneficios derivados del alquiler de viviendas, siempre que se hayan declarado.

1.-CONTROLES DE HACIENDA EN RELACIÓN CON EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. BENEFICIOS FISCALES PARA INQUILINOS.

La Administración Tributaria tiene actualmente un gran control sobre los arrendamientos de viviendas a través de diversas fuentes de información:

-TODOS los inquilinos para los cuales la vivienda arrendada sea su vivienda habitual, tengan o no derecho a deducir por el alquiler que pagan, al confeccionar su declaración de IRPF deben indicar la dirección y su referencia catastral, y hacer constar que están de alquiler. La Ley del Catastro Inmobiliario establece que la referencia catastral de los bienes inmuebles debe figurar en los contratos de arrendamiento.

-Además, ALGUNOS inquilinos pueden deducir en su declaración IRPF por las cantidades invertidas en el alquiler de la vivienda habitual, cumpliendo determinados requisitos y haciendo constar el NIF del arrendador de la vivienda:

i) Existe una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual, aplicable a todo tipo de contribuyentes. Para el 2011 los inquilinos con Base Imponible inferior a 17.707,20 € podrán deducir el 10,05% con una base máxima de 9.040 € anuales, los que tengan BI entre 17.707,20 y 24.107,20 podrán deducir el 10,05% de una base que se irá reduciendo cuando mayor sea la BI, y los inquilinos con BI igual o superior a 24.107,20 no podrán deducir nada.

ii) La mayor parte de las Comunidades Autónomas tienen aprobadas deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, normalmente a favor de inquilinos de determinados colectivos (jóvenes, discapacitados, etc.). Así por ejemplo, en Baleares los inquilinos menores de 36 años, los discapacitados con minusvalía igual o superior al 65% y las familias numerosas pueden deducir el 15% de las cantidades satisfechas con un máximo de 300 € anuales, cumpliendo otros requisitos en cuanto al nivel de renta y al depósito de la fianza.

-Las compañías comercializadoras de suministros de energía eléctrica están obligadas a presentar una declaración anual de consumo de energía eléctrica (modelo 159), en la que deben proporcionar a Hacienda información relativa a la identificación de los titulares de contratos de suministro, referencia catastral del inmueble y su localización, potencia nominal contratada y consumo anual, etc.

Con tales fuentes de información, Hacienda puede detectar con bastante facilidad alquileres no declarados y requerir a los inquilinos para que aporten datos y documentación (contrato de arrendamientos, cantidades pagadas, etc.) en base a los cuales exigirá al propietario los impuestos no pagados, con la correspondiente sanción.

2.- TRIBUTACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL IRPF DEL PROPIETARIO. BENEFICIOS FISCALES PARA PROPIETARIOS.

El propietario no debe tributar sobre todas las cantidades cobradas al inquilino, pues podrá descontar:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos: intereses de préstamos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación, tributos y recargos no estatales (por ejemplo el IBI y tasa basuras), seguros, gastos de administración, gastos de comunidad, suministros pagados por el arrendador (luz, agua, gas), etc.

b) La amortización del inmueble y demás bienes cedidos con éste (mobiliario, electrodomésticos, etc.). Se puede descontar el 3% del valor del inmueble sin incluir el valor del suelo, tomando como valor del inmueble el mayor de: coste adquisición satisfecho o valor catastral.

Los gastos financieros y reparaciones se pueden deducir hasta el importe cobrado por alquiler, y el exceso no descontado se podrá deducir en los 4 años siguientes. Los demás gastos se pueden descontar sin límite de cuantía, pudiendo resultar un rendimiento negativo que se podría compensar con los rendimientos positivos del resto de rentas de la base general (rendimientos del trabajo, actividades económicas, etc.)

Pues bien, tratándose de arrendamiento de viviendas (que no sean arrendamientos de temporada o alquileres a empresas que las ceden a sus empleados) el rendimiento neto que pueda obtener el propietario se reduce, desde el 1 enero 2011, en un 60% (anteriormente un 50%). Es decir, un propietario con un rendimiento neto de 6000 € en 2011 (9.000 de ingresos – 3.000 de gastos deducibles) no tendrá que pagar IRPF sobre esos 6.000 € sino que tendrá que pagar IRPF sólo sobre 2.400 € (6.000 – 60%).

Esa reducción es del 100%, es decir no tributará el propietario por el IRPF, cuando el inquilino tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años (hasta el 31/12/2010 se consideraban 35 años) y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el año superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 € en 2011).

Tratándose de rendimientos netos positivos, sólo se permite la aplicación de estas reducciones a los rendimientos declarados por el contribuyente, no así, por tanto, cuando estos rendimientos sean descubiertos por Hacienda. Es decir, la no declaración de estos alquileres puede conllevar esta importante penalización.

Para que el propietario arrendador de vivienda pueda aplicarse la reducción del 100% cuando se cumplan aquellos requisitos, debe conseguir y conservar una comunicación como la que se adjunta en el Anexo (referida a la declaración de Renta 2011) cumplimentada y firmada por su inquilino. Según el artículo 16 del vigente Reglamento del IRPF, el inquilino está obligado a entregar al arrendador esta comunicación antes del 31 de marzo del año siguiente. Los inquilinos no suelen preparar y entregar esas comunicaciones, por lo que es muy recomendable que los propietarios (o los administradores de fincas o profesionales que les gestionen los alquileres) las preparen y las hagan firmar a los inquilinos que cumplan los requisitos.

CONCLUSION

Es muy conveniente que los propietarios de viviendas arrendadas incluyan en su declaración de Renta los rendimientos obtenidos, puesto que la tributación sobre los mismos puede ser muy reducida o incluso nula, y teniendo en cuenta que Hacienda puede detectar, cada vez más fácilmente, cualquier alquiler no declarado.

Palma, 27 de diciembre 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor fiscal

ANEXO

COMUNICACIÓN INQUILINOS VIVIENDA DECLARACION IRPF 2011

COMUNICACIÓN AL PROPIETARIO D. ________________________________________, con DNI ______________________, ARRENDADOR DE LA VIVIENDA SITA EN _________________________, EN LA CALLE __________________________________

_________________________, con Referencia Catastral ___________________________

A efectos de la aplicación, por su parte, de la reducción prevista en el apartado 2º del artículo 23.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, le presento comunicación con el siguiente contenido:

a) D/D.ª ___________________________________________________, con domicilio fiscal en _____________________________________________________________, y con N.I.F. n.º __________________, persona abajo firmante, ha sido durante 2011 inquilino/arrendatario de la vivienda indicada en el encabezamiento.

b) El inmueble arrendado, objeto de la presente comunicación, ha constituido mi vivienda en el período impositivo anterior (2011).

c) Manifiesto que durante todo el año 2011 he tenido una edad comprendida entre los 18 y 30 (*) años / o que he tenido esa edad durante una parte del 2011, en concreto hasta ..…/….

d) Manifiesto haber obtenido durante el período impositivo anterior (2011) unos rendimientos netos del trabajo y/o de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples (7.455,14 Euros).

En Palma, a 31 de marzo de 2012

Fdo.: ..................................................

                              (Inquilino)

(*) Si el contrato de alquiler es anterior al 31/12/2010 la edad del inquilino puede ser hasta 35 años

Si quieres hacer obras o reformas en tu vivienda, hazlas antes del 31/12/2012, si quieres que hacienda te ayude a pagarlas

Los particulares que se estén planteando realizar alguna obra o reforma en sus viviendas, o las comunidades de propietarios que quieran realizarlas en el edificio, no deben retrasarse mucho si quieren que Hacienda les ayude a pagarlas. Realizando determinadas obras antes del 31 diciembre 2012 se podrá recuperar hasta el 20% de las cantidades invertidas, a través del IRPF.

El Real Decreto-Ley 6/2010, introdujo a partir del 14 de abril de 2010 en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) una deducción por obras de mejora que se realizaran en la vivienda habitual antes del 31 de diciembre de 2012. Al parecer, la deducción no ha resultado ser un incentivo fiscal lo suficientemente interesante, pues era muy modesta (deducción del 10%, con un límite de 12.000 € por vivienda) y sólo la podían aprovechar los contribuyentes con rentas inferiores a 53.007,20 €. No se podían beneficiar los contribuyentes con rentas más elevadas, que justamente son los que más capacidad económica tienen para realizar ese tipo de obras. En consecuencia, la deducción no animaba mucho a realizar obras, y muchas personas que las realizaban preferían pagar sin factura, con el riesgo que ello supone, para ahorrarse el IVA (al tipo general 18% o reducido 8% para obras que cumplan determinados requisitos).

Mediante la disposición final primera del REAL DECRETO-LEY 5/2011, DE 29 DE ABRIL, de medidas para la regularización y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas, publicado en el BOE del 6/5/2011, que entró en vigor el día siguiente (7 mayo 2011), el Gobierno MEJORÓ E INCREMENTÓ CONSIDERABLEMENTE LA DEDUCCIÓN EN EL IRPF POR OBRAS DE MEJORA REALIZADAS ANTES DEL 31/12/2012 EN CUALQUIER VIVIENDA EN PROPIEDAD, con el objetivo de fomentar la creación de empleo en el sector de la construcción y también de aflorar economía sumergida.

¿DE QUÉ MANERA SE HA INCREMENTADO LA DEDUCCIÓN? ¿CUÁNTO SE PODRÁ DEDUCIR?

La deducción sigue siendo temporal y se aplicará sólo para obras realizadas antes del 31/12/2012.

Las obras realizadas hasta el 6 de mayo de 2011 deducirán de acuerdo con la anterior normativa.

Para las obras realizadas desde el 7 de mayo de 2011 se ha mejorado e incrementado la deducción en los siguientes términos:

-Se ha ampliado el objeto de la deducción, que ya no estará limitado a las obras que se realicen en la vivienda habitual o en el edificio en el que se encuentra ésta (obras realizadas por Comunidades de Propietarios), sino que se extenderá a las obras que se lleven a cabo en cualquier otra vivienda en propiedad, o en el edificio en que se encuentren, incluidas las que se pongan en alquiler, con la única excepción de que no estén afectas a actividades económicas.

-Se eleva el tipo de la deducción del 10% al 20%.

-Se podrá beneficiar un mayor número de contribuyentes, ya que a partir de ahora los contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 53.007,20 € podrán beneficiarse en su totalidad de la deducción, rebajándose ésta progresivamente hasta quedar a cero para los contribuyentes con una base imponible superior a 71.007,20 € (hasta ahora estos límites eran de 33.007,20 € y 53.007,20 €, respectivamente).

-Se eleva la base máxima anual de deducción, que pasa de 4.000 € a 6.750 €. Las cantidades satisfechas en el ejercicio no deducidas por exceder de esa base máxima anual podrán deducirse, con el mismo límite, en los cuatro ejercicios siguientes.

-Se eleva el límite de base deducible por cada vivienda, que pasa de 12.000 € a 20.000 €

Así por ejemplo, con la nueva normativa, un contribuyente que realice en su vivienda a finales de 2011 una obra con un coste de 15.000 € (IVA incluido) y que tenga unas rentas anuales inferiores a 53.007 €, podrá llegar a recuperar 3.000 Euros (20%) en sus declaración de Renta: 1.350 € en la declaración IRPF del 2011 (6.750 x 20%), otros 1.350 € en la declaración de IRPF del 2012 y 300 € (1.500 x 20%).

Si el que realiza esa obra de 15.000 € a finales de 2011 es un contribuyente con unas rentas anuales en torno a 62.000 euros, podrá llegar a recuperar unos 1.650 € aproximadamente en sus declaraciones de Renta del 2011, 2012 y 2013.

¿QUÉ TIPO DE OBRAS DAN DERECHO A LA DEDUCCIÓN?

Esto no cambia con el nuevo Real Decreto-Ley.

SI darán derecho a deducción:

-obras parar mejorar la eficiencia energética, la higiene, salud y protección del medio ambiente en los edificios y viviendas, y la utilización de energías renovables, tales como instalar paneles solares, mejorar la envolvente térmica del edificio (por ejemplo, mejoras en el aislamiento de ventanas, paredes o cubiertas), mejorar sistemas de instalaciones térmicas, mejorar las instalaciones de suministro e instalar mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, etc.

-obras para mejorar la seguridad y la estanqueidad de los edificios, y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas u otros suministros,

-obras para favorecer la accesibilidad al edificio o las viviendas, tales como instalar ascensores o adaptarlos a las necesidades de personas con discapacidad, instalar o mejorar las rampas de acceso a los edificios, instalar elementos de información que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores, obras de adaptación de las viviendas a las necesidades de personas con discapacidad o mayores de 65 años.

-obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a Internet y a servicios de televisión digital en la vivienda habitual del contribuyente.

NO darán derecho a deducción: cambiar los muebles de la cocina, hacer o vestir armarios, cambiar azulejos, instalar aire acondicionado, poner puertas interiores nuevas o pintar, si no son trabajos asociados a las obras anteriormente indicadas.

NO darán derecho a esta deducción, las obras que se realicen en plazas de garaje, jardines, parques, piscinas, instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

¿CÓMO DEBEN PAGARSE LAS OBRAS? ¿QUÉ REQUISITOS DEBE REUNIR LA FACTURA?

Tampoco cambia el requisito de que las obras deben pagarse mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. Para evitar la economía sumergida y la falsificación de facturas, la deducción no será aplicable si el pago de la factura se hace en metálico.

Es importante conservar las facturas recibidas por las obras, y el correspondiente justificante del medio de pago. En la factura, además de cumplirse con todos los requisitos legales, conviene que se haga una descripción de la operación con el suficiente detalle como para que se pueda ver que se trata de una obra con derecho a deducción, evitándose expresiones como “obras”, “obras diversas”, “albañilería” u otras de tipo genérico. En cuanto al IVA, no hay que olvidar que se puede aplicar el tipo reducido del 8% (en lugar del tipo general del 18%) a todo tipo de obras de renovación y reparación en viviendas (o en Comunidades de Propietarios) realizadas desde el 14 de abril de 2010 hasta el 31 de diciembre de 2012, siempre que se cumplan determinados requisitos, básicamente que se trate de viviendas de uso particular y que el coste de los materiales aportados no exceda del 33% de la base imponible.

CONCLUSIÓN

Con todo, no cabe duda de que a partir de ahora y hasta el 31 de diciembre 2012 puede ser un buen momento para afrontar obras en viviendas o en comunidades de propietarios, y pagarlas con factura y con el correspondiente IVA. Con ello, además de la garantía que eso puede suponer frente a trabajos mal realizados, se podrá en ocasiones acceder a determinadas ayudas públicas o subvenciones y las ventajas fiscales pueden ser muy importantes:

-en muchos casos se podrá aplicar el tipo reducido del IVA (8%),

-las obras de mejora contribuirán a incrementar el valor de adquisición de la vivienda reduciendo el Impuesto sobre la Renta a pagar en caso de transmisión, al reducir la ganancia obtenida,

-en el caso de viviendas alquiladas las obras contribuirán a incrementar los gastos deducibles de los ingresos (normalmente como mayor amortización), y

-con la nueva e incrementada deducción del IRPF Hacienda ayudará a muchos contribuyentes a pagarlas (hasta un 20%).

Palma, 6 de mayo de 2010

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor fiscal

IMPUESTOS A PAGAR EN ESPAÑA POR NO RESIDENTES CON INMUEBLES DE USO PROPIO O ALQUILADOS

Además del IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES a pagar cada año al correspondiente Ayuntamiento, las personas físicas no residentes que sean propietarios de inmuebles en España deben estar muy atentos a otros dos impuestos a pagar a la Hacienda Estatal:

-Impuesto sobre la Renta,

-Impuesto sobre el Patrimonio, restablecido en España, en principio sólo para el 2011 y 2012

1.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA

1.1.- INMUEBLES DE USO PROPIO (no alquilados)

Por cada inmueble de uso propio deben pagar cada año el Impuesto sobre la Renta de No Residentes, calculando una renta imputada (ficticia) del 1,1% del valor catastral, y aplicando sobre dicha renta un tipo del 24% (*).

Si no se ha sido propietario todo el año, o durante parte del año el inmueble ha permanecido alquilado, esa renta imputada (1,1% del valor catastral) se reduce proporcionalmente al número de días en que el inmueble se ha usado o ha podido usarse por el propietario.

Así por ejemplo, por una vivienda con un valor catastral de 200.000 Euros que se ha disfrutado (o se ha podido disfrutar) durante todo el año, se tiene que declarar una renta imputada anual de 2.200 Euros (1,1% de 200.000) y pagar 528 Euros (24% de 2.200). Si por ejemplo esa vivienda no se ha podido disfrutar todo el año porque se vendió el 30 de septiembre, o porque se alquiló a partir de esa fecha, se tendría que calcular una renta imputada de unos 1.650 Euros (1,1% de 200.000 x 9 meses/12 meses) y pagar 396 Euros (24% de 1.650).

Si no existe valor catastral (como ocurre por ejemplo con inmuebles recién construidos) se toma en su lugar el 50% del mayor de los dos siguientes: valor de adquisición o valor comprobado por Hacienda.

En todo caso, por determinados inmuebles no se tiene que imputar esa renta: terrenos, inmuebles en construcción, etc.

En cuanto a los impresos y plazos para declarar y pagar dicho Impuesto:

-Se declara con el Modelo 210, debiendo presentar un Modelo 210 por cada inmueble generador de estas rentas inmobiliarias imputadas.

-Se puede declarar y pagar durante todo el año siguiente. Así por ejemplo, los Impuestos correspondientes al ejercicio 2010 se pueden pagar hasta el 31 de diciembre de 2011.

1.2.- INMUEBLES ALQUILADOS. NOVEDAD IMPORTANTE desde 1 enero 2010.

Hasta ahora, muchos no residentes que alquilaban sus inmuebles en España no declaraban los rendimientos obtenidos porque debían pagar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes al 24% (*) sobre las rentas brutas (25% hasta el 31/12/2006), sin posibilidad de descontar gastos (aunque tuvieran pérdidas). Eso suponía una tributación muy elevada.

Pues bien, desde el 1 de enero 2010, los no residentes que tengan su residencia en otro estado la Unión Europea y que alquilen inmuebles en España, pueden pagar el Impuesto sobre la Renta (24%) sobre el rendimiento neto, y no sobre el alquiler bruto. Esas personas podrán ahora descontar todos los gastos derivados del inmueble (en proporción al período que el inmueble haya estado alquilado): amortización, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tasa basuras, gastos comunidad, gastos de reparación y conservación, intereses de préstamos que hayan servido para la adquisición o mejora del inmueble, etc.

De esta manera, se reduce muchísimo la tributación para estos no residentes, que ahora estarán mucho más dispuestos a declararlos, sobre todo por el mayor control que va teniendo Hacienda sobre tales rentas.

Incluso, aquellos no residentes que alquilen por ejemplo locales de negocio y sus inquilinos les practiquen la correspondiente retención (24%) (*) a cuenta del Impuesto Renta No Residentes, al poder descontar gastos podrán presentar declaración solicitando la devolución de todo o de parte de la retención practicada.

En todo caso, los arrendadores que NO residan en la Unión Europea tendrán que seguir tributando al 24% (*) sobre las rentas brutas.

Si un inmueble ha estado alquilado parte del año y otra parte del año ha estado a disposición de su propietario, tendrán que declararse dos tipos de rentas: las rentas derivadas del alquiler (brutas o netas los residentes de la UE) y la renta imputada en función del tiempo de uso propio.

En cuanto a los impresos y plazos para declarar las rentas derivadas del alquiler:

-Se declara con el Modelo 210 agrupando las rentas (alquileres) devengados en el mismo trimestre natural, y si resulta a pagar debe presentarse la declaración dentro de los 20 primeros días de los meses de abril, julio, octubre y enero, en relación con las rentas devengadas en el trimestre natural anterior.

-Si la declaración Modelo 210 es con resultado a devolver (por ejemplo, por tratarse de un local alquilado en que el inquilino ha estado practicando una retención del 24% y al descontar gastos resulta una devolución), podrá presentarse a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.

Es importante señalar que las personas que en el Modelo 210 deduzcan gastos de los alquileres por residir en otro Estado de la Unión Europea deberán presentar junto con esa declaración un Certificado de residencia fiscal en dicho Estado.

2.- IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO

Este impuesto ha sido restablecido en España, en principio sólo para 2011 y 2012, aunque sólo deberán pagar aquellas personas que tengan un inmueble (o una parte del mismo) con un valor superior a 700.000 Euros. Por encima de dicho valor se paga en función de una escala progresiva, del 0,2% al 2,5%.

Un matrimonio que sea propietario de un inmueble comprado por 1.200.000 Euros no tendrá que pagar el impuesto porque el valor correspondiente a cada persona es inferior a 700.000 Euros.

A efectos de este impuesto los inmuebles se deben valorar por el mayor de los 3 valores siguientes: valor catastral, precio o valor de adquisición, y valor comprobado por Hacienda. Se pueden descontar las deudas por préstamos invertidos en la adquisición del inmueble.

Los que sean propietarios de un inmueble a 31/12/2011 deberán pagar el Impuesto correspondiente a 2011 durante el 2012 (está por determinar el impreso a emplear y el plazo para pagar, aunque lo normal será que se pueda pagar como mínimo hasta el 30 junio 2012). Los propietarios a 31/12/2012 deberán pagar en 2013.

Palma, 22 diciembre 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

(*) En el Real Decreto Ley 20/2011 se establece que durante los ejercicios 2012 y 2013 el tipo de gravamen será del 24,75%, en lugar del 24%.

Comunidades Autónomas con BENEFICIOS FISCALES para la NOVACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. Tributación en Baleares.

La Hacienda Balear lleva varios meses notificando liquidaciones por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, por importes elevados, a muchos particulares y empresas que en años anteriores, para poder seguir haciendo frente a sus hipotecas, renegociaron las condiciones con su Banco o Caja, alargando el plazo, introduciendo carencia, etc.
Son personas y empresas que, en lugar de tener préstamos hipotecarios, tenían créditos con garantía hipotecaria, que son productos que llevan muchos años comercializándose en las entidades financieras, y no sólo para empresas sino también para particulares, que en muchas ocasiones los destinan a la adquisición de vivienda habitual.
La Administración considera que según el artículo 9 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, lo único que está claramente exento del Impuesto AJD son las escrituras de novación de préstamos hipotecarios y sólo cuando se modifica interés, plazo o ambas condiciones.
A las personas y empresas que firmaron escrituras de novación de créditos hipotecarios, modificando cualquier condición, se les está exigiendo por esas novaciones/modificaciones de las hipotecas el  Impuesto AJD al 1% sobre el importe total garantizado, el mismo impuesto que pagaron para su constitución. El impuesto a pagar puede ascender a 2.000 € en una hipoteca de 150.000 €, a 7.000 € en una hipoteca de 500.000 €, a 13.500 €, en una hipoteca de 1.000.000 € ...
Aunque se pueden impugnar tales liquidaciones con sólidos argumentos, en principio hay que pagar o avalar para suspender la ejecución y evitar el inicio del procedimiento de apremio.
Por eso, no se entiende que la Agencia Tributaria de Islas Baleares esté exigiendo esas elevadas liquidaciones a las personas y empresas que peor lo están pasando con la grave crisis económica y financiera actual y que se haya aprobado en Baleares el Decreto Ley 6/2011, de 2 de diciembre, de Medidas Tributarias Urgentes, que bonifica al 100% el Impuesto sobre el Patrimonio (renunciando a los 23.000.000 € que se podrían recaudar con este impuesto).
Se podría haber aprovechado dicha norma para introducir beneficios fiscales que faciliten a las familias y a las empresas la renegociación tanto de préstamos como de créditos hipotecarios, reduciendo o eliminando el posible Impuesto Actos Jurídicos Documentados derivado de la formalización de estas operaciones, como han hecho, en mayor o menor medida, otras Comunidades Autónomas cuya normativa al respecto se verá a continuación.


Confiemos en que los Tribunales terminen anulando las injustas y desproporcionadas liquidaciones que se están exigiendo y en que el legislador balear, y el del resto de Comunidades, hagan algo al respecto lo antes posible, antes de que muchas familias pierdan su casa y muchas empresas tengan que cerrar.

ARAGON

Las primeras copias de escrituras de novación modificativa no exentas de los préstamos y créditos hipotecarios a que se refieren los apartados II), III) y IV) del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, tendrán una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria del subconcepto "Documentos Notariales" prevista en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

CANARIAS

En la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados será de aplicación el tipo cero a las escrituras públicas de novación modificativa de créditos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las entidades a que se refiere el artículo 1.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo, o a ambas.

CASTILLA Y LEÓN

1. Se establece una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria gradual en la modalidad de "Actos Jurídicos Documentados" prevista en el artículo 30 del Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de Tributos cedidos por el Estado aplicable a:

a) Las primeras copias de escrituras que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el apartado IV) del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.

b) Las primeras copias de escrituras que documenten la alteración del plazo, o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.

2. En ningún caso se aplicará esta bonificación a la ampliación o reducción del capital del préstamo o del crédito.

MADRID

1. Se aplicará una bonificación del 100 por 100 de la cuota tributaria gradual en la modalidad de «Actos Jurídicos Documentados» prevista en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre a:

a) Las primeras copias de escrituras que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el artículo 4.º 2, apartado IV, de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.

b) Las primeras copias de escrituras que documenten la alteración del plazo, o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y de cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.

c) Las primeras copias de escrituras que documenten las operaciones de subrogación de créditos hipotecarios, siempre que la subrogación no suponga alteración de las condiciones pactadas o que se alteren únicamente las condiciones financieras a que se refiere el punto anterior, y que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.

En ningún caso, se aplicará esta bonificación a la ampliación o reducción del capital del préstamo o crédito.

2. A efectos de lo dispuesto en este artículo, se considerará vivienda habitual e inversión en la misma a las así definidas por la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

MURCIA

Tributarán al tipo del 0,1% los documentos notariales a que se refiere el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el caso de primeras copias de escrituras públicas que documenten la constitución y modificación de préstamos y créditos hipotecarios, afectos a una empresa individual o negocio profesional cuyo titular sea un trabajador por cuenta propia o autónomo, con domicilio fiscal en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

El concepto de empresa individual o negocio profesional se determinará conforme a la normativa de IRPF.

Este tipo de gravamen sólo podrá ser aplicado por los contribuyentes cuyo volumen de rendimientos íntegros en el año inmediato anterior no supere los límites establecidos en el artículo 31.1, 30, b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Para determinar la condición de trabajador por cuenta propia o autónomo se estará a la definición que del mismo se establece en la normativa de seguridad social correspondiente al Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos.

LA RIOJA

1. Se aplicará una deducción del 100% de la cuota resultante de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, después de aplicar las deducciones estatales y autonómicas que, en su caso, resulten procedentes a:

a) Los documentos descritos en el artículo 21 de esta ley que documenten la modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los préstamos hipotecarios a que se refiere el apartado IV del punto 2 del artículo 4.º de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, siempre que se trate de préstamos concedidos para la inversión en vivienda habitual.

b) Los documentos descritos en el artículo 21 de esta ley que documenten la subrogación, la alteración del plazo o la modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras de los créditos hipotecarios, siempre que se trate de créditos concedidos u obtenidos para la inversión en vivienda habitual.

2. En ningún caso se aplicará esta deducción a la ampliación o reducción del capital del préstamo o crédito.

3. A los efectos de la aplicación de este artículo, se estará a los conceptos de adquisición de vivienda y de vivienda habitual contenidos en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

4. En caso de incumplirse los requisitos que establece la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para la consideración del inmueble como vivienda habitual, el adquirente beneficiario de este tipo reducido deberá comunicar tal circunstancia a la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma de La Rioja, dentro del plazo de treinta días hábiles desde la fecha en que se produzca el incumplimiento, y pagar la parte del impuesto que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada así como los correspondientes intereses de demora.

Palma, 15 diciembre 2011

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

ACTUALIZACIÓN 18/4/2012: Ver post del 18/12/2011 comentando que CATALUÑA y GALICIA también han aprobado beneficios fiscales en el Impuesto AJD para novaciones de CRÉDITOS HIPOTECARIOS.