REVISIÓN CATASTRAL + PLUSVALÍA MUNICIPAL = MUCHO MÁS A PAGAR

El Impuesto sobre el Incremento Valor Terrenos Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) lo cobran los Ayuntamientos por las transmisiones de inmuebles urbanos (viviendas, locales, solares, etc.) por cualquier título (compraventa, herencia, donación, etc.).

Este impuesto, que tantas discusiones ha provocado entre vendedores y compradores (según ley debe pagar el vendedor pero muchas veces lo ha terminado asumiendo el comprador), cada vez está cobrando más importancia y, de hecho, en muchas herencias se está pagando por Plusvalía Municipal mucho más que por Impuesto Sucesiones.

Pues bien, ES MUY POSIBLE QUE A PARTIR DE 2013 SE INCREMENTEN DE FORMA MUY IMPORTANTE LAS PLUSVALÍAS MUNICIPALES A PAGAR por la transmisión de inmuebles situados EN MUNICIPIOS QUE VAYAN A REVISAR LOS VALORES CATASTRALES (por ejemplo, está previso que Palma de Mallorca lo haga para 2013) Y TAMBIÉN EN LOS QUE SE HAYAN REVISADO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS (por ejemplo, Madrid lo ha hecho para 2012, y Calviá y Andratx lo hicieron para 2009).
Así pues, las revisiones catastrales de los últimos años y las que están por venir (el proyecto de Ley de Presupuestos Generales del Estado para 2012 explica que Hacienda tiene previsto revisar el valor catastral de 4,2 millones de inmuebles este año) vendrán a incrementar no sólo el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sino también, y de forma muy importante, las Plusvalías Municipales a pagar por la transmisión de inmuebles en compraventas, herencias, donaciones, etc.

En efecto, el famoso Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, que aprobó la “aministía fiscal”, incluye también una norma que ha pasado un tanto desapercibida pero que puede disparar las cuotas a pagar por Plusvalía Municipal a partir de 2013.

La Plusvalía Municipal es un impuesto que precisa de un acuerdo de imposición y ordenación por parte del Pleno del Ayuntamiento. Cada Ayuntamiento puede fijar coeficientes, reducciones, tipos, bonificaciones, etc, dentro de ciertos márgenes establecidos en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004).  En las herencias y donaciones el obligado al pago como sujeto pasivo es el adquirente (heredero o donatario), mientras que en las compraventas es el vendedor (si éste es no residente el comprador es sustituto si aquél no paga, por lo que le conviene retener el importe de la plusvalía y no fiarse).

La Plusvalía a pagar se calcular en función del VALOR CATASTRAL DEL TERRENO y de número de años que ha sido propietario el transmitente (se toman como máximo 20 años), de modo que se paga más cuanto mayor es es valor catastral y mayor el número de años transcurridos desde la última transmisión. Cuando se ha sido propietario del inmueble más de 1 año, la Ley presupone que se ha producido un incremento del valor de terreno urbano y siempre hay que pagar algo por la transmisión (salvo que resulte aplicable alguna de las contadas exenciones), aunque se haya vendido por ejemplo con una gran pérdida.

Hasta ahora, cuando en un municipio había una revisión catastral (“procedimiento de valoración colectiva de carácter general”), normalmente con incrementos muy importantes de los valores catastrales preexistentes, el artículo 107.3 de la Ley de Haciendas Locales establecía que durante 5 AÑOS los Ayuntamientos, para calcular la Plusvalía, debían aplicar  sobre el nuevo valor catastral revisado OBLIGATORIAMENTE UNA REDUCCIÓN ENTRE EL 40% Y EL 60%. Si una Ayuntamiento no establecía ninguna reducción dentro de esos límites se aplicaba entonces la reducción máxima del 60%.

Pues bien, el Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, con la intención de que los Ayuntamientos puedan recaudar mucho más por Plusvalía Municipal y reducir su déficit,  modifica el artículo 107.3 de la Ley de Hacienda Locales en el sentido de que aquella reducción de los nuevos valores catastrales revisados YA NO SERÁ OBLIGATORIA, Y PASA A SER POTESTATIVA. A partir de 2013 los Ayuntamientos “podrán” establecer o no la reducción, entre el 0% y el 60% como máximo.

Esta modificación puede incrementar muchísimo las cuotas a pagar por Plusvalía Municipal por transmisión de inmuebles en los Ayuntamientos con valores catastrales revisados, si deciden no aplicar ninguna reducción o establecen una reducción muy modesta.

En los Ayuntamientos con valores catastrales ya revisados en los últimos 5 años, si deciden no aplicar reducción en 2013, la cuota a pagar se puede llegar a incrementar entre un 66,66% (si aplicaban antes una reducción del 40%) y un 150% (si aplicaban antes una reducción del 60%).

Así por ejemplo, en un Ayuntamiento como Calviá, Mallorca, que revisó valores catastrales en 2009 y que viene aplicando una reducción del 50%, en la transmisión de un inmueble con un valor catastral del terreno de 100.000€ y adquirido hace más de 20 años, la Plusvalía a pagar en 2012 asciende a 9.000€. Calviá tenía que seguir aplicando para 2013 (5º años desde la revisión)  una reducción entre el 40% y el 60%, pero ahora, con el  Real Decreto-ley 12/2012, de 30 de marzo, podrá decidir no aplicar ninguna reducción para 2013. Si no aplica ninguna reducción y mantiene los mismos coeficientes y tipos de gravamen, por la transmisión en 2013 de aquel mismo inmueble, la Plusvalía a pagar se incrementará un 100% (18.000€, justo el doble que en 2012).

En Madrid el incremento podría llegar a ser del 66,66% porque se revisaron los valores catastrales para 2012 y este año aplica una reducción del 40%.

En los Ayuntamientos que revisen valores catastrales a partir de 2013, como está previsto por ejemplo en Palma de Mallorca (cuya última revisión es de 1997), el incremento de la Plusvalía Municipal podría ser incluso mayor, en función del incremento de los valores catastrales de los terrenos. Si por ejemplo el nuevo valor catastral revisado de un inmueble triplica el anterior, y el Ayuntamiento decide no aplicar reducción (y mantiene coeficientes y tipos), la cuota a pagar por Plusvalía en caso de transmisión también se triplicará.


Por todo ello, y porque las revisiones catastrales pueden suponer importantes incrementos de tributación, no sólo en Plusvalía Municipal, sino también en otros impuestos como el IBI, IRPF, ITP y AJD, etc. (ver mi post del 16/2/2012) es muy importante impugnarlas cuando nos afectan y dan a nuestros inmuebles un valor catastral superior al que correspondería en función de su valor real o de mercado. Hay que impugnarlas en el momento en que nos notifiquen el nuevo valor catastral revisado. En principio, un valor catastral bien fijado no tendría que superar el 50% del valor de mercado.

Palma de Mallorca, 14 abril 2012

Alejandro del Campo Zafra

Abogado-Asesor Fiscal

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