miércoles, 30 de mayo de 2012

RENTA 2011 - ¿MEJOR NO DECLARAR GASTOS DE VIVIENDAS ALQUILADAS?


Por el alquiler de viviendas a inquilinos menores de 30 años (o menores de 35 años si el contrato es anterior a 1 enero 2011) con rentas superiores al IPREM, los propietarios pueden reducir un 100% el rendimiento neto positivo declarado (ingresos – gastos), de forma que no tributará por IRPF. Pues bien, los propietarios deben tener mucho cuidado con los gastos que declaran en relación con esos alquileres, pues de lo contrario pueden terminar tributando. Por increible que pueda parecer puede ser mejor no declarar gastos.
Un compañero economista me ha pasado copia de una propuesta de liquidación provisional IRPF 2010 notificada a un propietario que había alquilado una vivienda a un inquilino que cumplía aquellos requisitos. En su declaración IRPF 2010 había declarado unos ingresos de 12.000 y unos gastos de 8.000 (redondeo cantidades) por reparaciones, amortización, IBI, etc. Le quedaba pues un rendimiento neto positivo de 4.000, y como su inquilino le había entregado la correspondiente comunicación indicando que cumplía los requisitos de edad y renta, ese propietario había aplicando la correspondiente reducción del 100% (-4.000), resultando un rendimiento neto reducido de 0.
En febrero 2012 la Agencia Tributaria requiere a ese propietario para que aporte “Contrato de arrendamiento o subarrendamiento de bien urbano o rústico y justificación de los gastos deducibles, de capital inmobiliario, consignados en su declaración”. Parece que Hacienda da por hecho que el inquilino cumple los requisitos para aplicar reducción del 100%, y ni siquiera solicita la comunicación firmada por el inquilino, pero comprueba los gastos deducibles que se habían declarado.
Unos meses después, Hacienda notifica a ese propietario una liquidación provisional “paralela” considerando que hay unos gastos de reparación por importe de 2.500 euros que se han declarado y deducido por el propietario pero que no son deducibles (unos porque según el contrato debían ser asumidos por el inquilino y otros porque beneficiaban a la vivienda alquilada y a otra vivienda sin alquilar y considera Hacienda que un 50% de tal gasto no se puede deducir). Los CÁLCULOS de Hacienda en la liquidación “paralela” respecto de ese alquiler son los siguientes:
Ingresos                                                         12.000
Gastos                                                     5.500 (en lugar de los 8.000 declarados)
Rendimiento neto                                            6.500
Reducción por arrendamiento vivienda        4.000
Es decir, aunque el inquilino cumpla los requisitos para aplicar la reducción del 100%, Hacienda sólo permite descontar la misma reducción que se había declarado inicialmente, de forma que queda un Rendimiento neto reducido de 2.500 (el importe de los gastos declarados que Hacienda considera no deducibles) y quiere Hacienda en la liquidación paralela que se tribute sobre ese rendimiento de 2.500.
El resultado es tan llamativo como injusto. La Agencia Tributaria aplica de forma absolutamente literal el art. 23.2 de la Ley del IRPF, que establece:
“1.-En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 %. Tratándose de rendimientos netos positivos, la reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
2.-Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos….”.
El legislador viene a decir al propietario: Tienes que declarar esos alquileres, y si lo haces sólo tributarás sobre el 40% del beneficio (reducción del 60%) o no pagarás nada (reducción del 100%) si el inquilino es jóven y con rentas superiores al IPREM. Si no declaras y Hacienda te pilla te hará tributar sobre la totalidad del beneficio (no tendrás derecho a ninguna reducción).
El problema es que Hacienda va más allá, e interpreta que aún siendo bueno y declarando todos los ingresos, si el propietario no es muy meticuloso con los gastos y descuenta gastos que no son deducibles, entonces resultará un mayor rendimiento neto positivo sobre el que NO se podrá aplicar ninguna reducción (ni del 60% ni del 100%).
La CONCLUSIÓN es evidente:
1.-Por los alquileres de viviendas a jóvenes que cumplan los requisitos para aplicar reducción del 100%, los propietarios:
-cada año, antes de confeccionar su declaración de IRPF, deben conseguir la correspondiente comunicación firmada por el inquilino (ver modelo comunicación en nuestro post del 12 abril 2012),
-deben tener mucho cuidado con los gastos deducibles y declarar sólo aquellos gastos (de reparación o conservación, intereses de préstamos, comunidad, etc.) que clarísimamente sean deducibles (que se correspondan con la vivienda alquilada y con el período en que ha estado alquilado, que por contrato hayan sido asumidos por la propiedad, etc.). Si el gasto es dudoso es mejor no ponerlo, pues al mayor rendimiento neto positivo que pueda resultar se le aplicará en todo caso la reducción del 100%, y no existirá así el peligro de que Hacienda lo rechace y exija tributar sobre su importe.
2.- Por los alquileres de viviendas a los que resulte aplicable la reducción general del 60% los propietarios también deben tener mucho cuidado con los gastos que declaran como deducibles, pues los gastos que Hacienda pueda rechazar incrementarán el rendimiento neto positivo y Hacienda puede obligar a tributar sobre ese mayor rendimiento sin aplicarle la reducción del 60%.

Palma, 30 mayo 2012
Alejandro del Campo Zafra
Abogado-Asesor Fiscal

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